На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 08.08.2008, 08:44   #1
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию Стоит ли оплачивать услуги ЖКХ при отсутсвии акта приема-передачи в новостройке

Купил квартиру в строящемся доме в Подмосковье. Строители значительно (на несколько лет) затянули строительство и сдачу дома в эксплуатацию. В итоге, под нажимом соинвесторов, в августе 2006 года желающим выдачи ключи от квартир для ремонта/отделки квартир(соотвественно, я подписал акт передачи ключей). С января 2007 года стали приходить квиточки на оплату "управления и обслуживания дома" от местного ЖЭКа. Никаких договоро я с ЖЭКом не подписывал. Дом официально сдан в эксплуатацию только в ноябре 2007 года. До сих пор строители не сдали документы в рег. палату. Акт приема-передачи квартиры мне отдавать отказываются, пока я не оплачу услуги ЖКХ (набежало уже 50 000 рублей). Что мне стоит предпринять в данном случае?
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 13.08.2008, 01:40   #2
Соломонис Игорь
 
Аватар для Соломонис Игорь
Новичок
 
Регистрация: 12.08.2008
Сообщений: 24
Репутация: 60
По умолчанию

Статьей 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
В связи с изложенным дольщикам следует обратить внимание на довольно распространенный вид нарушения, выражающийся во включении в договор о долевом участии в строительстве соответствующего условия, связанного с возложением на них неправомерного бремени ответственности за оплату жилищно-коммунальных услуг. Дольщик не только не зарегистрировал право собственности на квартиру, но даже не подписал акт приема-передачи квартиры, а уже обязан уплатить инвестиционно-строительной компании определенную сумму за жилищно-коммунальные услуги, которыми он фактически не пользовался. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения наступает лишь с момента возникновения права собственности на квартиру. Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Соломонис Игорь вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 13.08.2008, 18:21   #3
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Все хорошо, но арбираж в этом вопросе не столь однозначен... Завтра закину более подробную инфу...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.08.2008, 00:58   #4
Соломонис Игорь
 
Аватар для Соломонис Игорь
Новичок
 
Регистрация: 12.08.2008
Сообщений: 24
Репутация: 60
По умолчанию

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента оно вправе обратится с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Моментом возникновения у участника долевого строительства права собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, а также обязанности по оплате коммунальных услуг является дата подписания акта передачи объекта.


У арбитражного суда такая же позиция ?
Соломонис Игорь вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.08.2008, 05:28   #5
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,638
Репутация: 608728
По умолчанию

Цитата:
Все хорошо, но арбираж в этом вопросе не столь однозначен.
В смысле? Практика расходится с законом? Мне тоже этот вопрос интересен. Просим, просим.
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.08.2008, 08:22   #6
незарегистрированный
Гость
 
Сообщений: n/a
По умолчанию

Спасибо всем откликнувшимся за ответы, особенно за ссылки на статьи законов. Понятно, что заставить оплачивать комуналку у зайстрощика нет правовых оснований. Теперь меня интересует, какие действия мне предпринять, чтобы заставить строителей предоставить мне акт приема-передачи квартиры. До сих пор общение с ними было только устным. Следует написать заявление на имя директора?
 
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.08.2008, 14:15   #7
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

Тут еще стоит разобраться, что имеется в виду под термином "участник долевого строительства" и соотнести его с конкретной ситуацией автора топика:
1. Договор долевого строительтва;
2. Инвест-контракт;
3. Предварительный договор к-п;
4. Вексельная схема;
5. Что-то еще?

Все это сильно влияет на права претендента на квартиру...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.08.2008, 14:16   #8
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
Репутация: 164932
По умолчанию

И еще информация к размышлению...

Новый дом: кто заплатит ЖКУ?
Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Возведение нового дома – это забота застройщика. Однако его эксплуатация – это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).

Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает «затянуть процесс».

Вместе с тем, право собственности подразумевает так называемую триаду прав – право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве[1] гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О).

Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Определение ВС РФ от 24.04.2007 № 78-В06-64, Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 № -Ф 04-3181/2007(34456-А75-11)).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая – когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2008 №-А33-2625/2008). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (постановления ФАС ПО от 19.03.2008 №-А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 №-А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 №-Ф09-10699/07-С5). Такие расходы относятся на счет застройщика.

Еще одна категория споров – это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 №-2300-1 «О защите прав потребителей». Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 №-Ф09-2002/08-С1).
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 15.08.2008, 00:57   #9
Зденек
Активный участник
 
Регистрация: 19.05.2008
Адрес: Москва.САО
Сообщений: 659
Репутация: 38
По умолчанию

Ни один ремонт не заканчивается во время, и за те деньги которые указаны в смете. Хвтит мутить воду.
Зденек вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 15.08.2008, 05:17   #10
PSP
 
Аватар для PSP
Активный участник
 
Регистрация: 08.11.2007
Адрес: Новосибирск.
Сообщений: 1,638
Репутация: 608728
По умолчанию

Цитата:
Ни один ремонт не заканчивается во время, и за те деньги которые указаны в смете. Хвтит мутить воду.
Это вы вообще к чему?

Цитата:
Тут еще стоит разобраться, что имеется в виду под термином "участник долевого строительства" и соотнести его с конкретной ситуацией автора топика:
1. Договор долевого строительтва;
2. Инвест-контракт;
3. Предварительный договор к-п;
4. Вексельная схема;
5. Что-то еще?

Все это сильно влияет на права претендента на квартиру...
А можно немного комментариев? Интересует в первую очередь "договор инвестиции". Какие положения ЗоЗПП распространяются на такой тип договоров? Родственники собираются брать квартиру, а застройщик вместо договора долевого участия предлагает такой "инвестиционный договор". Правда я его ещё в глаза не видел, но в основном интересует вариант, когда дом будет сдан не в срок. По какому закону считать неустойку? По ЗоЗПП или по 214ФЗ или по ГК??
__________________
Вернейший способ быть обманутым - это считать себя хитрее других.
PSP вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 12.02.2012, 18:10   #11
lyolic
Активный участник
 
Регистрация: 22.07.2009
Сообщений: 1,679
Репутация: -2885455
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от BlackNinja Посмотреть сообщение
Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях.
С коих пор такое следует из договора простого найма?
lyolic вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 01:35. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика