На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 07:46   #1
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию БЕСТ НЕДВИЖИМОСТЬ -ГРАБЕЖ СРЕДЬ БЕЛА ДНЯ!

Я заключил договор на альтернаятивную сделку по продаже своей квартиры и покупке другой. Договорная цена моей квартиры была четко установлена. Цена рублях соответствующая договору разрекламирована на сайте компании. Агент работал крайне нерасторопно, хотя покупатель на мою квартиру и нашелся. Мне же вариант, соответствующий договору так никто и не предложил. НО ДЕЛО НЕ В ЭТОМ! Случайно в Интернете я наткнулся на объявление о продаже моей квартиры в точности сооветсвующее размещенному на сайте Беста, с телефоном агента и его именем и фамилией. Но только стоимость установлена на 40 000 доллларов больше! То есть ровно миллион рубликов. Агент ничего не смогла на это ответить, сказав, что это "не она". Тогда я расширил поиск и обнаружил точно такие же объявления на еще на 10 сайтах. (вероятно тоже японские шпионы работали).
Доверие фирме полностью потеряно. Получается - оценка была умышленно занижена, ради того, чтобы хапнуть денег, но я никому не хочу дарить миллион и копаться в этом криминале, да и вообще не повод ли это обратиться в прокуратуру! Будьте бдительны !
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 09:25   #2
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Ну это обычная практика риэлторов... А с учетом нынешней нестабильности и прогнозов по ценам - Вы можете не только этот лимон потерять, но и еще процентов 20-30 как минимум (если будете щас тянуть с продажей)... Денег-то уже ни у кого нет (ни у частных покупателей, ни у банков)...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 11:47   #3
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,662
Репутация: -24954
По умолчанию

Цитата:
Ну это обычная практика риэлторов... А с учетом нынешней нестабильности и прогнозов по ценам - Вы можете не только этот лимон потерять, но и еще процентов 20-30 как минимум
Почему потерять? Может я неправильно понял, но риэлтер просто выставил квартиру подороже с тем, чтобы разницу положить себе в карман.
Именно по этому, ИМХО, следует заниматься продажей своей квартиры самому, а не поручать это важное дело каким-то мутным посредникам, которые ни за что не отвечают и стригут за это нехилые бабки.

Цитата:
Денег-то уже ни у кого нет (ни у частных покупателей, ни у банков)...
Это вы в газетах прочитали? Куда же эти деньги делись? Я буквально на днях продал квартиру, и уверяю вас, покупатели есть. И деньги у них есть. Просто о том, что нет покупателей обычно стонут те, кто продаёт квартиры через агентства. Пример: посмотрел, сколько стоят квартиры как у меня в агентствах. Пусть будет 2500-2600 т.р.. Агентства за свои услуги берут 3-6% от стоимости квартиры в зависимости от наглости. То есть от 75 до 156 т.р. Вывешиваю объяву за 2600 с торгом и указанием, что это не агентство и через неделю уже есть покупатель за 2550. И это называется "нет денег"? На адекватный ценник всегда найдётся покупатель. Так что правильнее было бы говорить, что "нет дураков переплачивать".
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.

Последний раз редактировалось PSP; 18.09.2008 в 11:55..
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 12:38   #4
Сама Себе
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Практика, то практика, но неужто мало тех официальных процентов, которые берутся риелторами? Все мало и мало. Нет смысла говорить о честности. Одно жулье. А самому, то как продать? Я и удивляюсь знакомая работала простым агентом в этом же БЕСТЕ и за год успела купить квартиру и автомобильчик? На зарплату или на таком вот жульничестве?
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 13:49   #5
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,662
Репутация: -24954
По умолчанию

Цитата:
А самому, то как продать?
Подать объявления в газеты, оклеить окрестности объявлениями и ждать. Если нормальная цена, то рыбка обязательно клюнет. А дальше уже не ваши заботы, а покупателя.
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 18:18   #6
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от PSP Посмотреть сообщение
Это вы в газетах прочитали? Куда же эти деньги делись? Я буквально на днях продал квартиру, и уверяю вас, покупатели есть. И деньги у них есть.
Друг мой, со своими смешными ценами можете еще сто квартир продать (только уже "раньше на днях", а не теперь)...

В Москве масштабы цен несколько другие - нормальная трешка начинается от 450 тонн бакинских (пока)... Свободных денег уже нет - все лето продажи были вялые и цены практически не росли, а щас, в связи с проблемами у банков - накрывается ипотека и кредиты для застройщиков... Предложений с каждой неделей все больше и больше, а покупателей все меньше и меньше... Так шо хошь-не хошь, а придется цену снижать, чтобы совсем без штанов потом не остаться... Человек с деньгами щас не недвижку покупать будет, а золотишко или переводить в валюту и выкачивать за бугор (за эти деньги можно по настоящему элитное жилье купить в любой нормальной европейской стране, да еще и на жизнь останется)... Просто многие из "халявщиков", которые инвестировали ранее в недвижку и на спекуляции уже заработали 2-3 первоначальных стоимости квартиры, все еще считают себя самыми умными и думают, что еще смогут срубить деньжат по легкому (это про автора топика)... А вот фиг им - халява уже кончилась... Советую самой попробовать щас поискать покупателя - и убедиться в моей правоте (или заклеймить меня позором )...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 18.09.2008, 20:37   #7
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,662
Репутация: -24954
По умолчанию

Цитата:
Друг мой, со своими смешными ценами можете еще сто квартир продать
Эх, если бы они были, несомненно часть из них продал бы. А насчёт смешных цен-ну вот такие у нас цены. Однако и при таких "низких" ценах масса народа жалуется, что квартиры не покупают, продажи не идут и т.д. Однако я на своём примере убедился, что при разумном подходе проблемы не такие уж и большие. Третий человек, пришедший на просмотр квартиры вытащил из кармана пачку денег и дал задаток. До этого пытался полгода продать квартиру через агентства и просмотров была куча а толку не было.

Цитата:
В Москве масштабы цен несколько другие - нормальная трешка начинается от 450 тонн бакинских (пока)...
У нас это цена 3-4 комнатной новостройки в центре, с площадью за 100 квадратов, а я слава богу, живу на окраине, потому и ценник гуманный.

Цитата:
Свободных денег уже нет - все лето продажи были вялые и цены практически не росли
А куда им ещё расти? Деревья до неба не растут.

Цитата:
Советую самой попробовать щас поискать покупателя - и убедиться в моей правоте
САМОМУ.

Поздно. Торговать уже нечем.

Цитата:
Предложений с каждой неделей все больше и больше, а покупателей все меньше и меньше... Так шо хошь-не хошь, а придется цену снижать, чтобы совсем без штанов потом не остаться... Человек с деньгами щас не недвижку покупать будет, а золотишко или переводить в валюту и выкачивать за бугор (за эти деньги можно по настоящему элитное жилье купить в любой нормальной европейской стране, да еще и на жизнь останется)..
Это только говорит о том, что финансовые потоки будут перенаправляться в более доходные области и недвижимость перестаёт быть такой областью. Но деньги-то никуда не делись. Ну утечет часть за бугор, но это будет мизер.

Цитата:
Просто многие из "халявщиков", которые инвестировали ранее в недвижку и на спекуляции уже заработали 2-3 первоначальных стоимости квартиры, все еще считают себя самыми умными и думают, что еще смогут срубить деньжат по легкому (это про автора топика)
Месье ясновидящий? Я так понял, что у автора, как и у меня была продажа одной квартиры и покупка другой. При чём тут спекуляции?
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 08:30   #8
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Называть халявщиком некого и завидовать тоже господин юрист. Обмен квартир обычное жизненное дело. Это Вы о ком про за бугор и того, что -то срубить ,О себе? Ваш смайлик радуется чужим проблемам? Но это пока чужим.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 11:21   #9
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Я не радуюсь, я цинично улыбаюсь
Жалеть продавцов недвижки у меня нет никакого желания - я лишь описАл текущую ситуацию: цены космические из-за спекуляции - рынок уже рушится (ипотека становится недоступной не только (и не столько) из-за роста процентов, но и из-за отсутствия свободных денег у банков; девелоперы начинают закрывать или замораживать/скидывать по дешевке проекты - из последних крупных примеров Миракс, Система-Галс и Строймонтаж из Питера; альтернативную сделку щас провести почти не реально - а это 85% сделок было; свободным деньгам уже браться неоткуда - ВЕСЬ бизнес избавляется от ненужного и малодоходного (это я Вам как работник управляющей компании очень крупного холдинга говорю)) - предложения есть и их количество растет с каждым днем - покупателей все меньше - многие квартиры взяты в ипотеку в инвест целях (надо платить, а уже нечем) - дальше будет массовый сброс и обвал цен... И только самые хитрые владельцы квартир все еще будут надеяться на то, что к 2020 году цены вырастут еще в 6 раз Эту их уверенность еще пытаются сохранить некоторые крупные застройщики (Пик и Миэль - из последних заявлений) - типа спрос на их объекты не упал и цены они снижать не будут... Когда я слышу, что во время кризиса раздаются подобные победные реляции - значит у них ситуация характеризуется термином "полная опа" (если все хорошо на самом деле - ПиАр помалкивает в тряпочку или делает нейтральные заявления, когда все плохо - начинают "успокаивать" общественность (но подобный словесный п*нос рассчитан только на полного дауна, который верит помоям из телевизора и из уст "профес""сиси"и"анального" риэтора )...

Мой совет - продавайте сейчас без риэторов и по той цене, которую Вам предложили изначально (а не ту, по которой щас выставил риэлтор) - только так МОЖЕТ БЫТЬ успеете вскочить на подножку уходящего поезда и снять максимальные сливки при продаже (но уже сильно сомневаюсь - ибо время упущено)...

ЗЫ. PSP, не стоит судить о ситуации на рынке по одной проданной квартире - тем более, что у Вас не нашлось на квартиру даже ДВУХ РЕАЛЬНЫХ покупателей...
ЗЫЫ. Все лето слежу за трешками в одном конкретном доме - долларовые цены на месте, народ постоянно вяло смотрит и при этом не продана НИ ОДНА из них (даже в залоге не находятся, а продается больше 10 квартир в построенном и сданном госкомиссии доме, у многих уже есть свидетельства ПС, да и по ценам не скажу, что уж слишком много просят)...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 11:50   #10
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,662
Репутация: -24954
По умолчанию

Цитата:
ЗЫ. PSP, не стоит судить о ситуации на рынке по одной проданной квартире - тем более, что у Вас не нашлось на квартиру даже ДВУХ РЕАЛЬНЫХ покупателей...
Вообще-то для заключения сделки необходимо и достаточно наличие ОДНОГО покупателя. Зачем мне два? Аукцион устраивать?

Цитата:
типа спрос на их объекты не упал и цены они снижать не будут... Когда я слышу, что во время кризиса раздаются подобные победные реляции - значит у них ситуация характеризуется термином "полная опа"
Не думаю, чтобы кто-то был против снижения цен на недвижимость, кроме тех, кто взял ипотеку и спекулянтов. Ведь если бы цены были ниже, то мне, например, пришлось бы для перехода из 2-ки в 3-ку заплатить меньше денег. Да и с нуля квартиру купить было бы проще. А тем у кого уже есть жильё и они в нём живут без разницы сколько стоит квартира-миллион или десять. Миллион даже лучше-меньше налогов платить.
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 12:29   #11
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от PSP Посмотреть сообщение
Вообще-то для заключения сделки необходимо и достаточно наличие ОДНОГО покупателя. Зачем мне два? Аукцион устраивать?
Для того, чтобы на основании относительно быстрого нахождения одного случайного покупателя не делать глобальных выводов о большом количестве народа с чемоданами денег в руках, желающего скупить по любым космическим ценам недвижку
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 13:20   #12
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от PSP Посмотреть сообщение
Подать объявления в газеты, оклеить окрестности объявлениями и ждать. Если нормальная цена, то рыбка обязательно клюнет. А дальше уже не ваши заботы, а покупателя.

Объявления в газеты подавали, а расклеяли около 1500(!) штук. Результат - 5 звонков... И недели ожидания...
Через риэлтора (по рекомендации знакомых) квартиру продали после первого показа и без торга!
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 13:56   #13
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,662
Репутация: -24954
По умолчанию

Цитата:
Для того, чтобы на основании относительно быстрого нахождения одного случайного покупателя не делать глобальных выводов о большом количестве народа с чемоданами денег в руках, желающего скупить по любым космическим ценам недвижку
Кто говорит о космических ценах? Я говорил об адекватных. Несколькими постами выше вы сами назвали наши цены смешными. Определитесь.
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 14:50   #14
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

В развитие моей мысли http://www.irn.ru/articles/16305.html

Кстати седня индексы на фондовом рынке взлетели очень резко - в результате торги уже дважды остановлены Для продажи недвижки по нынешним космоценам остались считаные часы...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 19.09.2008, 21:07   #15
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,662
Репутация: -24954
По умолчанию

Цитата:
Кстати седня индексы на фондовом рынке взлетели очень резко - в результате торги уже дважды остановлены
Они взлетели после резкого падения, но так и не отыграли этого падения. Посмотрим, что будет, когда они вернутся к прежним показателям.

Аналитиков послушать, конечно, -милое дело. Вот только одна беда-очень уж похоже на лебедя, рака и щуку. Одни прогнозируют стагнацию, другие резкий обвал цен на недвижимость, третьи такой же резкий рост цен. И всё это с научными выкладками, графиками и важным надуванием щёк. Но что у них у всех получается лучше всего, то это объяснить потом, почему их прогнозы не сбылись или сбылись с точностью до наоборот.

Если бы я послушал аналитиков, то до сих пор бы жил в однокомнатной хрущёвке и ждал бы обвала цен. Когда я её в 2005 году продавал и брал 2-ку, то куча серьёзного народу, на полном серьёзе, вещала нам с экранов о том, что мы уже одной ногой стоим на краю пропасти и вот вот цены на недвижимость рухнут в эту пропасть и тогда каждый сможет на заначенные от жены деньги купить себе дачу в районе Гурзуфа, или квартиру в Москве с видом на Кремль.

Прошло три года. Двушку, купленную за один миллион рублей я продал в 2.5 раза дороже, чтобы добавить накопленные за эти годы деньги и купить трёшку . АУУУУ!! Господа прогнозисты!! Где же вы?? А вот они, родненькие, с голубых экранов пророчат новый кризис недвижимости. Понятно, что когда-нибудь рост цен прекратится и начнется их уменьшение. И тогда они будут правы. Прямо как неисправные часы, которые 2 раза в день показывают правильное время. Но это не заслуга часов. Просто так совпало.
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.

Последний раз редактировалось PSP; 19.09.2008 в 21:13..
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 21.09.2008, 20:15   #16
Самурай
 
Аватар для Самурай
Участник
 
Регистрация: 05.11.2007
Сообщений: 48
Репутация: 60
По умолчанию

Странно тема пошла! Автор топика пишет, что в кормпании БЕСТ его хотели тайно и цинично обокрасть, а народ пишет про биржу и цены. Да действительно существует такая практика обворовывать людей! Вся надежда этих профи на то, что клиент не допрет до того до чего дошел автор. Договор есть - есть, материалы о повышенной цене есть - есть - можете прогуляться в соответствующие органы. Получится так - к жулику риэлтору Вы все равно уже не пойдете, а раскошелиться придется уже не вам. Достаточно одного заявления и нескольких приложений. Кроме того, совершенно правы те кто продает квартиру сам. Дело в том, что договор может Вам и нотариус написать, а передача денежек сейчас в банках тоже честно оформляется. Не стоит унывать, надеюсь справитесь. А что БЕСТ- да бес с ним, от чужого добра не бывает добра. Порадовался украденному, глядишь а подкрадывается болезнь или п-ц. Удачи!
__________________
Потребитель прав даже тогда когда не прав никто!

Последний раз редактировалось Самурай; 21.09.2008 в 20:18..
Самурай вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.09.2008, 12:12   #17
Dolgopers
Новичок
 
Регистрация: 27.09.2008
Сообщений: 8
Репутация: 60
По умолчанию

из опыта банков: они требуют от риэлтора дополнения к договору о том, что между сторонами не заключается дополнительное соглашение.

стандартная практика: агент по недвижимости берет комиссионные и спродавца, и с покупателя
Dolgopers вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.10.2008, 14:22   #18
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Честно говоря ни разу не видел квартирных спекулянтов в москве, наблюдал пару десятков сделок, ни одна не для спекуляции. Часть сделок проворачивают мошенники. По схеме купить у алкаша/детдомовца подешевле (30-50%) и продать за 90-95% от рыночной. Часть люди вкладывающие деньги в недвигу потому как бумаги опасно а на бизнес сил/ума не хватает, потом банально квартира сдается. Большая часть покупает для жилья, это как правило альтернатива.

По поводу риэлторов согласен одна сплошная разводка на бабки.

По поводу падения цен, сомнительно очень. Кто будет скидывать квартиры? Человек что боится деньги держать в наличке из-за дефолта и держит их в квартире, которая приносит регулярный доход? Нет ему смысла продавать даже если цены начнут падать. Или может чиновник усовестится и начнет с застройщика брать меньше взяток? Сомнительно. Может застройщики вместо сокращения строительства вдруг настроят в 10 раз больше жилья, причем в москве? Фантастика. Единственно ипотечников будет меньше поэтому цена может приостановится в росте.

Назовите факторы способствующие падению, и покажите спекулянтов.
Разговоры про ипотечный кризис в штатах и фондовый кризис неинтересны т.к. как они влияют никому неизвестно.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.10.2008, 14:48   #19
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Вы, видимо, видели сделки только на вторичке (судя по всему в неновых домах)... Мне почему-то продавцы попадаются исключительно спекулянты (начали строить в 2004-2005 - щас продают)...

Ну, щас ситуация двоякая. У застройщиков (даже у крупных) проблемы с бабками даже на дострой возводимой сейчас недвижки, не говоря уже о начале новых проектов. Кредиты дорогие и у банков нет достаточных собственных/заемных средств, чтобы их выдавать застройщикам. Ипотека стала дороже и получить ее сейчас ОЧЕНЬ сложно (хотя и возможно) - меньше ипотечников. Людей с чемоданами денег уже нет и врядли они появятся в ближайшем будущем (ибо цены на нефть не вечны, в промышленности - опа, начались урезания бюджетов - значит сокращения и урезания бонусов). Соответственно покупателей очень мало. Что будет делать застройщик - пытаться скинуть/заложить существующее жилье/нежилье для финансирования существующих строек+заморозит планируемые/находящиеся на уровне котлована (процесс уже пошел)... На вторичке это скажется с запозданием, но и вторичники не просто так продают - кому нужны деньги кэшем или для альтернативной сделки - будут продавать по-любому, даже с дисконтом...

В краткосрочной перспективе (пока предложений много) - цены упадут, в долгосрочной - вернутся и вырастут (года через 2, когда худо-бедно распродадутся имеющиеся сейчас на рынке и не станет новых объектов, т.к. сейчас нет средств на их постройку)...

В данной ситуации каждый решает для себя сам, что ему выгодно
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.10.2008, 15:16   #20
Алишер Захидов юрист ОЗПП
 
Аватар для Алишер Захидов юрист ОЗПП
Активный участник
 
Регистрация: 30.09.2008
Сообщений: 1,424
Репутация: 9370
По умолчанию

редкий случай , что бы потребитль вел себя так осмотрительно
Алишер Захидов юрист ОЗПП вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.10.2008, 16:06   #21
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Мое мнение если и подешевеют то незначительно. Какой смысл скидывать актив, даже дешевеющий в цене? Актив он денежку приносит. А что с деньгами делать, если некуда вложить? Если есть конторы, которые массово скупали первичку в надежде быстро перепродать может быть цены чуть снизяться. Но неужто находились фирмы способные заработать кучу бабла, чтобы потом вынуть их из бизнеса и вложить в малодоходную недвижку? Верится с трудом.

К тому же дешевеющий актив не продают а покупают. Сколько народа в америке обогатилось во время жилищных кризисов скупив у паникеров жилье а потом перепродав.

А что за контингент спекулянтов начавших строить в 2004 году? Я не понимаю. Т.е. люди вложились 4 года назад в котлован, сейчас получают законную прибыль за 4 года работы денег, это спекулянты?

В целом я только за подешевение недвижки, но причин падения, как и уменьшения желающих жить в москве не вижу.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.10.2008, 14:02   #22
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию .

Смысла в этих всех рассуждениях ровно столько, сколько его во фразе "не только (и не столько)". Только сколько столько и не сколько.

А если серьезно, то недвижимость в нашей ситуации не стоит денег. Поэтому никакого падения цен на недвижимость "никогда не было и не будет никогда". Только постольку поскольку сколько мир ни существует, а падения цен на недвижимость "случаются только в случае" войн. И только. Вот сколько. И не столько.

Очень умный я.
(Всегда говорю глупые вещи с очень умным видом, выражаясь очень круглыми фразами).
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.10.2008, 14:30   #23
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Мда, языком почесать вы, смотрю, горазды...

Актив является активом только тогда, когда он приносит деньги (как было верно замечено предыдущим оратором)... Однако актив, даже уже приносящий деньги (а не тот, который может быть вы продадите в будущем дороже), не всегда можно сохранить - если у вас есть финансовые обязательства перед третьими лицами, а кэша для их выполнения нет - хошь не хошь, а будешь сливать даже по сниженным ценам (ибо заложенная норма сверхприбыли позволяет применить практически любые дисконты)... Для конкретного физлица подобный технический дефолт менее критичен (ибо ему оборотные средства в общем-то и не нужны), чем для крупного девелопера, у которого убытки в случае отсутствия оборотных средств - гигантские...

В 1998 году у нас тоже была война (конфликт в Чечне сюда не приплетаем)?

Относительно получающих "законную" прибыль - им просто повезло: 1.с угадыванием момента покупки; 2.с тем, что смогли найти деньги (свои/заемные);3.с тем, что дом достроили... С учетом того, что хату они изначально строили для продажи, они являются типичными спекулянтами (не в смысле обывательского ругательства, а в смысле экономического термина)...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.10.2008, 14:58   #24
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Не соглашусь.

То что им повезло, согласен. Но они не спекулянты. Они вложили деньги в "воздух", с целью продать квартиру. Они рисковали своими деньгами и теряли минимум 10% годовых прибыли в течении 4 лет (итого минимум 46% прибыли по ставке рефинансирования). Реально ставка под рисковые предприятия выше, значит они могли претендовать на 100% прибыли. К тому же инфляция сколько сьела за это время. Ну им повезло и получат они чуть больше. Где в этом спекуляция?

Теперь про актив. Если "актив" даже приносящий "доход" имеет обязательство по уплате долга превышающее доход, т.е ситуация когда нечем платить, то он никакой не актив, а самый обычный пассив, и его то продавать можно и нужно.

Т.е. ситуация - вы добавили к своим средствам кредитные и купили однушку, сдаете за 25 тыс. Если кредит менее 25 тыс то эта однушка актив, ну а если больше то пассив.

В первом случае вам все равно насколько подешевеет квартира (ну если не в разы и вы не собирались ее перепродать в ближайшее время) во втором вам нужно продавать, т.к. вы погасите кредит и купите квартиру более дешево.

Покупает ли спекулянт пассив? Нет, если не болен головой. Купит ли актив в начале роста рынка? Да, с удовольствием. Купит ли актив в перелом? Нет.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 03.10.2008, 11:15   #25
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Вы не совсем поняли мою мысль... Тирады про актив - это, в оновном, относилось к застройщикам-юрикам, а не к инвесторам-частникам... На частников в большей степени повлияет то обстоятельство, что цены на "первичку" за счет латания дыр застройщиками поползут вниз - выстрелит истерика/паника и начнется "слив" - "пуленепробиваемых" суперспокойных среди них не много, а постоянные истерики/"умные" советы жены/любовницы даже самого спокойного заставят выползти на рынок со своей инвест-хатой
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.10.2008, 11:29   #26
fighter
Активный участник
 
Регистрация: 17.07.2008
Сообщений: 138
Репутация: 60
Thumbs down

Цитата:
Сообщение от незарегистрированный Посмотреть сообщение
Смысла в этих всех рассуждениях ровно столько, сколько его во фразе "не только (и не столько)". Только сколько столько и не сколько.

А если серьезно, то недвижимость в нашей ситуации не стоит денег. Поэтому никакого падения цен на недвижимость "никогда не было и не будет никогда". Только постольку поскольку сколько мир ни существует, а падения цен на недвижимость "случаются только в случае" войн. И только. Вот сколько. И не столько.

Очень умный я.
(Всегда говорю глупые вещи с очень умным видом, выражаясь очень круглыми фразами).
Бред Хотя спорить с анонимом - дело неблагодарное. )
fighter вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.10.2008, 09:05   #27
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Сентябрь прошел, первая неделя октября тоже, предложений увеличилось, цены пока не падают.

Посмотрим, если упадут есть шанс на этом заработать.

BlackNinja хитрый вопрос, вы сами то продали свою недвигу? Чтобы купить позже подешевле?
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.10.2008, 12:08   #28
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Падают цены, падают... Или Вы на WinNER и средние "рейтинги" риэлторов исключительно ориентируетесь? Зря...

А зачем мне? У меня инвест-хат нет, я в своем новом монолите сам с семьей живу У меня нет дурной привычки гнаться за журавлями в небе - я трачу деньги практически сразу и живу полноценно ни в чем себе не отказывая - чего и Вам желаю...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.10.2008, 13:47   #29
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Ну да (кроме рейтингов риэлторов), а на что еще можно ориентироваться???

С таким счастьем и на свободе

А мы вот себе отказываем и гонимся за журавлями.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.10.2008, 16:10   #30
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Если есть кто в теме приглашаю подумать вместе.

Все больше слухов о падении недвижки чуть ли не в 2-3 раза.

Знаю у нас на стройку закладывается 1500 $ за квадрат это чисто подрядчикам.

Знаем примерные накрутки девелоперов жилья 60% накрутка от стоимости проекта (остаток 40%). В стоимости проекта около 45% стоимость только проектирования и строительства.

Знаем 8000 $ за квадрат цена в москве сейчас

Итого 8000*0,4*0,45=1440 $

сравниваю с нашими затратами 1500 $ получаю что расходы то верные. Значит и цифры 40% и 45% тоже верные. Тогда получается что себестоимость метра для девелопера 8000*0,4=3200 $ и уж ниже этой цены упасть не может. К тому же менее чем под 30% дохода вряд ли кто будет связываться т.к. надо заложить деньги на выплаты по кредиту (15%). Итого получаем что минимальная цена = 3200/0,7= 4570 $ т.е.
падение даже в 2 раза уже с сильным скрипом возможно. О трехкратном это фантастика?

Теперь учитывая что у девелопером траблы с наличностью и идет массовая заморозка проектов, особенно эконом класса как подверженного наибольшему ожиданию падения. Получаем что жилья будет меньше.

Как на этом фоне можно ожидать падения цен? Ничего не понимаю. Где что тут неверно? Допустим часть недвижки девелопер скинет подешевле (есть инфа что можно получить скидку до 30%) то ее скупит у кого есть деньги т.к. далее дешевых квартир просто не будет из-за сокращения числа объектов. И цена опять поднимется.

Задумался...
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.10.2008, 15:16   #31
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

На сей счет была очень интересная статья на сайте irn http://www.irn.ru/articles/16504.html
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.10.2008, 10:01   #32
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Спасибо за ссылочку почитал. Хотя я уже пересмотрел массу аналитики на эту не натыкался. Давайте обсудим.

Кое что мне понравилось, кое что вызывает вопросы. Прежде всего многие заявления голословны, нет подтверждения хоть какой то ссылкой. Типа мы должны верить на слово или типа все так думают?

Обсуждение падения с целью удешевления цены на участок вызывает сомнения. Цена участка составляет около 25% от себестоимости проекта. даже если цена земли упадет вдвое. Конечная цена квартиры если девелопер не уменьшит свой процент упадет всего то на 12.5%.

Теперь второй момент все время упоминается большое количество квартир придержанных застройщиком. Типо он цены понизит и все сразу будет хорошо, сразу вторичка упадет и цены на землю и т.п.

А вот привели бы цифирку - количество этих придержанных квартир, а заодно статистику по количеству сделок. Ну а мы бы одно на другое поделили и посмотрели что к чему. Если сделок мало а квартир у девелопера полно значит не врете товарищи есть потенциал падения. А вот если сделок дофига а квартир чуток, сразу обзор можно кидать в корзину. Очень расстраивает отстутствие цифирок, наталкивает на мысль а не из пальца ли высосан этот обзор.

Опять таки не учтен реальный рынок квартир. Огромное количество альтернатив. А в альтернативах не застройщик, а люди, которые боятся продать т.к. а вдруг подорожает и не смогут купить что хотели. Боятся снижать эти люди цену. В результате инерционность рынка весьма велика.

Опять таки вывод о подорожании кредита для девелопера однобокий - мол не выгодно ему будет держать цену и он понизит ее и типа толпа ипотечников набежит покупать. Стоп! А что у ипотечников кредит подорожает забыли???
Проведем рассчет квартира 5,5 млн. руб под 12% ипотека до кризиса
выплаты 60 тыс.в месяц 20,5 лет
Теперь скидка 20% у девелопера итого квартира 4,4 млн и ипотека 15% (замечу у девелопера кредит вырос вдвое с 10 до 20-25% в статье а у меня ипотека всего на 3% растет) - выплаты 60 тыс. в месяц 17 лет.
И это на фоне дорожания продуктов. Я что то не улавливаю? Или ипотечники и впрямь набегут? А если ставка будет не 15 а 16%? уже расплачиваться 23,5 года.

И что меня окончательно добило что в итоге падение оценивается как 20-25%, хотя обзоры риэлторов дают точно такой же показатель 10-30% исходя из противоположных утверждений.

Либо и те и другие врут либо я чего то не понимаю.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.10.2008, 15:42   #33
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Это Вам, батенька, на форум КДО надо - там любят рассуждать на эти темы
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.10.2008, 18:25   #34
Алишер Захидов юрист ОЗПП
 
Аватар для Алишер Захидов юрист ОЗПП
Активный участник
 
Регистрация: 30.09.2008
Сообщений: 1,424
Репутация: 9370
По умолчанию

следует тщательно выбирать риелтеров и компаию по недвижимости
Алишер Захидов юрист ОЗПП вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 13.10.2008, 13:58   #35
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Замкнутый круг - лох с улицы "тщательно выбрать" не сможет, а тому, кто может "тщательно выбрать" риэлторы и прочие разные уже нафих не нужны
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 15.10.2008, 15:01   #36
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию Ответы

Рассуждая о рынке в данный момент не надо строить выводы о том, , что не недвижимость будет дорожать, с применением фундаментальных расчетов - скоко взяток надо дать чиновникам и сколько бабла хочет взять девелопер, итд. Стоимость рынка надо определять, хочет ли реальный покупатель с деньгами платить за пузырь, который раздувается. Это не бухгалтерская проблема и психологическая.

Для тех кто ищет причины почему недвижимость будет падать - сравните графики по стоимости акций и стоимости недвижимости. Не надо сравнивать консенсус акций и ожидания недвижимости - это прогнозы аналитиков и PR.

http://www.irn.ru/gd
http://otc-stock.rbc.ru/targets/inde...newquote&web=1

На анализе исторической информации видно, что быкам, верющим, что все должно расти, надо побыстрей выходить с рынка недвижимости и идти в акции. А медведям надо идти на рынок недвижимости. Иначе равновесии, которое по законам природы всегда должно наступать никогда не наступит.

Если медведи будут жить в акциях и быки в недвижимости, то следуя текущей динамики подения и роста через полгода, продав комнату в комуналке в сможете купить половану газпрома, что врят ли случиться. Возможно, рынок недвижимости и вырастет, о не в такие раза как акции.

Поэтому, реальный покупатель и инвестор подождет с покупкой.

А я где-то читал рекламку каких-то идиотов девелоперов, звучала примерно так:

Во времена кризиса на рынке акций, инвестиции в недвижимость становятся как никогда более привлекательнами. Бред неправда ли?
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 15.10.2008, 15:40   #37
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

"Бред неправда ли?" - Тем не менее, многие в эту чушь свято верят, остальные свято верят в то, что остальные свято верят в эту чушь...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 20.10.2008, 16:09   #38
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от незарегистрированный Посмотреть сообщение
Рассуждая о рынке в данный момент не надо строить выводы о том, , что не недвижимость будет дорожать, с применением фундаментальных расчетов - скоко взяток надо дать чиновникам и сколько бабла хочет взять девелопер, итд. Стоимость рынка надо определять, хочет ли реальный покупатель с деньгами платить за пузырь, который раздувается.

Для тех кто ищет причины почему недвижимость будет падать - сравните графики по стоимости акций и стоимости недвижимости. Не надо сравнивать консенсус акций и ожидания недвижимости - это прогнозы аналитиков и PR.

http://www.irn.ru/gd
http://otc-stock.rbc.ru/targets/inde...newquote&web=1

Поэтому, реальный покупатель и инвестор подождет с покупкой.

А я где-то читал рекламку каких-то идиотов девелоперов, звучала примерно так:

Во времена кризиса на рынке акций, инвестиции в недвижимость становятся как никогда более привлекательнами. Бред неправда ли?
Ну, ну, вы видимо в америке живете, раз говорите о рынке недвижимости. У нас в москве не рынок а острый недостаток недвижимости, и соотношение доход-стоимость квартиры совсем не то что в америке. А потому рынка для инвесторов по сути нет. 60% альтернатив, 10% ипотечников, это что ваши инвесторы??? Где они, покажите, у меня есть деньги пусть мне продадут квартиру со скидкой!

Кто в акции будет вкладываться, это же бумага, на ней деньги сделают только очень богатые. Причем в основном кто их выпускает

Пускай "реальный инвестор" ждет чего угодно, падения недвижки нету, и когда будет неизвестно. Неужели у человека с серьезными экономическими навыками есть только 2 способа вложения денег? Акции и недвижка? Это удел как раз среднего класса. А как известно средний класс и страдает сильней всего в кризис.

Насчет половины газпрома, хорошо заметили, вспомните как западные инвесторы скупили по дешевке всю экономику азиатских тигров во время азиатского кризиса.

Теперь по поводу графиков, видел я их и что? Где корреляция то? Чего то я ее не вижу.

Замечу, я не говорю что недвижимость будет дорожать и далее, но ваши доводы считаю откровенно слабыми.
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 21.10.2008, 04:15   #39
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
Репутация: 4886
По умолчанию

С уверенностью говорю , что недвижимость будет дорожать,как и продовольствие.Только вопрос то стоит где и когда. А это уже при любых аналитических способностях,да еще при отсутствии достоверных данных-гадание на кофейной гуще. Умели бы гадать,глядишь и кризисы бы сошли на нет.Что то все гадалки много обещают, уверяют что все знают,но какого дъябла все работают ,вместо смены профессии заработав денежек на угадывании самим себе.
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 21.10.2008, 14:39   #40
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Ну тут еще стоит правильно сформулировать вопрос - когда и как долго будет падать/дорожать? В краткосрочном периоде - просядет (хз на сколько), в долгосрочной - вернется и дальше будет расти...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 20:34. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика