Коттеджный поселок. Плата за жилое помещение.

[AlGeor]

Имеют место случаи, когда застройщик, объявив застраиваемую территорию "коттеджным поселком", требует с собственников жилых домов (в частности, коттеджей), расположенных в этом поселке, оплаты за содержание и ремонт общего имущества.
Суды общей юрисдикции полагают подобное требование правомерным.
Вопрос: обоснована ли гражданским законодательством обязанность собственников домовладений (расположенных на земельных участках индивидуальных жилых домов) по внесению платы за содержание и ремонт имущества, которое застройщик считает общим на территории коттеджного поселка?

[minos66]

Сообщение от AlGeor

Вопрос: обоснована ли гражданским законодательством обязанность собственников домовладений (расположенных на земельных участках индивидуальных жилых домов) по внесению платы за содержание и ремонт имущества, которое застройщик считает общим на территории коттеджного поселка?

Застройщик несет расходы по содержанию ОИ до момента передачи объекта недвижимости собственнику. Что такое ОИ, которое должен содержать застройщик, в случае коттеджного/ клубного поселка надо в проектной документации смотреть. По поводу "коттеджного поселка" - нет такого понятия в законодательстве. Однако никто не запрещает собственникам ИЖС объединиться в ТСЖ и иметь общее имуществу, расходы по которому должны нести собственники ИЖС. Так что все зависит от того, есть ли у вас ТСЖ и как тщательно оформлены документы ТСЖ.
ТСЖ в поселке выставляет счет на пустой участок - Главный форум потребителей России

[Choocha]

Интересная задачка )))

Попробую шевельнуть извилиной .

Во-первых , есть ст 244 ГК РФ "4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором."


В третьих , есть ст 251 ГК РФ "Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное."


Таким образом , имхо , логика получается такая : обязанность по содержание ОИ предполагает наличие общедолевого права на это имущество Обязанности по содержанию , очевидно , будет возникать только в случае членства в каком-то юридическом объединении собственников коттеджей , обладающим правами на данное имущество , либо по договору с этим объединением .

[AlGeor]

ТСЖ, товарищество собственников недвижимости, а равно аналогичные им объединения, не создавались.
Общее имущество "коттеджного поселка" в собственность владельцев коттеджей не передавалось.
Действительно, такого понятия, как "коттеджный поселок", в законодательстве не существует.
Тем не менее, суды, при вынесении решений, руководствуются, как правило, положениями 210 ГК РФ, части 1, пункта 5 части 2 статьи 153, части 2 статьи 154, статьи 158 ЖК РФ. То есть полагают аналогичными обязанности собственника коттеджа обязательствам собственника жилого помещения в многоквартирном доме.

[Choocha]

Интересно у судов получается . Бремя содержания ОИ есть без самого ОИ .

Кстати ,
Есть статья 155.9 ЖК -- может ею можно воспользоваться ?

"9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности."

Без договорных отношений с кем-либо собственник никому ничем не обязан . А лицо , осуществляющее работы по жилищным услугам , обязано иметь лицензию на этот вид деятельности .

Земля вне отдельных участков , надо понимать , принадлежит застройщику . Соответственно , объекты на этой земле так же принадлежат ему . Аналогия с МКД притянута за уши : с выкупом доли собственниками , возникает общедолевое право на ОИ , и на размер доли уменьшается собственность застройщика . Если применить такую схему к коттеджному поселку ( выкуп участка приводит к образованию ОИ , то что вообще на этой земле делает застройщик ? На основании чего он собирается оказывать услуги по содержанию ОИ ? По аналогии с ЖСК - все паи выкуплены , ЖСК гуляет лесом , у него нет собственности в МКД .

[Филипок]

Ребята!
Вас приятно читать.
А Вы не могли бы заглянуть сюда:
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?...11#post2369311
И помочь.
Сегодня или завтра Домик получит документ и в этой теме выложит свои вопросы.
Чем сможете подсказать, на том спасибо.

[AlGeor]

Сообщение от Choocha

Интересно у судов получается . Бремя содержания ОИ есть без самого ОИ .

Именно так и получается.

Сообщение от Choocha

Кстати ,
Есть статья 155.9 ЖК -- может ею можно воспользоваться ?

Пользовались. Бесполезно. Суд во внимание не принимает.

Сообщение от Choocha

Земля вне отдельных участков , надо понимать , принадлежит застройщику .

Да.

Сообщение от Choocha

Соответственно , объекты на этой земле так же принадлежат ему .

Именно так.

Сообщение от Choocha

Аналогия с МКД притянута за уши

От этого собственнику домовладения не легче - суды взыскивают плату, оформленную задолженностью, автоматом.

Сообщение от Choocha

что вообще на этой земле делает застройщик ?

"Управляет" общепоселковым имуществом.

Сообщение от Choocha

По аналогии с ЖСК - все паи выкуплены , ЖСК гуляет лесом , у него нет собственности в МКД .

Как раз аналогия с ЖСК, в части управления ОИ, допустима, поскольку если даже все паи выкуплены ЖСК управляющей организацией остается.
Проблема в том, что фирма, осуществляющая строительство, не ЖСК.

[Александр Пойковский]

Так и есть, когда суд разрешает споры по подобным случаям, исходя из смысла аналогии по применению законодательства, либо по другому естественно бремя доказывания лежит на участниках процесса...А чтобы правильно действовать необходимо с самого начала понимать и знать как эта вся кухня начиналась.
Подобные поселения строятся как например:
Находится застройщик, не говорим как застройщик получил земельный участок, собирает денежные средства с будущих владельцев коттеджей на строительство зданий и сооружений, ( например не показывая в кап.вложениях затраты на подводящие коммуникаций к домам, инфраструктуру). В одном случае коммуникации могут принадлежать в последствии застройщику. Но в таком случае есть НО, на прибыль которая показывается застройщиком официально от строительства жилья, вряд ли построишь коммуникации подводящие и инфраструктуру поселения, там вложений должно быть оченно много...
Тогда, если это так, надо разбираться как и на какие денежные средства была построена инфраструктура поселения. Так же необходимо учитывать, что было предусмотрено заключенными договорами на строительство коттеджей между "пайщиками" и застройщиком, и как и естественно что было предусмотрено проектом строительства. А то есть если это инвестиции третьего лица, то это понятно не общее имущество "пайщиков" - собственников коттеджей. И отсюда это не содержание ОИ должно быть, а оказание услуг, или например в том числе аренда собственности третьего лица, для оказания необходимых услуг и работ...

То есть лицу заключающему договор на строительство коттеджа, прежде чем подписать договор на строительство надо понимать следующее: каким образом, к дому и за чьи денежные средства будут подведены коммуникации к дому- по электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению, водоотведению, дороги, сетей связи, - внешних сетей коттеджа.

И предполагаю, что не исключается и такой вариант, что коммуникации построены за счёт "пайщиков", но потом как вариант активы выводятся в собственность третьего лица...и хорошо если только на "пайщиков" возлагаются только текущие расходы...это в лучшем случае...

[AlGeor]

Находится застройщик, не говорим как застройщик получил земельный участок, собирает денежные средства с будущих владельцев коттеджей на строительство зданий и сооружений

Здесь речь идет о договоре долевого строительства.
Я же имею ввиду случай, когда выделенный застройщику под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) земельный участок делится на мелкие (под жилые дома) участки, которые застройщиком выкупаются, а территория, на которой должны быть размещены жилые дома, застройщик именует коттеджным/клубным поселком. После чего на этих участках осуществляется строительство жилых домов, которые, после ввода их в эксплуатацию, продаются вместе с земельными участками.
Жилые то дома застройщик продает, но инфраструктура и земельные участки под инфраструктурой остаются в собственности застройщика. Вот за содержание и ремонт "этого", находящегося в его собственности, застройщик и требует оплаты.
Суды общей юрисдикции Московской области и Москвы своими решениями закрепляют подобное требование своими решениями.
Однако позиция Конституционного Суда РФ в корне отличается от точки зрения СОИ.
Названная позиция изложена в постановлении Конституционного Суда РФ № 23-П от 10 ноября 2016 года и заключается в следующем:

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки – технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Что касается правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, то следует принимать во внимание, что в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития на основе Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 8, 19, 34 и 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.
Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 81, статье 219, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 ГК Российской Федерации, пункту 2 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.

А возникновение права влечет за собой и возникновение обязанности.

Таким образом, всё, на что указывали участники обсуждения настоящей темы, сочетается с позицией КС РФ: имущество тогда является общим, когда оно поступило в собственность владельцев жилых домов (коттеджей) и зарегистрировано в установленном порядке.
Выполнены эти условия - плати за содержание общего имущества!

В связи с этим вопрос: если всем это известно, а судьям, выносящим решения, - нет, то что подобное может означать???

[Choocha]

Сообщение от AlGeor

Как раз аналогия с ЖСК, в части управления ОИ, допустима, поскольку если даже все паи выкуплены ЖСК управляющей организацией остается.
Проблема в том, что фирма, осуществляющая строительство, не ЖСК.

ЖСК остается управляющей организацией не в силу своего существования , а в силу принятия собственниками способа управления (способ управления -ЖСК ) . Собственники на первом же ОСС могут принять способ управления -УО и ЖСК будет нервно курить в сторонке . Таким образом , собственники , а не юридическое лицо определяют , кто управляет их имуществом.

Сообщение от AlGeor

В связи с этим вопрос: если всем это известно, а судьям, выносящим решения, - нет, то что подобное может означать???

Может означать , что у судьи - ипотека и кредит за машину , а застройщик готов оказать финансовую поддержку.

Расходы собственника (застройщика ) по обустройству инфраструктуры были включены в стоимость земельных участков и полностью ему возвращены . Далее , для содержания и обслуживания этой инфраструктуры возможны только договорные отношения .

[AlGeor]

Сообщение от Choocha

ЖСК остается управляющей организацией не в силу своего существования , а в силу принятия собственниками способа управления (способ управления -ЖСК ) .

Остается в силу Закона - Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом,- ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.

Сообщение от Choocha

Может означать , что у судьи - ипотека и кредит за машину , а застройщик готов оказать финансовую поддержку.

Согласен!

Сообщение от Choocha

Расходы собственника (застройщика ) по обустройству инфраструктуры были включены в стоимость земельных участков и полностью ему возвращены .

Возможно, что так. Но доказать это практически невозможно.
К тому же застройщик возврата затрат на обустройство инфраструктуры не требует. Требования касаются содержания и ремонта инфраструктуры, застройщику юридически принадлежащей.

[KRP]

Сообщение от AlGeor

К тому же застройщик возврата затрат на обустройство инфраструктуры не требует. Требования касаются содержания и ремонта инфраструктуры, застройщику юридически принадлежащей.

А вот это уже через отдельный договор по предоставления инфраструктуры в пользование или предоставление услуг с использованием этой инфраструктуры.
Общее имущество, в смысле ст 36 ЖК, у собственников ИЖС не возникает.
Похоже, что судье чего то посулили.

[minos66]

А как это в реальной жизни происходит? Ну прикупил я у застройщика домик с землицей в коттеджном поселке. Когда покупал все прекрасно было - и заборчик с видеонаблюдением, и охрана, и дорожки в поселке чуть ли не плиткой мощенные, газончики в местах общего пользования пострижены, фонарики, пруд с лебедями и беседочками по бережку в центре поселочка и пр. прелести под названием инфраструктура. А через какое то время сначала охрана исчезла, затем и заборчик растащили с камерами, плитку местами выковыряли, фонарики исчезли, лебедей кто то то съел, а пруд в болото с комарами превратился, беседки местное население на дрова сперло (охраны то нет)... все то под названием "инфраструктура" пришло в упадок... причем, я как нормальный человек, понимаю, что скорее всего я за эти дорожки-фонарики пусть и косвенно, но заплатил покупал свой домик вкупе с инфраструктурой (если по деньгам судить, вон в соседней деревне землица куда дешевле, ибо там из инфраструктуры только лужи со свинями). Короче, рушится моя инфраструктура - обслуживать ее некому и не на что, ибо собственники типа ТС заявляют - не буду ничего за дорожки-фонарики платить и договора не с кем заключать не буду! И что делать? Ну для определенности поселочек махонький, на 20 домов. Половина нормальных, готовых платить за инфраструктуру, половина как ТС. Чо делать то? Я то покупал домик с соответсвующей инфраструктурой, а она разрушается?

[AlGeor]

Короче, рушится моя инфраструктура

Она, эта инфраструктура, не Ваша. Она станет Вашей, когда её Вам передадут с соответствующим оформлением. А подобное возможно в случае, если будет образовано товарищество собственников недвижимости либо аналогичное ему, и имущество будет этому некоммерческому объединению передано либо безвозмездно (поскольку за него уже уплачено), либо за деньги.
Почему? Потому что издержки по содержанию имущества несет тот, кому оно принадлежит (ст. 210 ГК РФ).
Поэтому "и заборчик с видеонаблюдением, и охрана, и дорожки в поселке чуть ли не плиткой мощенные, газончики в местах общего пользования, фонарики, пруд с лебедями и беседочками по бережку в центре поселочка обязан содержать тот, на кого это хозяйство оформлено.
Ну а ежели обязан, следовательно и спрос соответствующий.
Чо делать? Не хочешь затраты на инфраструктуру брать на себя - инициируй создание некоммерческого объединения и сплавь затраты на его счет.
Однако можно решить вопрос и без передачи инфраструктуры собственникам жилых домов, заключив с ними договоры о пользовании, в частности, принадлежащими застройщику дорогами и иной инфраструктурой, которой эти собственники в действительности пользуются.
Затраты же на содержание инженерных сетей входят в состав платы за коммунальные ресурсы. Предоставляй коммунальные услуги и получишь компенсацию за содержание и ремонт этих сетей.

[Choocha]

Сообщение от Филипок

Ребята!
Вас приятно читать.
А Вы не могли бы заглянуть сюда:
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?...11#post2369311
.

Спасибо , тема для меня очень важная . Сама б не нашла

[Александр Пойковский]

Но однако, остаётся тот самый вопрос, когда было построено не поймешь как, то и нечего передавать в принципе... И как потом будет оформляться имущество, после таких действий, ну никак в принципе, если это имущество выгодно с коммерческой точки зрения, то оно это имущество будет востребовано, если нет, то это имущество будет "умирать"...Раньше так строили хоз.способом, но однако то, что строили хоз. способом было востребовано.
К вопросу, а зачем надо было строить грубо говоря шлагбаумы, или там клумбы цветов, фонтанчики и т.д.. и т.п.. в клубном посёлке, если так утрированно, если потом они становятся невостребованными и плавно "умирают". Тут может быть одно: раздувание затрат застройщиком, списание денежных средств на эти красивые вещи не спорю, естественно так происходит в ряде случаев, в особенности когда между застройщиком и покупателем не оговорены все существенные условия договора застройки с учётом строительства инфраструктуры ...

[Choocha]

Если граждане покупают с фонтанами и шлагбаумами , стало быть востребована такая "инфраструктура" у части покупателей. Без всего этого участков валом , и за меньшие деньги . Другой вопрос - цена содержания такого "хозяйства" : если к клумбе прилагается зарплата садовника , а к шлагбауму - зарплата шлагбайнера , причем оспорить/не согласиться /самому клумбу окучить выбора нет , то многие люди задумаются .