На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 19.11.2008, 21:03   #1
finn
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2008
Сообщений: 5
Репутация: 60
По умолчанию предварительный договор купли-продажи квартиры???

Добрый вечер!
Мною и моей матерью, на праве долевой собственности, была приобретена квартира по вексельной схеме. Квартира была оплачена в полном объеме. Было заключено два договора: договор купли- продажи векселя и предварительный договор купли- продажи квартиры. Согласно предварительному договору продавец обязуется осуществить приемку дома в эксплуатацию не поздне 31 марта 2008 года. Стороны обязуются подписать предварительный акт приема-передачи квартиры не позднее 90 дней с момента приемки дома в эксплуатацию приемочной комиссией. Продавец обязуется предоставить покупателю квартиру после подписания предварительного акта приема-передачи квартиры. Заселение осуществляется при условии подписания предварительного акта, заключения договора на оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание, оплаты оплаты коммунальных услуг и расходов по техническому обслуживанию квартиры и соразмерной части общего имущества в жилом доме за 4 месяца. С 31 марта уже прошло почти 8 месяцев. Никакого предварительного акта я не подписывал, о том, что надо подписать предварительный акт продавец меня не уведомлял.
У меня вопрос, что мне делать и имею ли я право на взыскание неустойки, в соответствии со ст. 28 Закона "О защите прав потребителей".
Заранее спасибо!
finn вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.11.2008, 22:27   #2
Коллега
Юрист
 
Регистрация: 09.09.2008
Адрес: Рязань
Сообщений: 15,158
Репутация: 23951880
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от finn Посмотреть сообщение
Добрый вечер!
Мною и моей матерью, на праве долевой собственности, была приобретена квартира по вексельной схеме. Квартира была оплачена в полном объеме. Было заключено два договора: договор купли- продажи векселя и предварительный договор купли- продажи квартиры. Согласно предварительному договору продавец обязуется осуществить приемку дома в эксплуатацию не поздне 31 марта 2008 года. Стороны обязуются подписать предварительный акт приема-передачи квартиры не позднее 90 дней с момента приемки дома в эксплуатацию приемочной комиссией. Продавец обязуется предоставить покупателю квартиру после подписания предварительного акта приема-передачи квартиры. Заселение осуществляется при условии подписания предварительного акта, заключения договора на оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание, оплаты оплаты коммунальных услуг и расходов по техническому обслуживанию квартиры и соразмерной части общего имущества в жилом доме за 4 месяца. С 31 марта уже прошло почти 8 месяцев. Никакого предварительного акта я не подписывал, о том, что надо подписать предварительный акт продавец меня не уведомлял.
У меня вопрос, что мне делать и имею ли я право на взыскание неустойки, в соответствии со ст. 28 Закона "О защите прав потребителей".
Заранее спасибо!
А мне кажется, что вы очередная жертва. Предварительный договор - он на то и предварительный, что после него должен заключаться основной, а вы его так и не заключили! Не хочется вас расстраивать, но судя по изложенным вами обстоятельствам именно так и обстоит дело. А вексель - это бумажка. По-моему вы купили только бумажку. Дай Бог чтобы это было не так!
Коллега вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.11.2008, 22:47   #3
Гость Алексей
 
Аватар для Гость Алексей
Активный участник
 
Регистрация: 28.09.2007
Сообщений: 2,064
Репутация: 25089
По умолчанию

Вам сюда: http://www.realt-help.ru/self2.php
Гость Алексей вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.11.2008, 23:39   #4
finn
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2008
Сообщений: 5
Репутация: 60
По умолчанию

Дом был построен под крышу еще до покупки. То что его сдадут это точно. У меня вопрос был в другом, можно ли на законных основаниях в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за неисполнение в срок своих обязательств, которые хоть и определены в предварительном договоре. А не исполнение обязательств по договору несут за собой ответственность.
finn вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.11.2008, 23:45   #5
finn
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2008
Сообщений: 5
Репутация: 60
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Коллега Посмотреть сообщение
А мне кажется, что вы очередная жертва. Предварительный договор - он на то и предварительный, что после него должен заключаться основной, а вы его так и не заключили! Не хочется вас расстраивать, но судя по изложенным вами обстоятельствам именно так и обстоит дело. А вексель - это бумажка. По-моему вы купили только бумажку. Дай Бог чтобы это было не так!
Так можно считать что все в Москве жертвы. По моему сейчас все работают по вексельной схеме.
finn вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.11.2008, 23:58   #6
Гость Алексей
 
Аватар для Гость Алексей
Активный участник
 
Регистрация: 28.09.2007
Сообщений: 2,064
Репутация: 25089
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от finn Посмотреть сообщение
можно ли на законных основаниях в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за неисполнение в срок своих обязательств, которые хоть и определены в предварительном договоре. А не исполнение обязательств по договору несут за собой ответственность.
Предварительный договор не содержит, да и не может содержать никаких обязательств застройщика по своевременной сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность вам квартиры. Соответственно, не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства.

Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры (после приемки дома в эксплуатацию приемочной комиссией), а уж когда она появится - бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.
Гость Алексей вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 20.11.2008, 08:23   #7
Коллега
Юрист
 
Регистрация: 09.09.2008
Адрес: Рязань
Сообщений: 15,158
Репутация: 23951880
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от finn Посмотреть сообщение
Дом был построен под крышу еще до покупки. То что его сдадут это точно. У меня вопрос был в другом, можно ли на законных основаниях в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за неисполнение в срок своих обязательств, которые хоть и определены в предварительном договоре. А не исполнение обязательств по договору несут за собой ответственность.
Для того, чтобы конкретно ответить на этот вопрос нужно читать предварительный договор. Но я предполагаю, что он безденежный, а соответственно от какой суммы вы будете рассчитывать неустойку?
Коллега вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 20.11.2008, 12:30   #8
finn
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2008
Сообщений: 5
Репутация: 60
По умолчанию

позже отсканирую договор и выложу его сюда
finn вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 20.11.2008, 13:04   #9
Коллега
Юрист
 
Регистрация: 09.09.2008
Адрес: Рязань
Сообщений: 15,158
Репутация: 23951880
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от finn Посмотреть сообщение
позже отсканирую договор и выложу его сюда
Будем ждать.
Коллега вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 21.11.2008, 02:16   #10
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
Репутация: 4886
По умолчанию

не мое,а где то взято.

Многие застройщики предпочитают работать в обход 214-го закона, считая его невыгодным для себя (заключить договор инвестирования он им не позволяет, Поэтому застройщики, несмотря на запрет, продолжают привлекать деньги населения на этапе строительства. Но если до вступления в силу 214-го закона это можно было делать открыто, то теперь на рынке доминируют «серые» схемы продажи новостроек. .
Наибольшее распространение получили такие их виды:
– предварительный договор купли-продажи;
– вексельная схема.

Предварительный договор купли-продажи – довольно распространенная схема на первичном рынке. Ее смысл в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть обязуется в будущем продать квартиру.

По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. То есть сценарий такой: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи – квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.

Риски. Основной из них связан с тем, что застройщик может вас «кинуть» – не выполнить обещание. Согласно Гражданскому кодексу, оплачивать квартиру по договору купли-продажи можно только после его заключения. Лишь тогда эта сделка будет правомерной.
Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит госрегистрации. А значит, ничто не мешает застройщику, взяв с вас деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру.

Подвох таится и в том, что застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.


В принципе закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят, – к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору.
Если фирма недобросовестная, или у застройщика возникнут проблемы, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется доказывать факт инвестиций в суде и требовать возврата средств. Другой вариант – подавать иск об обязании застройщика заключить основной договор.
Если на момент заключения предварительного договора дом еще не построен (и квартиры как таковой нет), то такой договор может быть признан судом притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор. При этом нужно требовать возмещения убытков. И суды могут встать на сторону дольщиков, хотя – не факт.

В случае если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют.

Особо опасны!
Наибольшую опасность представляют схемы с использованием цепочки предварительных договоров. Например, застройщик заключает предварительный договор с фирмой, а уже она подписывает предварительный договор с дольщиком. .
Одна из разновидностей предварительного договора предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключается два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя.

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель – это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на такой-то срок фирме деньги в долг. Они потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

Риски. Вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть при ближайшем рассмотрении привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную – подлежащую передаче – квартиру. А стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует.

Ну, а в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить и денег, предъявив вексель к погашению. К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать.

Еще одна опасность таится в следующем. Если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.

Если фирма «попалась» порядочная, дом построила, оформила на себя право собственности на квартиры, заключила с гражданином договор купли-продажи, а долг по векселю засчитывает в цену квартиры, значит, покупателю крупно повезло.

Если же он не получил обещанного жилья, ему не остается ничего другого, как продать вексель или потребовать через суд возврата его стоимости, но никак не квартиры. Причем в случае возникновения у фирмы проблем вернут деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор затруднительна из-за юридических изъянов схемы: невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии.

Также могут быть проблемы и с взысканием убытков, поскольку деньги как бы еще не внесены (формально средства за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Можно попробовать доказать, что сделка была притворной, и фактически деньги внесены за квартиру – но все будет зависеть от позиции суда.

Соглашаться на вексельную схему можно лишь при полной уверенности в том, что дом будет построен и что компания надежна.

Агент-затейник
Существуют различные схемы, связанные с договором агентирования. Между застройщиком и фирмой заключается агентский договор. И эта вторая фирма выступает в качестве агента. То есть заключает договор не сам застройщик, а эта фирма. Но обязанности при этом возникают у застройщика.

Схема затейливая: всякий раз – новые условия. И тут без опытного юриста не обойтись. А еще лучше (от греха подальше) вообще не связываться с договором агентирования – доказать свою правоту в суде будет крайне трудно.

Как правило, схема используется для того, чтобы скрыть привлечение средств частных граждан в строительство. Формально будущие квартиры инвестирует юридическое лицо, хотя на деле оно выступает в интересах конкретных граждан. Если все нормально, и строительство завершено, фирма-агент оформляет квартиры и передает их гражданам. Если нет – то и суд вряд ли поможет.

Девять из десяти
Статистика неутешительна. Согласно данным Аналитического центра IRN.RU, по договорам долевого строительства в новостройках Москвы и Подмосковья продается лишь 10,6 процента квартир. Остальные объекты недвижимости реализуются с использованием «серых» схем. Иными словами, девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости».

Комментарий
Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов:
– Все схемы, кроме договоров инвестирования и уступки прав (если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года), а также договора о долевом участии в строительстве, вызывают у юристов те или иные вопросы. Хотя, если так уж понравился конкретный объект, и вы абсолютно (на все сто!) доверяете застройщику, можно согласиться и на «серую» схему. Однако и тогда нужно отдавать себе отчет в том, что юридически вы будете защищены слабо. Затруднительной, например, окажется подача иска о признании права собственности, могут возникнуть проблемы с предъявлением иска об обязании заключить основной договор.

Можете, конечно, рискнуть – заключить договор с крупной фирмой, которая рано или поздно выполнит обещание. Но, вероятнее всего, – поздно. Почти всегда проблемы связаны с затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию. Смело прибавляйте два-три лишних года.

Если с документами у застройщика порядок, то квартиру, в конце концов, вы получите. Если же у фирмы нет нужных бумаг, или они находятся на самой начальной стадии согласования, никакой договор уж точно заключать не следует. Даже если есть инвестиционный контракт.
Как отличить «контору», с которой не стоит связываться? Обычно ее сотрудники не показывают клиентам документы, обосновывающие строительство. Предлог? «Бумаги находятся на оформлении». При этом пугают: завтра, а уж тем более – послезавтра квартира подорожает, поэтому просят заплатить как можно скорее (при этом цена оказывается ниже рыночной.
Каждый для себя решает сам – копить ли средства и покупать реальный, прозрачный объект, или рисковать, прельстившись невысокими ценами. Не нужно только забывать: в условиях кризиса у строителей возникли сложности с финансами, и, вполне возможно, нахлынет новая волна «обманутых дольщиков».
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 21.11.2008, 13:19   #11
finn
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2008
Сообщений: 5
Репутация: 60
По умолчанию

Спасибо, очень познавательно!!!
finn вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 22:02. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика