На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Курилка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 00:51   #1
TeRRoR43RuS
 
Аватар для TeRRoR43RuS
Активный участник
 
Регистрация: 15.01.2008
Адрес: Киров
Сообщений: 1,017
По умолчанию Покупка\продажа квартиры. Нужны советы !

Товарищи юристы и участники форума нужна ваша помощь.
Я сейчас собираюсь продавать свою квартиру и покупать другу, пользоваться услугами риэлторской конторы принципиально не хочу, благо времени свободного хватает. Но так как с этим делом сталкиваюсь впервые есть вопросы :
1). Какие документы надо подготовить для продажи(приватизированная квартира)?
2). Какие есть подвобные камни?
3). Где совершать продажу, т.е. подписывать бумаги и получать деньги ?

По покупке :
1). Куда надо обращаться, чтобы пробить квартиру на "чистоту" ?

Жду ваших ответов и советов ! Заранее спасибо !
TeRRoR43RuS вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 02:37   #2
TeRRoR43RuS
 
Аватар для TeRRoR43RuS
Активный участник
 
Регистрация: 15.01.2008
Адрес: Киров
Сообщений: 1,017
По умолчанию

Покопалься в интернете и вот какие советы при покупке квартиры для себя составил :

1). Для начала следует удостовериться в юридической «чистоте» выбранной квартиры.В первую очередь нужно проверить, сколько на самом деле прописано в квартире человек, лучше, чтобы на момент продажи в квартире не было прописано никого.

2). В случае, если оформлением сделки занимается один из собственников жилья, он должен предоставить нотариально заверенное согласие других собственников на продажу квартиры. В противном случае сделку легко оспорить через суд и аннулировать.

3).продавец должен предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, не лишними будут справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о состоянии здоровья продавца как дополнительная гарантия надежности сделки.

4).В ДКП должны содержаться следующие сведения: полные имена участников, их паспортные данные, место и дата заключения договора, предмет договора (покупка-продажа квартиры), полные сведения о продаваемой квартире (адрес, площадь, этаж и т.д.), сведения о документах, подтверждающих право собственности продавца на квартиру, указывать полнуя рыночную стоимость квартиры в рублях или долларах(указывать действительную стоимость).
В случае, если на документе есть приписки или исправления, их достоверность должна подтверждаться подписями всех участников сделки.
Для каждой стороны должен быть изготовлен один договор, кроме этого, еще один образец понадобится для комитета регистрации прав на недвижимое имущество. В случае, если договор напечатан на нескольких листах, все они должны быть сшиты между собой, каждый лист нужно заверить подписями сторон и печатью.

5).Для большей уверенности в надежности сделки следует обязательно запросить документы, подтверждающие право собственности продавца на жилплощадь, архивную выписку за последние 18 лет, справку из Регистрационной палаты, выписку из домовой книги и справку об уплате налога на недвижимость.

Что можете добавить ...
TeRRoR43RuS вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 03:23   #3
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
По умолчанию

Лучше потратьте время на выяснение вопроса кто может надежно помочь.
Полная экономия на этом без участия профессионала может выйти боком. Для экономии следует пригласить либо человека из риэлтерской конторы ,но в частном порядке или частного,но не черного, маклера. Очень желательно по рекомендации от хорошо известных людей, которым что то покупалось. Это уже профессия и освоить ее за пару месяцев не получиться. Продать еще можно, а вот купить…….Просто для прояснения картины с нуля с Вами надо провести часика три ,а после этого еще раз несколько дополнительно. Сразу все не усвоите. Это никому не удавалось.
Список документов основные:
1) документы на собственность .( договор передачи и свидетельство о собственности. Наличие второго зависит от года приватизации)
2) Документы из БТИ – экспликация и поэтажный план либо тех.паспорт
3) Выписка из домовой книги.

Спис0к не полный .Дополнительные зависят от наличия детей/опека/,года приватизации и их участия ,а также региона. Например, Москва и Московская область имеют отличия. Желательно для полного уточнения навестить свою Регистрационную службу.

В Москве расчет обычно идет через депозитарии банков. Но в договорах банков есть свои фишки, как с ключами так и с содержанием. В Подмосковье,например, обязателен расчет до сдачи на регистрацию,а в Москве после регистрации. От этого зависит и место и время подписания договора купли продажи. Плюс у Вас альтернатива,т.е две сделки желательно регистрировать одновременно.Существенное осложнение И это самое простое..

А уж проверка покупаемой на чистоту производиться пунктам до 20 в зависимости от комплекта документов и продавцов. Кроме опыта и возможностей получения определенных документов / законным путем не получаются человеком с улицы/ мало что помогает. В случае ,например,документов о собственности по наследству иногда брать можно,а иногда нет ,также и по доверенности. Любая сделка имеет свои особенности и своя песня. Стандартов мало.

В настоящее время Московские фирмы / гильдия риэлторов / признали что 100 % надежности гарантировать не могут,хотя раньше их реклама строилась именно на этом. И это определяется только нашей, мягко говоря, недоделанной юридической базой, а не желанием или нежеланием и квалификацией участников рынка жилья.. Примерно 30% рынка вторички занято частными маклерами,хотя фирм работает порядка 1000.И только потому что нормальныйклиент идет к добросовестному маклеру ,а не на фирму. Исключение – неподготовленные.Но тогда они обходят их с десяток перед остановкой.

Стандартные сведения: пакет документов ,советы по проверке ,советы по расчетам для полноты картины можно посмотреть на сайтах фирм вашего города и общих например: www.kdo.ru, www.dometra.ru, irn.ru, realty.lenta.ru
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 03:41   #4
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от TeRRoR43RuS Посмотреть сообщение
Что можете добавить ...

2). В случае, если оформлением сделки занимается один из собственников жилья, он должен предоставить нотариально заверенное согласие других собственников на продажу квартиры. В противном случае сделку легко оспорить через суд и аннулировать.

Только один ваш пункт. Он должен предоставить не согласие,а доверености на продажу с перечислением всех операций . Даже если они и есть и вы навестите нотариуса перед сделкой ( чтобы удостовериться ,что их никто не отметил), то он вам без доверителей ничего не скажет. А они идти не хотят. Больными сказались. А может кто то из собственников в другом городе или за рубежом. Как проверите?А есть и еще более хитрые приемы.
Согласие дает жена если не является собственником, или соседи дают отказ ,если квартира коммунальная. И так можно по каждому пункту.
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 04:12   #5
TeRRoR43RuS
 
Аватар для TeRRoR43RuS
Активный участник
 
Регистрация: 15.01.2008
Адрес: Киров
Сообщений: 1,017
По умолчанию

Цитата:
Лучше потратьте время на выяснение вопроса кто может надежно помочь.
Мне будет тётка помогать она уже 3 квартиры продала - купила, но всё же хочу быть сам подкован по всем вопросам ибо не мешок сена покупаю.
Цитата:
Плюс у Вас альтернатива,т.е две сделки желательно регистрировать одновременно.Существенное осложнение
Ну я думаю осложнением это не будет, т.к. в ДКП я буду обязательно прописывать пункт, где будет происан срок на, который я смогу остаться в квартире после заключение дкп, тем самым отгорожу себя от проблемы регистрации двух сделок одновременно, либо поживу у родственников.

Спасибо за советы ...

Последний раз редактировалось TeRRoR43RuS; 06.06.2008 в 08:03..
TeRRoR43RuS вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 07:02   #6
karina119
Новичок
 
Регистрация: 21.05.2008
Сообщений: 15
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от TeRRoR43RuS Посмотреть сообщение
Мне будет тётка помогать она уже 5 квартир продала - купила,

Спасибо за советы ...
чего тетка то не подскажет, она верно знает лучше , не одну собаку съела наверно на этих сделках. Я не рискнула сама покупать хоть и время было много свободного, опыт знакомых сказался.
karina119 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 10:35   #7
BlackNinja
 
Аватар для BlackNinja
Юрист
 
Регистрация: 11.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 1,753
По умолчанию

На теток надейся, но сам не плошай! Кстати, для проверки фигурантов неплохо иметь еще и дядьку в компетентных органах, который поможет сделать оперативную установку на каждого и получить документы/справки из различных органов (в том числе и у нотариуса)...
BlackNinja вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 20:02   #8
TeRRoR43RuS
 
Аватар для TeRRoR43RuS
Активный участник
 
Регистрация: 15.01.2008
Адрес: Киров
Сообщений: 1,017
По умолчанию

Всё таки решил воспользоваться услугами риэлторов . Пришёл представитель фирмы и предложил составить договорчик, но я пока взял его, чтобы ознакомиться. Кто, что скажет по содержанию ?

Цитата:
ДОГОВОР
услуг по продаже недвижимости

г.Киров
<<____>>_____________200_г.

АН <<Ваша недвижимость> в лице директора Маракулина Михаила Игоревича действующего на основании______________________, именуемое в дальнейшем <<Фирма>> , и гражданин__________________
п\д:___________________________________, именуемый в дальнейшем <<Продавец>>,(далее Стороны), заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Фирма обязуется оказать Продавцу перечень услуг, оказанных в разделе 3 настоящего договора, по принадлежащему Продавцу по праву собственности недвижимому имуществу в виде______________________________________________ ____
находящемуся адресу:__________________________________
(далее по тексту <<Недвижимость>>).

2.УСЛОВИЯ ПРОДАЖИ.
2.1. Продавец определяет цену своей недвижимости в размере____________________ рублей.
2.2. Заключая настоящий договор, Продавец подтверждает следующее:
- согласие всех совместно проживающих членов семьи Продавца,лиц, сохраняющих право собственности недвижимостью, супруга, родителей, попечителя и др. На отчуждение Недвижимости имеется;
- к Недвижимости не применены никакие государственные или иные санкции, Недвижимость никем не оспаривается, не находиться под арестом, не заложена и не обременена никакими другими обязательствами;
- Продавцу не известны физические или юридические лица, которые могут предъявить имущественные претензии на недвижимость.

3.ОБЯЗАННОСТИ ФИРМЫ.
3.1. Осуществить поиск покупателей на Недвижимость.
3.2. Организовать осмотр Недвижимости возможными покупателями.
3.3. Оказать содействие в подготовке (оформлении,сборе) документов, необходимых для купли-продажи Недвижимости.
3.4. По желанию продавца ознакомить его до сделки с содержанием всех требуемых, в соответствие с действующим законодательством, документов для совершения сделки купли-продажи Недвижимости.
3.5.Согласовать с продавцом и покупателем Недвижимости время, место и порядок расчётов, по купле-продаже Недвижимости, срок освобождения недвижимости от имущества и поживающих лиц.
3.6. Предоставить помещение для расчётов.

4. ОБЯЗАННОСТИ ПРОДАВЦА.
4.1. В срок, согласованной сторонами, предоставить Фирме все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи Недвижимости.
4.2. Обеспечить возможность осмотра Недвижимости покупателями, предложенными Фирмой.
4.3. Заключить договор купли-продажи Недвижимости по цене, указанной в п.2.1. с покупателем, предложенным Фирмой.
4.4. Своевременно явиться для проведения расчётов и подписания договор купли-продажи.
4.5. Не вступать в переговоры по купле-продаже Недвижимости лично или через иных лиц с лицом, желающим приобрести Недвижимость, и не совершать сделок с недвижимостью без присутствия представителя Фирмы в течение срока действия настоящего договора.
4.6. До подписания договора купли-продажи недвижимости сняться с регистрационного учёта и обеспечить снятие с регистрационного учёта в указанный срок всех лиц, зарегистрированных по месту жительства по адресу, указанному в п.1.1. настоящего договора.
4.7. Освободить Недвижимость от имущества в течении_______________ дней со дня подписания Договора купли-продажи Недвижимости.
4.8. Оплатить налоги, коммунальные услуги, электроэнергию, газ за Недвижимость за весь период до освобождения Недвижимости от имущества и от проживающих лиц.
4.9. Продать Недвижимость вместе со всеми её принадлежностями, как то с электро или газовой плитой, ванной, раковиной, электровыключятелями, розетками, дверями, оконными рамами, водонагревателями и иными принадлежностями, прочно связанными с Недвижимостью (паркет, линолеум, кафельная плитка, встроенные шкафы и т.п.).
Продавец Недвижимости оставляет за собой право забрать следующие принадлежности
__________________________________________________ _____________
__________________________________________________ _____________

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН.
5.1. Фирма несёт ответственность за ненадлежащее исполнение либо неисполнение настоящего договора в соответствие с действующим законодательством.
5.2. В случае утраты документов, переданных Заказчиком Фирме, Фирма обязуется восмтановить за свой счёт.
5.3. Фирма не несёт ответственности за неисполнение и(или) ненадлежащее исполнение настоящего договора, вследствие действия Продавца, третьих лиц.
5.4. В случае нарушения любой из обязанностей, предусмотренных разделами 2 или 4 настоящего договора, Продавец обязуется уплатить штраф в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в течении 2-х календарных дней с даты нарушения вышеперечисленных обязанностей.

6.ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ.
6.1. Все споры и разногласия, возникшие между Сторонами, решаются путём переговоров.
6.2. В случае не урегулирования споров и разногласий путём переговоров они подлежат рассмотрению в судах первомайского района г. Кирова.
6.3. В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе Продавца, Продавец обязан оплатить фирме вознаграждение за услуги в размере 10 000,00 (десять тысяч) рублей.
6.4. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до _________________________________________________
__________________________________________________ ___________

7.АДРЕС И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН.
--------
--------
Подпись:_________ Подпись:_________
Мне не понравилось следующее :
1. Они хотят, чтобы я просто подпись поставил, а потом директор все реквизиты наши и свои заполнитв том числе сумму продажи недвижимости.
2.
Цитата:
5.2. В случае утраты документов, переданных Заказчиком Фирме, Фирма обязуется восстановить за свой счёт.
, т.к. в договоре не фигурирует такое лицо, как "Заказчик"
3.
Цитата:
В случае не урегулирования споров и разногласий путём переговоров они подлежат рассмотрению в судах первомайского района г. Кирова.
Лишают меня законного права обратиться в суд по месту жительства.
TeRRoR43RuS вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.06.2008, 21:04   #9
Николай 850
Активный участник
 
Регистрация: 04.04.2007
Сообщений: 1,872
По умолчанию

Никакой отвтетсвенности за сделку агентство не несет. См. раздел 3 договора. Следовательно, с них и взятки гладки... Обязуются оказать услуги, указанные в разделе 3 - они их и окажут. А ответственность за действия покупателя они не несут (п. 5.3.) И денежки назад с них не получишь, ибо по ст. 32. закона они легко докажут то, что все услуги оказаны. ИМХО - лажа.
Макаров Николай юрист ОЗПП вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.06.2008, 02:05   #10
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
По умолчанию

Ну насчет ответственности фирмы по недвижимости это практически всегда.Практика сильно от теории отличается как на новостройках ,так и на вторичке. Если что то не так , то обычно в судах продавец против покупателя. Договор стандартный для ранней эпохи в Москве ,да и сейчас подобное встречается. Договор можно поправить в терминологии и еще по мелочи.
Мне не нравиться, что не указан размер комиссионных,ограничено право продавца на изменение цены по согласованию с фирмой ,например после пары недель рекламы, без покупателя. Цена фиксируется, когда комиссионные идут сверх цены и вам до лампочки что они зарабатывают. Просматривается желание получить маржу с двух сторон или по договоренности с покупателем. Желателен пункт о письменном извещении продавца о месте и времени сделки.
Договор должен быть заполнен весь и подписан соответствующим лицом и никак не иначе. Цена продажи должна быть завышена процентов на 5 хотя бы для торговли ,если конечно не срочная продажа.
А уж если берете фирму и выписываетесь,а это сразу по Москве + 10% к цене,то неплохо бы сразу и покупать,с проверкой фирмой и и своим контролем той самой чистоты. Правда если Вы уверены что цены на квартиры у вас будут стоять пару месяцев, а вам есть где жить, то можно делать и неодновременно. А в этом я лично сомневаюсь.Мне еще очень интересна комната для расчета и как у вас вооще принято расчитываться.

Последний раз редактировалось araks; 06.06.2008 в 02:07.. Причина: дополнение
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.06.2008, 12:39   #11
TeRRoR43RuS
 
Аватар для TeRRoR43RuS
Активный участник
 
Регистрация: 15.01.2008
Адрес: Киров
Сообщений: 1,017
По умолчанию

Подвожу итог :
1). Убрать из пункта 5.3. фразу - "третьих лиц", т.к. исходя из него Фирма не несёт никакой ответственности, кроме указанных в п.3
2). Добавить пункт о письменном извещении Продавца Фирмой о месте и времени проведения сделки.
3). Указать размер комисионных.
4). Убрать пункт 6.2., т.к. он нарушает ст.17.п.2. ЗоЗПП, но думаю необязательно, потому что это пункт можно признать недействительным(ст.16).

Всё ?
TeRRoR43RuS вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.06.2008, 01:22   #12
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
По умолчанию

На счет третьих лиц едва ли получится даже только при продаже. В этом случае третье лицо Покупатель А вот за него отвечать она не сможет.Но независимо от этогоУ фирмы с ним обязательно будет договор с комиссионными,если сама найдет. А может он придет сам по объявлению ,и если он разбирается то ничего она с него не получит,но договор тоже будет( условия ,сроки ,сумма и т.п)..А вот кому будет он вносит аванс или задаток и куда он пойдет? Иногда остается в конторе ( страхуют комиссионные) а иногда передается продавцу. В идеале лучше договор трехсторонний фирма продавец покупатель после нахождения, НО мало кто сейчас на это идет. А насчет альтернативы хорошо подумай.Много народа на этом погорело из за изменения цен.
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.06.2008, 01:30   #13
Анфиса_продавец
 
Аватар для Анфиса
-Модератор-
 
Регистрация: 11.03.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 24,899
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от araks Посмотреть сообщение
А вот кому будет он вносит аванс или задаток и куда он пойдет?
А вот это отдельная песня. У аванса и у задатка совершенно разный статус. И если аванс можно вернуть, то письменное соглашение о задатке, однозначно трактуется - задаток остается у противоположной стороны, если идет отказ от стороны, внесшей задаток.
__________________
LEX EST, QUOD NOTAMUS - закон есть то, что мы разъясняем.
Анфиса вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.06.2008, 03:08   #14
araks
Активный участник
 
Регистрация: 19.02.2008
Сообщений: 2,450
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Анфиса Посмотреть сообщение
А вот это отдельная песня. У аванса и у задатка совершенно разный статус. И если аванс можно вернуть, то письменное соглашение о задатке, однозначно трактуется - задаток остается у противоположной стороны, если идет отказ от стороны, внесшей задаток.


Да Последствия задатка и аванса разные. Но в данном случае ,по смыслу моего поста, вопрос ставился о том кому деньги даются. Фирме или продавцу. С возвратом там есть особенности Недвижимость,как товар, сильно отличается от обычных товаров,т.к. требует регистрации перехода права собственности. Об этом мы уже немного беседовали с месяц назад не в курилке, а секции недвижимость и долевое строительство. В недвижимости и то и другое является предоплатой., хотя многие фирмы играют на незнании .клиентов.Многие также считают ,что если прописать в договоре обязательства продавца, в случае потери квартиры покупателем по каким то юридическим обстоятельствам, приобрести покупателю подобную такую же тоже имеющим юридическую силу. А это дейсвительности не соответствует Если интересно, можем потолковать в той секции.
araks вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 14:55. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика