На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > вторичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 27.06.2012, 22:47   #1
Igor_moscow
Активный участник
 
Регистрация: 07.03.2011
Сообщений: 185
Репутация: 69904
По умолчанию Обязательство на разницу

Добрый день форумчане! В Москве многие АН при сделках с квартирами менее 3 лет за 1 млн практикуют выдачу обязательств от продавца покупателю на разницу между реальной ценой и ценой в договоре.
Например, если квартира стоит 6, в договоре 1, то продавец пишет расписку на 1 и обязательство на 5.
Обязательство такого примерно содержания: обязуюсь заплатить такому-то (покупателю) такую-то сумму если сделка с такой-то квартирой будет признана судом недействительной, а квартира изъята у покупателя.
И вот стало интересно, а имеют ли силу такие обязательства, или это массовое заблуждение и АН выдают ничтожные бумажки?
Оч. прошу подельться знаниями
Igor_moscow вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.06.2012, 01:59   #2
Тамара
 
Аватар для Тамара С.
Юрист
 
Регистрация: 31.08.2011
Адрес: Москва
Сообщений: 15,987
Репутация: 7589890
По умолчанию

Давно стало нормой писать расписку, подтверждающую получение продавцом полной (фактической) стоимости квартиры. Иногда пишется две расписки (одна - на сумму по договору, вторая - на остаток), иногда - одна общая. Такие расписки вполне успешно принимаются судами как доказательство, несмотря на указание в договоре меньшей суммы.

Если помимо расписки пишется и обязательство вернуть сумму в случае расторжения / признания недействительным договора - почему нет, основание возникновения такого обязательства понятно (получение денежных средств, подтверждаемое распиской).

А вот если составляется только письменное обязательство передать сумму денег в случае расторжения / признания договора недействительным при отсутствии подтверждения получения денежных средств продавцом от покупателя за квартиру - такое обязательство вполне можно оспаривать в суде. Единственным шансом покупателя в случае оспаривания продавцом такого обязательства будет доказывание факта передачи денежных средств свидетельскими показаниями - но это всегда серьезный риск.
Тамара С. вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.06.2012, 02:09   #3
eEye
Активный участник
 
Регистрация: 06.03.2011
Сообщений: 305
Репутация: 371703
По умолчанию

Т.е. обязательство передать/вернуть сумму денег в случае расторжения - обычно пишется в любом случае, но имеет больше шансов на успех, если имеется расписка о принятии денег? (иными словами, два документа, принятие денег и обязательство возврата денег?)
eEye вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.06.2012, 15:05   #4
Тамара
 
Аватар для Тамара С.
Юрист
 
Регистрация: 31.08.2011
Адрес: Москва
Сообщений: 15,987
Репутация: 7589890
По умолчанию

eEye, расписки, подтверждающей получение денежных средств в качестве оплаты за квартиру, достаточно для того, чтобы в случае расторжения договора / признания договора недействительным можно было вернуть по суду полную суммы оплаты за квартиру (даже если в договоре указана меньшая сумма).

Обязательство передать / вернуть сумму можно писать, а можно не писать.

То есть залогом успеха является подтверждение оплаты денежной суммы за квартиру. Обязательство вернуть полученную продавцом денежную сумму вытекает из расторжения договора / признания договора недействительным, а не собственно из письменного обязательства "вернуть в случае".
Тамара С. вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.06.2012, 23:53   #5
Igor_moscow
Активный участник
 
Регистрация: 07.03.2011
Сообщений: 185
Репутация: 69904
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Тамара С. Посмотреть сообщение
Давно стало нормой писать расписку, подтверждающую получение продавцом полной (фактической) стоимости квартиры. Иногда пишется две расписки (одна - на сумму по договору, вторая - на остаток), иногда - одна общая. Такие расписки вполне успешно принимаются судами как доказательство, несмотря на указание в договоре меньшей суммы.
Раньше были расписки. Последние годы в Москве обязательства.
Моя последняя сделка была меньше года назад. Вряд ли за этот год риэлторы так круто это поменяли.
А расписка не поможет в половине случаев. Как суд решит.
Поэтому и хотел обсудить именно обязательства, когда расписка на 1 м и обязательство на разницу, скажем, на 5 м.
Что должно быть в таком обязательстве, чтобы оно считалось односторонней сделкой по 155-156 и не могло быть оспорено?
Igor_moscow вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.06.2012, 17:57   #6
Тамара
 
Аватар для Тамара С.
Юрист
 
Регистрация: 31.08.2011
Адрес: Москва
Сообщений: 15,987
Репутация: 7589890
По умолчанию

Igor moscow, в документе должно быть подтверждение того, что денежная сумма была получена продавцом. В противном случае письменное обязательство можно рассматривать как часть договора купли-продажи, предусматривающего выплату продавцом неустойки в случае расторжения договора / признания его недействительным (рассматривать такое обязательство как-то иначе достаточно сложно). Любой суд расценит подобную неустойку как несоразмерную, взыскать ее на практике будет невозможно.

П.С. Насчет расписок - если расписка правильно составлена, а в суде интересы представляет грамотный представитель (пардон за тавтологию), вероятность вынесения судом положительного решения о взыскании полной суммы оплаты за квартиру, конечно, не 100%, но очень высока. Да и при отрицательном решении просто придется его обжаловать в вышестоящий суд, который уже вынесет правильное решение.
Тамара С. вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.06.2012, 01:01   #7
Igor_moscow
Активный участник
 
Регистрация: 07.03.2011
Сообщений: 185
Репутация: 69904
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Тамара С. Посмотреть сообщение
Igor moscow, в документе должно быть подтверждение того, что денежная сумма была получена продавцом. В противном случае письменное обязательство можно рассматривать как часть договора купли-продажи, предусматривающего выплату продавцом неустойки в случае расторжения договора / признания его недействительным (рассматривать такое обязательство как-то иначе достаточно сложно). Любой суд расценит подобную неустойку как несоразмерную, взыскать ее на практике будет невозможно.

П.С. Насчет расписок - если расписка правильно составлена, а в суде интересы представляет грамотный представитель (пардон за тавтологию), вероятность вынесения судом положительного решения о взыскании полной суммы оплаты за квартиру, конечно, не 100%, но очень высока. Да и при отрицательном решении просто придется его обжаловать в вышестоящий суд, который уже вынесет правильное решение.
Про неустойку новое для меня мнение, не слышал раньше, благодарю.
Но договор купли продажи считается заключенным с момента регистрации, а обязательство (если его оценить как приложение к ДКП) нигде не регистрировалось и составлено не в день подписания ДКП, а после регистрации. Не исключено, что доказать это в суде как неустойку будет весьма сложно. Еще обязательство составлено под отлагательным условием, что является признаком самостоятельной односторонней сделки.
Если владелец потерявшейся черепашки выдает обязательство другу выплатить 1000 рублей за информацию о местонахождении черепашки, называет обязательство безотзывным, то здесь на мой взгляд есть все признаки оферты, а выдача обязательства имеет признаки одностороней сделки, к которой применяются все положения об обязательствах.
В случае с квартирой продавец обязуется под отлагательным условием выплатить покупателю за предоставление информации о том, что сделка с квартирой расторгнута. Есть признаки односторонней сделки, аналог обязательства с черепашкой только на большую сумму.
Igor_moscow вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.06.2012, 14:34   #8
Тамара
 
Аватар для Тамара С.
Юрист
 
Регистрация: 31.08.2011
Адрес: Москва
Сообщений: 15,987
Репутация: 7589890
По умолчанию

Igor moscow, в случае с потерявшейся черепашкой можно говорить об оферте договора оказания услуг по поиску черепашки. В случае же с обязательством выплатить некую сумму в случае расторжения договора или признания его недействительным аналогии не получится. Денежная сумма подлежит выплате именно в связи с расторжением / признанием договора недействительным. "Предоставление информации" о том, что сделка расторгнута не может являться платной услугой для стороны такой сделки. Для расторжения сделки нужна либо воля продавца, либо судебное разбирательство, стороной которого будет являться продавец. Не вижу, как еще можно квалифицировать такую выплату, кроме как неустойка.

В общем, такая схема (с письменным обязательством и без подтверждения получения оплаты за квартиру) выгодна продавцу и крайне невыгодна покупателю. Конечно, в этом случае всегда остается возможность обращения в полицию с заявлением о мошенничестве и тому подобном - но это уже совсем другая история.
Тамара С. вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.07.2012, 23:35   #9
Igor_moscow
Активный участник
 
Регистрация: 07.03.2011
Сообщений: 185
Репутация: 69904
По умолчанию

С большой вероятностью недействительной окажется не последняя сделка, а одна из предшествующих. И квартира будет изъята у покупателя как у добросовестного приобретателя. В этом случае продавец не будет стороной по делу в суде. Сторонами будут выдвинувший иск законный владелец и добросовестный приобретатель как ответчик. Продавец никак не будет информирован судом о вынесенном решении, т.к. суд дает копии решения только сторотнам по делу. В этом сдучае готовность продаца заплатить за данную информацию выглядит логичной, а цена это дело выдавшего и принявшего оферту.
Даже если недействительной будет последняя сделка, и если суд решит что это неустойка, он может не счесть ее несоразмерной. Потери покупателя велики, квартира по рыночной цене стоит намного дороже цены в договоре, от расторжения сделки покупатель много теряет, последствия нарушения обязательства существенны, суд может счесть неустойку соразмерной.
С распиской продавец может подставиться если она попадет в налоговые органы, которые все больше стараются влезть в этот рынок. Продавец поэтому и не захочет выдать расписку, по моему сейчас продавцы в массовом порядке этого не хотят.
По расписке суд может сделать самое неприятное, признать сделку недействительной по причине явной попытки ухода от налогов. После такого признания стороны получат назад все переданное по сделке, а дополнительная сумма будет взыскана в доход бюджета. Этим и опасна расписка. Налоговики последнее время активизировались, суды тоже в курсе государственной финансовой заинтересованности в уплате налогов вместо чтобы избегать их уменьшением суммы в договоре. Расписка поэтому может быть опасна.
Igor_moscow вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.07.2012, 23:59   #10
квартирантка
Новичок
 
Регистрация: 27.06.2012
Сообщений: 29
Репутация: 60
По умолчанию

Ну какой же тогда идеальный вариант?
Или квартиры до трех лет даже рассматривать не стоит?
квартирантка вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 18:53. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2018, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика