На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > вторичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 26.10.2013, 22:36   #1
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию Хочу оформить квартиру самостоятельно

Здравствуйте! Покупаю квартиру, без посредников. Хочу оформить договор купли-продажи самостоятельно и отнести документы в рег. палату. Я юрист, но опыта в сфере сделок с недвижимость не имею. Поэтому прошу помощи:
Ситуация следующая: продавец - женщина с 2мя детьми, прописаны в квартире, свидетельства о рег. права соб-ти нет, т.к. квартира куплена в 97 году. Вопросы:
1. когда выписывать детей, до подписания договора? или можно в договоре обозначить что выписаться они должны в течении месяца?
2. какие документы кроме купли продажи посмотреть?
3. если я передам всю сумму денег при подписании договора, какие риски меня ожидают?
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.10.2013, 12:48   #2
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

1. Юридически можно и так, и так. Но, чтобы исключить возможные проблемы, лучше потребовать от продавца снять всех с регистрационного учета, в том числе и самого себя, и представить Вам чистую выписку до сделки. Если у них сделка не альтернативная, то тем более. У Вас деньги, Вы платите, поэтому Вы устанавливаете условия.
Если им есть куда перерегистрироваться, то проблем у них вообще не должно быть, чтобы выполнить Ваше требование. А если есть проблемы, то есть перерегистрироваться некуда, то эта проблема останется и после сделки. Зачем она Вам. Таскаться по судам, выписывать по суду на основании потери права пользования... Гимор.
Если у них альтернатива, то есть они сразу покупают другую квартиру, то по практике можно оставить в договоре обязательство о снятии с регистрации в определенный срок, но подстраховка должна быть, а именно сделка должна быть действительно альтернативной. То есть в договоре должно быть условие об одновременной регистрации Вашего договора и их договора о покупке.
2. Перечень документов, которые надо проверить при покупке квартиры сильно зависит от ее истории. Несмотря на то, что Вы юрист, сильно рекомендую воспользоваться услугами профессионалов, набивших в этом руку. Закажите проверку юридической чистоты проверенному специалисту из известного агентства недвижимости. Можно официально, можно неофициально. Это не так дорого, а риски снимает. Потому что они знают, что проверять, и могут потребоваться документы, которые Вы не добудете, а они могут, и гораздо дешевле, чем Вы самостоятельно, например, расширенная выписка. В Вашем случае еще все осложняется отсутствием на настоящий момент государственной регистрации права собственности продавца. Оно, это право, может быть обременено каким-нибудь незарегистрированным обязательством, сервитутом, даже ипотекой.
Еще могу подсказать маленькую хитрость. Но это дополнительно к проверке юридической чистоты специалистом.
Поступите так. Позвоните в одну или несколько страховых компаний, страхующих титул при сделках с недвижимостью. Скажите, что хотите застраховать титул. Они потребуют документы на квартиру. Накопируйте имеющиеся документы и отправьте им. Это дополнительный и бесплатный способ проверки. Страховые компании ответят, будут страховать или нет. Понятно, что ответ они дают после проверки юридической чистоты квартиры. Если ответят, что не застрахуют, или задерут тариф, то квартиру покупать нельзя! Если ответят, что застрахуют, то у Вас появится больше уверенности, что квартира "чистая".
3. Если Вы передадите всю сумму денег при подписании договора, Вас ожидают следующие риски.
а) Риск потерять все деньги и одновременно не получить квартиру по любой причине нерегистрации права собственности, а их может быть много, от отказа (или смерти) продавца, до проблем при регистрации или мошенничества.
б) Риск больших проблем с "вытрясанием" денег из продавца при нерегистрации покупки, если он жив-здоров, не убежал, но денег отдавать не хочет. Будете везде махать распиской и сотрясать воздух в судах.
в) Риск получить квартиру разгромленной, без паркета, окон, дверей, сантехники и пр.
И непонятно, зачем? Зачем платить деньги до регистрации права собственности? Таково условие продавца? Он боится не получить деньги? Не принимайте такого условия! Сейчас есть нормальные способы обеспечения безопасности сделки. Банальная ячейка (совместная аренда индивидуального банковского сейфа) и перевод денег аккредитивом (что одно и тоже, только проще, потому что безналом).
И последнее, но самое главное.
Вы нашли квартиру самостоятельно, без посредников. Это хорошо. Правильно. Вы договорились с продавцом обо всем самостоятельно. Это тоже молодец.
Но настоятельно рекомендую взять с собой на сделку знающего человека, который будет рядом, который будет помогать и следить, чтобы все было сделано правильно, и чтобы Вас не обманули!
На сделке Вы будете нервничать, что-то забывать, что-то наоборот требовать ненужное. Вы будете неадекватны (если конечно не совершили десяток таких сделок за последний год или не Штирлиц, Рембо и Мата Хари в одном флаконе). Потому что идет речь об очень большой сумме, о том, где Вы будете жить возможно всю жизнь.
Это касается всех, независимо от профессии. Я сам, проведя громадное количество клиентских сделок, когда покупал квартиру себе, нашел сам, договорился сам, но привлек на сопровождение знакомого риэлтора.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)

Последний раз редактировалось Bankir12; 28.10.2013 в 13:30..
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.10.2013, 13:01   #3
olegusss
 
Аватар для olegusss
Продавец
 
Регистрация: 28.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 27,982
Репутация: 20157272
По умолчанию

Здесь риск только один. Если вдруг кинут. Можно понимать обо всех возможных подводных камнях, но проверка чистоты приобретаемой недвижимости возможна только, если есть соответствующая база. Если есть кто поможет все проверить - не проблема. Если нет, то.... я в общем то думал тоже, что без Риэлтора справлюсь, но на каком то этапе сопровождения сделки все равно пришлось к нему обратиться. Здесь дело не в юридической грамотности, а лишь в гарантии, что сделка будет чистой.
__________________
мы не избранные, но других сделать избранными можем
olegusss вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.10.2013, 13:08   #4
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 15,226
Репутация: 105576836
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от olegusss Посмотреть сообщение
лишь в гарантии, что сделка будет чистой.
А какие гарантии "риэлтор" дает? Какова его материальная ответственность и где прописана? Как "риэлтор" проверяет "чистоту сделки" и чем подтверждено, что он вообще что то проверял?
А касательно "какие документы кроме купли продажи посмотреть?" Первое, что я бы сделал, то попросил бы продавца все таки оформить право собственности в Росреестре. Заодно узнаете нет ли обременений. Далее, так как есть несовершеннолетние дети, то необходимо согласие органов опеки (не знаю как сейчас, но раньше без такого согласия сделку легко было обратить). Далее - расширенная выписка из паспортного стола - мож кто ранее был выписан по посадке и сидит сейчас - вернется, будет требовать вселения. Зачем вам лишняя нервотрепка? Далее - бухгалтерия УК на предмет отсутствия задолжностей (задолжность не критична - не вам за нее отвечать по большому счету, но чтобы сюрпризов не было). Деньги передавать только после того, как ДКП зарегистрируете, я бы советовал через аккредитив - там и условия передачи пропишите...

Последний раз редактировалось minos66; 28.10.2013 в 13:22..
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.10.2013, 19:17   #5
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Спасибо вам огромное за то, что не оставили без ответа мое сообщение. Теперь по порядку:женщина продает квартиру и покупает квартиру большей площадью в ипотеку (у своей подруге которая проживает с ней на 1 лестничной клетке, вообщем, все завязано), ей нужно отдать первоначальный взнос в размере стоимости квартиры, которую она продает.чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше проц. ставка. Поэтому она хочет всю сумму сразу, и не ждать 2 недели регистрации в палате. А в квартиру заложенную в банке их не пропишут, я так понимаю!???Или могут сделать временную прописку? На счет того, что обманет: город маленький, она главред известной в городе газеты, т.е. публичный человек. На вид очень порядочная, и будет покупать квартиру у соседки своей, т.е. жить мы с ней будетм на одной лестничной клетки. Боюсь что не смогу убедить ее сделать свид-во о праве соб-ти, а если заказать выписку из ЕГРп, разве там не будет видно обременений?
и последний вопрос: когда лучше передать деньги? я так поняла, что часть денег в виде задатка сначала можно при подписании ДКП, а оставшуюся часть положить в банк в ячейку и после получения свид-ва она получит эти деньги?
ПС: спасибо ВАМ большое, я думала все намного проще, мой отец когда дом покупал в 1999 г. вообще все сам сделал, может это и неправильно и опасно, но риэлторов тогда было раздва...
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.10.2013, 22:06   #6
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 15,226
Репутация: 105576836
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Elena85holodnaya Посмотреть сообщение
С когда дом покупал в 1999 г.
Вот вам сразу вопрос. А земля, т.е. участок на котором дом стоит, была в собственность оформлена? У отца есть Свидетельство о собственности на землю? Почему спрашиваю. Довольно частый случай именно в 90-е - покупают дом-развалюху в деревне из за участка 30 сот и лишь через несколько лет выясняется, что купили то собственно только стены дома (ну и надворные постройки, если они в договоре прописаны), а сама земля была в пожизненном владении прежднего хозяина, но к вам это право по ДКП перейти не может (перейти может только по праву наследования), а по сему фактический собственник земли "сельсовет" (сейчас ПО или МО)...
Так же и с квартирой. Нюансов немало. То что я вам выше написал это то, что мне сходу в голову пришло... я не "риэлтор", весь пакет документов в голове не держу... Вот например, я там написал сначала что деньги передавать после регистрации права Покупателем, потом вроде вспомнил, что деньги Продавец получал после регистрации ДКП, а не регистрации права собственности, исправил, а сейчас вот полюбопытствовал, а регистрация ДКП с 1 марта с.г. отменена... Ну коль отменена, то значит договор начинает действовать с момента подписания (ранее только после гос регистрации, посему до нее денюжку отдавать неосмотрительно было), значит денежку можно передать и при подписании договора. Кстати, а почему услугами нотариуса не хотите воспользоваться? По сравнению с "риэлтором" не так дорого (ну я по московским ценам сужу, ну скажем квартира 6 млн. - услуги риэлтора это пара сотен тыс руб, услуги нотариуса - тыщ 60), но здесь действительно какая-никакая гарантия, откровенных ляпов в оформлении документов нотариус не допустит...
Да, еще вот вспомнил... Надеюсь вы знаете, что кроме ДКП обязательно надо подписать Акт передачи, без него у вас с ДКП большие проблемы в дальнейшем будут...
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.10.2013, 23:25   #7
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Елена.
Вопросов много. Постараюсь поочереди. Однако судя по тому, что Вы написали, Вы юрист в другой области права.
Итак
1. Это замечательно, что она покупает другую квартиру. И вдвойне замечательно, что по ипотеке. Потому что видно, куда перерегистрируются все. И сделка будет проходить в банке и под контролем банка.
2. О первоначальном взносе. Все не так грустно, как Вы предполагаете. В договоре купли-продажи будет условие об оплате всей цены квартиры ПОСЛЕ регистрации. А деньги Вы заложите в ячейку на сделке. Все удостоверятся, что первоначальный взнос есть. Могу подробно, но завтра. На мобильнике не удобно.
3. В заложенную квартиру их всех зарегистрируют, включая детей, собак и домового. Это будет записано в их кредитном договоре. Слова "временная прописка" это не слова юриста. Извините, вырвалось.
4. Какая выписка из ЕГРП? О чем Вы? При запросе выписки Вам выдадут бумажку, что на данный объект права в реестре не зарегистрированы. И будут правы. Когда началась государственная регистрация? При должной проверке юридической чистоты заставлять продавца делать перед сделкой новое свидетельство нет смысла. По закону ее права зарегистрируют прямо перед регистрацией продажи.
5. Обман это обман. Цена вопроса такова, что самые лучшие люди и друзья становятся обманщиками. Ничему на слово не верьте, особенно обещаниям. Их не сдержат. Это я Вам говорю как человек, повидавший многие сотни сделок с недвижимостью.
6. Зачем задаток при подписании? Это глупость. Задаток нужен, чтобы Вы от совершения сделки не отказались. А на сделкн он зачем? Все деньги в ячейку. И второй арендатор (получатель денег) - продавец ипотечной квартиры. Ваш продавец Ваших денег даже не увидит никогда. Они все уйдут нп ее первоначальный взнос.
Это кратко. Учитывая важность и сложность можно и подробно. Но завтра. Задавайте вопросы. Мне так легче понять, что объяснять надо.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.10.2013, 10:16   #8
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, на счет того что я тот еще юрист, вы правы, работаю в своей узкой сфере, и ничего другого не знаю.
minos 66 на счет земли: она в собственности отца, приватизирована, подробностей не знаю.На счет того, что нотариус обойдется дешевле - это не так, он берет 1% от стоимости сделки и получается дороже чем просто оформить сделку в агентстве. Я не плачу риэлторам комиссионных, я плачу только за оформление сделки, это не дорого (5 тыс. рублей в нашем городе). Просто я хотела попробовать сделать это сама (я же юрист!) теперь не хочу)))
Значит я делаю так: обращаюсь в риэл. агентство, заказываю услугу юр. сопровождение сделок, они проверяют док-ты, подписываем ДКП, регистрируем в РП, и отдаю деньги (через ячейку), так?
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.10.2013, 16:13   #9
Самарина Тамара
Юрист
 
Регистрация: 20.07.2013
Адрес: Москва
Сообщений: 1,405
Репутация: 1578054
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
..Все деньги в ячейку. И второй арендатор (получатель денег) - продавец ипотечной квартиры...
Bankir12, вопрос: предъявление каких документов продавцом ипотечной квартиры может "открыть" ему доступ в ячейку?
Самарина Тамара вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.10.2013, 16:26   #10
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Елена!
Наиболее правильный путь
1. Действительно обратиться в проверенное агентство, заказать
услугу сопровождения сделки с проверкой юридической чистоты покупаемой квартиры. Можно в комплексе, можно отдельно. Плюсы комплексной услуги - вас будет обслуживать сотрудник, который поможет и документы для проверки собрать, то есть будет в курсе всех вопросов, и будет вести дальше сделку. Для него уже не будет сюрпризов, он уже пообщается с продавцами на этапе проверки, будет знать, что у них есть и правильно подготовится. Также плюс - оплата комплексной услуги после сделки. Минусы комплексной услуги - возможная некачественная проверка, так как агентство заинтересовано, чтобы сделка состоялась, и может "пропустить" негативный факт по квартире. Однако мой опыт показывает, что с Вашей покупаемой квартирой юридическая "грязность" маловероятна. Потому что приобретена давно. Но все равно надо смотреть.
Можно и отдельно заказать, и даже разным агентствам, я сторонник такого подхода. Для пущей независимости. Параллельно можно "запросить" в страховых компаниях страхование титула. Риэлтор подскажет, в каких. Заключать договор страхования титула в Вашем случае совершенно нет надобности, потому что последняя сделка с квартирой была 16 лет назад. А вот получить их ответ о возможности страхования очень даже интересно.

2. Ваша сделка будет проходить одновременно с покупкой Вашим продавцом квартиры у соседки с использованием ипотечного кредита. Это будет альтернативная сделка, то есть в оба договора купли-продажи будет вставлено условие, что переход права собственности регистрируется одновременно по обоим договорам или никак. Это получается именно так, потому что Вашему продавцу надо сразу использовать получаемые от Вас деньги для покупки альтернативы, а Вам совершенно не хочется отдавать деньги до регистрации.
Ничего страшного в альтернативе нет. Сделка будет проходить в офисе банка (это требование банка). Деньги будут закладываться в ячейку этого же банка. И потом документы обеих сделок одновременно будут подаваться на регистрацию и регистрироваться одновременно (буквально одновременно). Если по какой-то причине одна из сделок не может быть зарегистрирована, то и другая не будет зарегистрирована, все вернется в состояние как было, то есть Вы заберете из ячейки свои деньги (полностью!).

Если банк уже одобрил Вашему продавцу новую квартиру, то
план действий такой
1. Получение от Вашего продавца документов на квартиру и проверка.

2. Договоренность между Вами (с риэлтором), Вашим продавцом (покупатель ипотечной квартиры), продавцом ипотечной квартиры и банком о схеме сделки и условиях сделки (конечно двух сделок, но они одновременны, поэтому схема общая).

3. Подготовка и согласование сторонами (заранее!!!) проектов документов сделки (готовятся два договора купли продажи, кредитный договор, договор страхования, акты приема-передачи квартир, расписки, договор аренды индивидуального банковского сейфа (два) и другие). Вас в этом списке касаются только Ваш договор купли-продажи, Ваш акт, расписка Вашего продавца и договор аренды ячейки, в которую закладываются Ваши деньги).

4. Укрупненно план действий на сделке. В день сделки все приходят в банк, проверяют, все ли готово, банк и Ваш продавец подписывают кредитный договор, заемщик и представитель страховой компании подписывают договор страхования (Вас не касается), заемщик (Ваш продавец) оплачивает страховку, после этого подписываются два договора купли-продажи и два договора аренды сейфов. Потом банк оформляет выдачу кредита и выдает его наличными в кассе. Стороны договоров аренды производят закладку денег в ячейки. Обычно это занимает часа три. После этого стороны сделки с пакетом учредительных документов банка идут в Росреестр и подают доументы на регистрацию. Чаще всего это за всех делает один из риэлторов или специальный человек по доверенностям (заранее оформленным!). После регистрации стороны получают каждый свое и подписывают акты - приема передачи.
По этому плану возможны некоторые вариации, которые обязательно обговариваются "на берегу", то есть заранее. И заранее должны быть установлены время и место подписания акта приема - передачи (лучше на квартире) и передачи ключей от квартиры, момент составления, момент подписания и момент и способ передачи расписки продавца, место хранения (у кого) и моменты и способы передачи ключа от ячейки.
Ваш риэлтор вместе с другими участниками сделки должен подготовить все вопросы, кто, что, когда делает, согласовать их со всеми сторонами
и желательно написать на бумаге (для себя и для Вас).

5. Особое внимание уделяется юридической схеме сделки и ее условиям. Все это выражается в проектах договора купли-продажи и договора аренды ячейки.
Проект договора купли-продажи помимо обычных пунктов должен содержать условие, что ВСЕ деньги платятся в определенный срок ПОСЛЕ регистрации права собственности, что ипотека продавца по п.5 ст. 488 ГК не возникает и что переход права собственности регистрируется при условии одновременной регистрации перехода права собственности по договору (далее реквизиты договора, по которому Ваш продавец покупает квартиру соседки). Ну и обязанность продавца сняться с регистрационного учета в определенный срок и снять всех своих. И конечно в договоре должна быть указана полная цена квартиры, которую Вы платите.

6. У Вас на сделке скорее всего будет арендовано два сейфа. В первый Вы и продавец ипотечной квартиры под присмотром сотрудника банка заложите Ваши деньги. Это их первоначальный взнос, а для Вас вся цена квартиры. Условия доступа (важнейший момент!) к сейфу следующие: Продавец ипотечной квартиры имеет доступ при условии предъявления документов (решите какие), подтверждающего, что и Вы, и Ваш продавец стали собственниками купленных квартир. Это могут быть выписки из ЕГРП или ваши свидетельства о собственности. Именно так, ИЛИ. Потому что, если после регистрации Вы будете рядом и покажите полученные вами свидетельства, то их хватит, ему не придется заказывать выписки. А если Вы не придете, то он все равно заберет деньги, получив выписки. Сложнее, но гарантировано. Ну и Вы имеете доступ к ячейке через оговоренный срок в случае нерегистрации (не появления продавца с документами). Аналогично по второму сейфу, только деньги в него в размере полученного кредита будет закладывать Ваш продавец (покупатель по ипотеке). А получателем будет тот же продавец ипотечной квартиры. Это тоже будет под контролем банка.
Если банк "продвинутый", то в нем возможно расплатиться за квартиру не через ячейку, а аккредитивом, что по условиям и рискам аналогично ячейке, только по безналу, и не надо мучиться с пересчетом, проверкой, тасканием наличных.
Есть вопросы, задавайте, не стесняйтесь. Не каждый день человек себе квартиру покупает.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)

Последний раз редактировалось Bankir12; 29.10.2013 в 16:36..
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.10.2013, 16:32   #11
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Самарина Тамара Посмотреть сообщение
предъявление каких документов продавцом ипотечной квартиры может "открыть" ему доступ в ячейку?
Раньше было просто, продавец притаскивал свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи с штампом о регистрации сделки и этого было достаточно.
Теперь сложнее. Кто как. Я советую применить сразу два документа (предъявляется ИЛИ тот, ИЛИ другой по выбору клиента), свидетельство о праве собственности нового владельца и выписку из ЕГРП, в которой собственник - покупатель.
При этом получается, что при хороших отношениях между покупателем и продавцом покупатель по-доброму придет в банк и покажет свидетельство. В этом случае продавцу не надо мыкаться с получением выписки. Такой вариант чаще всего. Люди по большей части адекватны. Ну а при плохих отношениях или если что-то с покупателем случится, продавец предъявляет выписку.
Как-то так. Может чего еще есть, но это уже будет экзотика.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.10.2013, 21:10   #12
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, спасибо за информацию, очень все сложно как-то получается(((
Хозяйке квартиры еще не одобрили ипотеку. Ждем(((. Из документов у нее есть: договор КП, кадастровый паспорт и все. Технического нет. Что еще нужно для оформления? Какие документы? Если в квартире прописаны дети несовершеннолетние, нужно разрешение из опеки, или только если они являются собственниками?
А можно подробнее про проверку юр.чистоты? Что конкретно проверяют и как? очень интересно))
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.10.2013, 23:25   #13
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Действительно сложно. Поэтому я сразу и сказал, что надо знающего помощника на сопровождение сделки.
По документам на квартиру, не видя имеющихся документов, говорить ничего не буду. Должен посмотреть специалист в вашем регионе. В Москве, например, уже с девяностых годов выдавали свидетельства о собственности. Как выглядит ДКП? Он где-нибудь зарегистрирован? На нем есть отметки? Какие документы были тогда в 1997 году поданы в местный орган (в Москве - сначала это было БТИ потом регпалата)? Какие получены?
В общем случае на регистрацию подается правоустанавливающий и (или) правоподтверждающий документ тех лет и кадастровый паспорт. Техпаспорта сейчас не делают. Согласие органа опеки нужно, если дети собственники или в квартире проживают находящиеся официально под опекой. Слово регистрация на отношения собственности не влияет.
Целью юридической проверки является
1. Подтвердить право продавца заключить договор. То есть, что он действительно собственник.
2. Убедиться, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц сейчас, и отсутствует риск появления притязаний третьих лиц в будущем.
Что и как конкретно проверять, полностью зависит от истории квартиры, в том числе от истории, кто и когда жил и почему выписался. Ну и пристально как проходила приватизация. По большому счету, если квартира в собственности последнего владельца столько лет, риски минимальны. А так конкретно смотреть надо.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.10.2013, 19:02   #14
predileta
 
Аватар для predileta
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 12.09.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,218
Репутация: 167610
По умолчанию

Elena85holodnaya
Вообще то ничего сложного здесь нет, просто Bankir12 описал все сделки с ненужными для Вас подробностями.
На мой взгляд, Вам нужно потребовать оформления свидетельства о гос.регистрации, если получаете отказ, лучше сами отказывайтесь от сделки - скорее всего есть какое-то обременение.
Далее
Проверка квартиры на чистоту:
1.Проверка собственника: паспорт (проверить на наличие детей и супругов), справка из ПНД и НД (присутствовать в каждом диспансере при получении справок или купить эту информацию через интернет)

Если собственность была приобретена в браке, супруг имеет право на половину. Если собственники несовершеннолетние - нужно разрешение на сделку от органов опеки

2.Проверка по собственности: свидетельство на право собственности (с указанием основания приобретения: купля-продажа, дарение, наследство, приватизация или др.), документы на приобретение права собственности (приватизация, договор купли-продажи или др.), расширенная выписка из ЕГРП (цепочка перехода собственности с момента приватизации – присутствовать при получении или купить эту информацию через интернет)

Если собственник несовершеннолетний и альтернатива его доли в строящейся квартире – лучше не связываться, суд может вернуть долю несовершеннолетнему.
Если квартира часто перепродавалась – лучше не связываться
.

3.Проверка по регистрации: расширенная выписка из домовой книги паспортного стола ЖЭКа (все прописанные ранее и сейчас с момента постройки дома - присутствовать при получении или купить эту информацию через интернет)

Есть ли выписанные перед приватизацией, в места лишения свободы или в армию.
Если сделка не альтернативная взять нотариальные обязательства с жильцов выписаться в течение х дней после гос.регистрации договора. Если такие жильцы пенсионеры или несовершеннолетние дети, они должны быть выписаны до заключения договора, после сделки выписать их будет практически невозможно.


Проанализировать документы 1-3: не ущемлены ли чьи либо права при приватизации и переходе права собственности?
Если есть жильцы отказавшиеся от приватизации они имеют право пожизненного проживания.

4.Проверка на отсутствие задолженности по ЖКУ, электроэнергия, телефон: квитанции об оплате за последние 3 года.

5.Страхование титула собственности.

Как уже говорилось ранее, если страховая фирма согласится застраховать квартиру, значит она её проверила, и квартира чистая.

Если всё в порядке оформляем сделку через риелтора с помощью банковских ячеек.

Сначала подписывается предварительный договор, он же может быть и авансовым одновременно, в нем оговариваются основные условия сделки, Вы можете указать в нем пункт о снятии всех с регистрации данной квартиры, и регистрации их в другой квартире.

В день сделки, договор подписывается, выбирается риелтор, который будет регистрировать договор (договора) в Росреестре, закладываются деньги в ячейку, доступ к ячейке обычно - зарегистрированный ДКП.
У Вас сделка альтернативная, поэтому в ДКП будет прописан пункт, что Ваше право собственности на квартиру приобретается одновременно с правом собственности вашего продавца на ипотечную квартиру, для Вас больше ничего и не надо. Остальные подробности для Вас лишние. Единственный момент, так как Ваш продавец покупает квартиру ипотечную, то банк может предложить некоторые условия ДКП, с которыми Вы можете согласится или нет, в любом случае об этих условиях Вам скажет продавец.

Для безопасности на сделке, читайте каждый экземпляр договора, который подписываете!
__________________
Давайте жить дорого и весело, а не дёшево и сердито.
predileta вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 31.10.2013, 12:41   #15
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
Angry

Ввиду важности вопроса для автора темы вынужден разобрать предыдущий пост predileta.
Для начала, если Вы пишете, что что-то у меня описано с ненужными подробностями, то указывайте, что конкретно. Потому что я наоборот описал все весьма обще, и в моем посте нет ненужных слов. Там кратко только самое главное без подробностей, тем более не нужных.

predileta пишет, что нужно потребовать оформления свидетельства о гос.регистрации, и говорит, что если получаете отказ, лучше сами отказывайтесь от сделки - скорее всего есть какое-то обременение.
В данной конкретной ситуации это ошибочный совет. В данном случае требовать перед сделкой оформления свидетельства абсолютно бессмысленно. Право собственности продавца, возникшее до начала государственной регистрации, будет автоматически и без пошлины зарегистрировано перед регистрацией перехода права по Вашей сделке. И не будет никакой разницы между правом собственности, зарегистрированным, как Вы требуете, заранее, и правом собственности, зарегистрированным прямо перед регистрацией новой сделки. Потому что и в том и в другом случае регистратор будет делать это на основе одного и того же правоустанавливающего документа, договора от 1997 года. Поэтому никаких обременений, не указанных в этом договоре от 1997 года, появиться не может, просто неоткуда им взяться. По закону любое обременение, любая ипотека или сервитут действительны только тогда, когда они зарегистрированы в ЕГРП. А там, извините, пусто на данный момент. И будет пусто вплоть до регистрации новой сделки.
Это ошибка predileta раз.

Далее с цитатами
Проверка квартиры на чистоту:
Цитата:
1.Проверка собственника: паспорт (проверить на наличие детей и супругов)
Это для чего это? Наличие супруга сейчас никого не волнует. Ни на что не влияет. Надо спросить о наличии супруга в 1997 году, когда квартира покупалась. И то, вовсе не для проверки на чистоту, а чтобы напомнить продавцу, что от него потребуется на регистрацию согласие супруга или заявление продавца об отсутствии супруга на момент покупки в 1997 году.
Это ошибка два.
Проверять на наличие детей по паспорту какой смысл? Этот факт уже известен. Дети в наличии. О них автор темы уже написала. И для чего это нужно? Если Вы чего-то советуете, то это для чего-то должно быть важно.
Это ошибка три.
Цитата:
справка из ПНД и НД (присутствовать в каждом диспансере при получении справок или купить эту информацию через интернет)
Совершенно ненужный и глупый совет в данном случае. Справка из диспансера требуется тогда, когда есть вероятность оспаривания сделки из-за психического заболевания или пристрастия к наркотикам, алкоголизма продавца. Какова вероятность, что женщина, известный публичный человек в небольшом городе, главный редактор известной в городе газеты состоит на учете в ПНД или, тем более в НД? Да она туда шагу не ступит ни за какой справкой! В небольшом городе все видно и все все знают. Я на ее месте послал бы за такое требование на местные три веселые буквы... Требование явно избыточное.
И да, predileta, расскажите нам, как Вы будете покупать информацию из ПНД или НД через интернет. Очень интересно! То есть вот в небольшом городе есть диспансер, распространение информации из которого - уголовное преступление. Но приходит Интернет, и главный врач ему эту инфу сливает... Класс! Скорее всего Ваш местный Интернет окажется в местной КПЗ, и очень быстро.
Это ошибка четыре.

Цитата:
Если собственность была приобретена в браке, супруг имеет право на половину.
Что он имеет? Какое право? Что, прямо сейчас имеет? На какую половину? И самое главное, что это означает? Ему надо будет отдать половину квартиры? Или чего?
Короче, чего Вы ерунду пишете! Квартира, приобретенная возмездно в браке, считается общим имуществом супругов. А право супруга "на половину" может возникнуть только в результате раздела общего имущества после развода. И не просто так, а на основании соглашения между бывшими супругами или решения суда. Если даете совет, то выражайтесь грамотно. Это означает, что для автора совершенно не важно это самое "право супруга", которого нет. А важно нотариально удостоверенное согласие на продажу. Впрочем, без него регистрация будет невозможна, проверка наличия такого согласия - не головная боль покупателя, а обязанность регистратора. Надо только напомнить продавцу о его необходимости.
Это ошибка пять.

Цитата:
Если собственники несовершеннолетние - нужно разрешение на сделку от органов опеки
Ну да, нужно. Только это не наш случай. Зачем теоретизировать зря? Ненужные подробности законодательства. Вы еще весь 122-ФЗ перепишите. Кроме того, даже если дети собственники, это головная боль продавца, а не автора темы. Без такого согласия опеки сделку просто не зарегистрируют. В таком случае надо только напомнить продавцу о необходимости такого документа аналогично согласию супруга. А проверять тут нечего.
Это ошибка шесть.

Цитата:
2.Проверка по собственности: свидетельство на право собственности (с указанием основания приобретения: купля-продажа, дарение, наследство, приватизация или др.)
Какое свидетельство?!! Его может и не быть. Если в 1997 году местный орган (БТИ, регпалата или аналогичный) не выдавали свидетельств о собственности, его может и не быть. Чего его требовать? Автор темы написала, что нет его. Нет и не нужно. Проверка наличия права собственности делается по имеющемуся документу, зарегистрированному по правилам 1997 года местным органом регистрации. Скорее всего это тот самый договор, который есть на руках у продавца сейчас.
Это ошибка семь.

Цитата:
расширенная выписка из ЕГРП (цепочка перехода собственности с момента приватизации – присутствовать при получении или купить эту информацию через интернет)
Аааааа! Какая такая расширенная выписка из ЕГРП? ЕГРП пуст! Там ничего нет по этому объекту! На запрос любой выписки, обычной или расширенной, будет получен стандартный ответ, что права на данный объект в реестре не зарегистрированы.
Это ошибка восемь.

Цитата:
присутствовать при получении или купить эту информацию через интернет
Отвлекаясь от ненужности этого дела, зачем вообще присутствовать при получении выписки из ЕГРП? Это официальный документ, прошитый, с гербовой печатью. Подделать его очень сложно, и не нужно. Потому что он не меняет никаких статусов, а просто информирует.
Про Интернет это Вы серьезно? Где это в Интернете можно купить расширенную выписку из ЕГРП? Очень интересно. А то мы на собянинские квартиры искали, что-то не нашли...
Вообще-то говоря, расширенную выписку из ЕГРП по закону может получить только правообладатель, или его наследник, или государственный орган (должностное лицо). У Вас Интернет - это кто из них? Если Интернет в лице местного мента по Вашему заказу направит запрос на расширенную выписку, Вы вместе с ним окажетесь там же, где и доктор из ПНД, то есть в местной КПЗ.
Это ошибка девять.

Цитата:
Если собственник несовершеннолетний и альтернатива его доли в строящейся квартире – лучше не связываться, суд может вернуть долю несовершеннолетнему.
Если квартира часто перепродавалась – лучше не связываться
.
Это кто тут писал про ненужные подробности? Процитированные слова вообще к теме не относятся. Чистое теоретизирование. Забивание мозга Елены не относящимися к делу сентенциями.
Это ошибка десять.

Цитата:
3.Проверка по регистрации: расширенная выписка из домовой книги паспортного стола ЖЭКа (все прописанные ранее и сейчас с момента постройки дома - присутствовать при получении или купить эту информацию через интернет)
Регистрация - это важно. Только нужность расширенной выписки определяем не мы сейчас, а тот, кто будет проводить проверку чистоты. Потому что если видно без такой выписки, что квартира чистая, она не нужна. То есть требование ее обязательности прямо сейчас ошибочно. Потому что получить ее весьма сложно. Простым смертным, даже собственнику, официально ее не дают, только через запрос местного "Интернета в погонах". То есть за взятку.
Это ошибка одиннадцать.

Цитата:
Есть ли выписанные перед приватизацией, в места лишения свободы или в армию.
Это всего лишь одна из группы выписанных, есть еще несовершеннолетние в интернаты, дипломаты за границу и т.д. Только какова вероятность проявления таких людей сейчас, через 16 лет после покупки квартиры? Оно конечно, все возможно. А вероятность встретить на улице динозавра 50%, потому что или встретишь, или нет...
Короче правильно было написать: "есть ли лица, которые юридически могут предъявить права на проживание в этой квартире или оспорить право собственности". И добавить, что в данном случае таких лиц нет. Юридически значимые сроки уже все давно прошли.
Это ошибка двенадцать.

Цитата:
Если сделка не альтернативная взять нотариальные обязательства с жильцов выписаться в течение х дней после гос.регистрации договора. Если такие жильцы пенсионеры или несовершеннолетние дети, они должны быть выписаны до заключения договора, после сделки выписать их будет практически невозможно.
А она альтернативная. Это ошибка тринадцать.

Нотариальное обязательство жильцов выписаться - полная ерунда. Можете съесть его или засунуть куда-нибудь по своему усмотрению. Почему - проконсультируйтесь у юриста.
Это ошибка четырнадцать.

Цитата:
4.Проверка на отсутствие задолженности по ЖКУ, электроэнергия, телефон: квитанции об оплате за последние 3 года.
Оно конечно полезно знать, что бывший собственник никому не должен. Только для чего? Пусть себе будет должен. Это его проблемы.
Это ошибка пятнадцать.

Цитата:
Сначала подписывается предварительный договор, он же может быть и авансовым одновременно, в нем оговариваются основные условия сделки,
Нахрена предварительный договор? Нахрена платить аванс, если не требуют? Если можно обойтись без них вовсе, надо без них! Сделка будет альтернативная, с ипотекой, в банке и под контролем банка. Никаких авансов и преддоговоров уже не нужно, это небольшой город, не Москва. Если обо всем договорились, то надо просто готовить и проводить сделку.
Это ошибка шестнадцать.

Цитата:
Вы можете указать в нем пункт о снятии всех с регистрации данной квартиры, и регистрации их в другой квартире.
Не может. На момент возможного подписания такого предварительного договора продавцу и ее детям выписываться просто некуда, а когда будет заключен ДКП, этот предлагаемый Вами предварительный договор потеряет силу. Так что туфта.
Это ошибка семнадцать.

Цитата:
доступ к ячейке обычно - зарегистрированный ДКП.
Уже давно никакие ДКП не регистрируются. Поэтому никакой зарегистрированный ДКП условием доступа к ячейке быть не может.
Ошибка восемнадцать.

Цитата:
У Вас сделка альтернативная, поэтому в ДКП будет прописан пункт, что Ваше право собственности на квартиру приобретается одновременно с правом собственности вашего продавца на ипотечную квартиру, для Вас больше ничего и не надо. Остальные подробности для Вас лишние.
Ой-ля-ля. Как это ничего не надо! Как это лишние подробности! Вы хотите, чтобы Елена получила автоматом регистрацию ипотеки в пользу продавца и потом бегала в реестр с распиской снимать ипотеку? И про срок снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета тоже не важная подробность? А срок и порядок передачи квартиры покупателю? В ДКП на квартиру не бывает ненужных подробностей. Это не батон хлеба купить.
Ошибка девятнадцать.

Цитата:
Единственный момент, так как Ваш продавец покупает квартиру ипотечную, то банк может предложить некоторые условия ДКП, с которыми Вы можете согласится или нет, в любом случае об этих условиях Вам скажет продавец.
Это какие такие условия в договор Елены может предложить банк? Чего-то нам нужны "ненужные подробности" в студию. Выдал много (очень много) ипотечных кредитов, ни разу никаких условий в альтернативные ДКП не выставлял, кроме одновременной регистрации и порядка оплаты по ячейкам. Но это не условие банка! Банк жестко контролирует ДКП по которому выдает кредит, а не альтернативы. на фиг они ему сдались. Насмешили...
Ошибка двадцать.

Цитата:
Для безопасности на сделке, читайте каждый экземпляр договора, который подписываете!
Их надо не читать по отдельности перед подписанием, а прочитать со смыслом один экземпляр, а потом СЛИЧИТЬ с ним остальные. Сличение и чтение - очень разные вещи. Кроме того все договоры должны быть готовы заранее, и их обдуманные и заранее согласованные тексты должны быть взяты с собой на сделку. Вот с ним, с этим заранее согласованным текстом и надо сличать все экземпляры перед подписанием.
Ошибка двадцать один.

Вывод. Пост predileta некомпетентный, с кучей фактических ошибок, далекий от конкретной ситуации, теоретический, и в итоге вредный для автора темы.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 31.10.2013, 17:26   #16
predileta
 
Аватар для predileta
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 12.09.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,218
Репутация: 167610
По умолчанию

Elena85holodnaya
извините за мой совет, он только для тех кто хочет купить квартиру, т.е. заплатить деньги и получить собственность с минимальными рисками. А если деньги не так уж и жалко потерять, то можно вообще ничего не проверять.
Bankir12
Вы рассказываете ситуацию с точки зрения специалиста-ипотечника, а я со стороны покупателя и продавца, поскольку не так давно у меня была данная сделка. Отвечу только на важное.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Это для чего это? Наличие супруга сейчас никого не волнует. Ни на что не влияет. Надо спросить о наличии супруга в 1997 году, когда квартира покупалась. И то, вовсе не для проверки на чистоту, а чтобы напомнить продавцу, что от него потребуется на регистрацию согласие супруга или заявление продавца об отсутствии супруга на момент покупки в 1997 году.
Да проверить нужно на наличие супруга в 1997 году, в период покупки квартиры, противоречий не вижу. Если супруг имелся, необходимо его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Проверять на наличие детей по паспорту какой смысл? Этот факт уже известен. Дети в наличии. О них автор темы уже написала. И для чего это нужно? Если Вы чего-то советуете, то это для чего-то должно быть важно.
Возможно продавец сообщает не о всех детях, и права детей могли быть нарушены.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Справка из диспансера требуется тогда, когда есть вероятность оспаривания сделки из-за психического заболевания или пристрастия к наркотикам, алкоголизма продавца. Какова вероятность, что женщина, известный публичный человек в небольшом городе, главный редактор известной в городе газеты состоит на учете в ПНД или, тем более в НД? Да она туда шагу не ступит ни за какой справкой! В небольшом городе все видно и все все знают. Я на ее месте послал бы за такое требование на местные три веселые буквы... Требование явно избыточное.
И да, predileta, расскажите нам, как Вы будете покупать информацию из ПНД или НД через интернет.
Думаю покупателю квартиры не хотелось бы через некоторое время узнать, что продавец квартиры стоял на учете в ПНД или НД, и квартиру придется возвращать. Вероятность хороша для статистики, если что-то случается с нами лично эта вероятность 100%.
Bankir12 наш автор покупает квартиру не в ипотеку, где в случае выявления выдачи ипотеки недееспособному гражданину - страховка покрывает убытки банку.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Регистрация - это важно. Только нужность расширенной выписки определяем не мы сейчас, а тот, кто будет проводить проверку чистоты. Потому что если видно без такой выписки, что квартира чистая, она не нужна. То есть требование ее обязательности прямо сейчас ошибочно. Потому что получить ее весьма сложно. Простым смертным, даже собственнику, официально ее не дают, только через запрос местного "Интернета в погонах". То есть за взятку.
Если кто-то не заметил, я описываю процедуру проверки чистоты квартиры, которую покупатель должен знать, и напомнить или уточнить у риелтора, если вдруг тот забудет, или не сочтет нужным. Так вот без расширенной выписки невозможно быть абсолютно уверенным в чистоте квартиры. Потому что до приватизации из квартиры могли быть выписаны
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
несовершеннолетние в интернаты, дипломаты за границу и т.д. Только какова вероятность проявления таких людей сейчас, через 16 лет после покупки квартиры? Оно конечно, все возможно.
Про вероятность я уже писала, зачем увеличивать риски, если можно проверить...
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Оно конечно полезно знать, что бывший собственник никому не должен. Только для чего? Пусть себе будет должен. Это его проблемы.
Только когда отключат электричество, телефон и воду, необходимо будет бегать по ЕИРЦам, а то и по судам, и доказывать, что долги не нового собственника, кстати ещё неизвестно какое будет решение.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Нахрена предварительный договор? Нахрена платить аванс, если не требуют?
Можно без предварительного договора, а вот аванс при альтернативной сделке очень даже могут попросить.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
На момент возможного подписания такого предварительного договора продавцу и ее детям выписываться просто некуда, а когда будет заключен ДКП, этот предлагаемый Вами предварительный договор потеряет силу. .
Если выписываться некуда и невозможно это сделать, то стоит задуматься о такой сделке. Поскольку квартира продавца покупается в кредит, то есть вероятность его невыплаты, в результате чтобы дети не остались без жилья и суд может восстановить их регистрацию в старой квартире.
Главное Elena85holodnaya наймите риелтора!
__________________
Давайте жить дорого и весело, а не дёшево и сердито.
predileta вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 31.10.2013, 17:58   #17
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

predileta
Я описал кратко, без подробностей ситуацию именно с точки зрения покупателя, а не специалиста по ипотеке. По одной простой причине, что банк, выдавая ипотечный кредит, в 95% случаев в залог берет именно покупаемую квартиру. И банку вовсе не хочется, чтобы заемщик потерял право собственности. Поэтому по каждому кредиту банк проверяет юридическую чистоту покупаемой квартиры. И не только покупаемой, а вообще любой, которая идет в залог.
И я провел не одну сделку именно по покупке квартир, именно со стороны покупателя, а сотни. В том числе и не по ипотеке.
А при желании защитить себя, ну все проверив досконально, может запросто оказаться, что застраховать титул дешевле и проще...
Елене все разъяснили. Большего сейчас не скажешь. Пусть спецы на месте смотрят. Да и не заходит она со вчерашнего утра...
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 31.10.2013, 18:57   #18
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 15,226
Репутация: 105576836
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от predileta Посмотреть сообщение
Главное Elena85holodnaya наймите риелтора!
Я все таки еще раз повторюсь - как таковое участие риелтора не страхует покупателя ни от одного их упомянутых здесь рисков. Достаточно просто почитать договор, который будет подписыаться с риелтором. Уверяю, что там ни полслова не будет о реальной ответственности риелтора в случае возникновения последующих проблем со сделкой. Участие честного, компетентного риелтора, который добросовестно выполнит свою работу лишь в некоторой степени снижает риск возникновения "неприятностей" для покупателя.
Так что главное скорее не нанять риелтора , а нанять честого, компетентного риелтора, который добросовестно выполнит свою работу.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
что застраховать титул дешевле и проще...
Если исходить из того, что риелтор берет порядка 3% от стоимости квартиры, а договор титутульного страхования вряд ли больше 1,5%, то действительно дешевле... правда все документы, необходимые страховой, насколько я знаю самому Покупателю собирать придется, в т.ч. и заверять их у нотариуса...
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 31.10.2013, 19:29   #19
predileta
 
Аватар для predileta
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 12.09.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,218
Репутация: 167610
По умолчанию

Естественно нужно нанять честного и компетентного риелтора, а не мошенника. Риелтор знает нюансы, которые и в голову не придут. Я перед сделкой консультировалась у 17 юристов, и то мой риелтор указал на тонкости, упущенные ими.
__________________
Давайте жить дорого и весело, а не дёшево и сердито.
predileta вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 31.10.2013, 22:19   #20
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Друзья спасибо Вам, но у меня тут сделка сорвалась. Хозяйка цену задрала, ввиду того что ей сумму нужную в банке не одобрили, так что ищем другую квартиру. Как будут вопросы я отпишусь. Спасибо еще раз.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2013, 00:44   #21
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Злые банкиры... сумму не одобрили... Уууууу
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.11.2013, 10:17   #22
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, не знаю даже на счет того одобрили или не одобрили на самом деле, она так сказала. Цены растут,может решила, что дешево продает.
Я прочитала все, что вы Банкир, predileta, minos 66 написали. Созрел вопрос,а может даже не вопрос, а комментарий:
Пообщавшись с риэлторами в нашем городе столкнулась с проблемой их некомпетентности: не проверяют они как нужно юридическую чистоту сделки, выписки не берут расширенные, вообщем страшно мне. Поэтому я тут вас и мучаю. чтобы контролировать риэлтора в его действиях, еще и заплатить ему при этом!!! Вот бред так бред!Не правда ли? Кстати, наши риэлторы берут не 3% от стоимости, а 50 тыр, при стоимости квартиры в 1 млн., например. Оформление ДКП нужно оплачивать отдельно и стоит оно порядка 6 тыс. рублей. На мой возмущенный вопрос- Почему оформление не входит в эти 50 тыр.? они отвечают: вы не видите нашу работу, сколько мы ездим, тратим денег на бензин и блаблабла... Вообщем, наглые и некомпетентные риэлторы в моем городе. Сложно будет найти порядочного и компетентного.
Теперь по теме: Нашла квартиру сама, без риэлторов (-50 тыр.)
1. квартира продается по ген. доверенности. Собственница дочь, живет в другом городе, доверенность выписана на ее мать. Значит если дочь не сможет приехать на сделку кп, мне нужно удостовериться, что доверенность не просрочена, доверенность подписана местным нотариусом. Или лучше задаток передать по доверенности, а на КП дочь пусть приедет? А если я задаток передам, а потом выясниться, что документы не в порядке? Значит нужно прописать этот пункт в договоре, да?
2. Квартиру получили в 90х, отец военный. Значит ее приватизировали? какие нюансы? Что проверить?
Все выписаны из квартиры. Что еще? Что я не учла? Свидетельство есть. Сегодня поеду документы посмотрю.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.11.2013, 11:03   #23
popov1959
Активный участник
 
Регистрация: 26.11.2012
Сообщений: 363
Репутация: 73753
По умолчанию

а мама почему не собственница? отказалась
popov1959 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.11.2013, 12:54   #24
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

оформили на дочь еще давным давно, чтобы получить еще 1 квартиру
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.11.2013, 17:30   #25
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Посмотрела документы:
1. в 1989 отец-военный получил квартиру по ордеру. есть документ о приватизации.
2. в 1999 договор дарения в пользу дочери
3. свидетельство о госрег. права 2002 г. на дочь.
есть тех. паспорт на квартиру. домовая книга. все выписаны.
Дочь оформила на мать доверенность в 2011 по управлению всем имуществом и т.д. и т.п. Срок действия доверенности 3 года т.е. не истек.
Дочь находится постоянно в командировках, так мне сказали. Я переживаю насчет этой доверенности. Она подписана местным нотариусом. Что посоветуете?
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 15:52   #26
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Елена!
По юридической чистоте квартиры та информация, которую вы написали о ее истории, говорит о надежности варианта (если никто не был там когда-то прописан и выписан по закону с правом вернуться и пользоваться, это проверить).
Я никому не советую покупать квартиры, которые продаются по доверенности, тем более не узкой специальной (только на эту продажу), а генеральной. Все может быть здорово и правильно, а может и плохо получиться.
По покупке квартиры, продаваемой представителем по доверенности может быть риск недействительности доверенности. Например, если уже есть отзыв доверенности, о котором Вы не знаете. Да и представитель еще не знает. Или дочка добьется признания доверенности недействительной. Или признания мамы недееспособной. Сделка может быть признана недействительной. Вы вернете им квартиру и будете долго и упорно добиваться возврата денег. Получится геморрой и тяжба.
Поэтому я никогда не делал сделки по доверенности, даже, если собственник за границей живет. Стремно это.
Если хотят продать квартиру, вызовут дочку навестить маму. Приедет на подготовленную сделку и уедет к себе в командировки. Никуда не денется. Однако, если данный вариант квартиры Вам нравится, а дочка не может приехать никак (странно, да?), то доверенность ОБЯЗАТЕЛЬНО должна перед сделкой быть подтверждена нотариусом, ее удостоверившим. Что она действительно им удостоверялась, и что она не отозвана. Кроме того, полномочия в доверенности должны быть однозначными (продать за цену на свое усмотрение...).
Что касается задатка, то Вы же юрист! Прочитайте ГК про задаток и аванс! Почувствуйте разницу... Никаких задатков! Только аванс!
Предварительный договор купли-продажи с уплатой аванса можно заключить и с представителем (мамой). Если Вы уговорили их вызвать дочку, в предварительном договоре необходимо указать, что основной ДКП будет заключаться с дочкой лично. Так как сделка простая, ее можно подготовить и провести самостоятельно, просто дайте прочитать текст ДКП знающему человеку, составьте план сделки и берите на сделку помощника (я писал выше).
Но лучше обойтись без предварительного договора и аванса. Можно попытаться обо всем договориться, назначить день сделки, и провести ее по согласованным с продавцами договоренностям и тексту договора.
Аванс нужен им, чтобы Вы не "соскочили", а они отказаться могут в любой момент. Поэтому предварительный договор и аванс Вас никак не обнадеживают. Если не захотят Вам продавать, вернут аванс и все.
Тем не менее, если аванс им нужен для уверенности, и они согласны при его наличии вызвать дочку на подписание, соглашайтесь. Это логично.

Договоры можете в личку или сюда (сюда без персональных данных). Посмотрим.
Схему сделки и набор договоренностей с продавцами тоже могу помочь сделать.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 16:03   #27
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, сегодня оформили предварительный договор, передали задаток. Нотариус подтвердил что доверенность не отменена, действующая.Позже напишу подробности
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 17:25   #28
predileta
 
Аватар для predileta
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 12.09.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,218
Репутация: 167610
По умолчанию

Зачем же задаток?
Про документы не всё ясно, мама была зарегистрирована в квартире? Есть отказ от приватизации в пользу мужа?
__________________
Давайте жить дорого и весело, а не дёшево и сердито.
predileta вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 19:36   #29
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

predileta а почему бы и нет? меня все устраивает.
Про приватизацию не знаю. Единственное что меня сейчас волнует, это чтобы в день подписания ДКП доверенность была действительной. ДГП будем подписывать 11 ноября.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 20:36   #30
predileta
 
Аватар для predileta
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 12.09.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,218
Репутация: 167610
По умолчанию

Вы документы посмотрели, почему мамы нет в приватизации?
__________________
Давайте жить дорого и весело, а не дёшево и сердито.
predileta вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 20:56   #31
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

квартира приватизирована отцом собственницы в 1993 году, это единственное что мне извечтно и есть распоряжение об этом главы администрации города
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 21:21   #32
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Вообщем, я включилась в эту сделку. и хочу по максимуму снизить риски. Меня очень беспокоит эта доверенность. Мы с матерью собственницы квартиры сегодня были у нотариуса, который заверял эту доверенность. Помощница нотариуса, и и.о. в одном лице узнала "моего продавца", подтвердила что с доверенностью все ок. Вопрос: могу ли я (вместе с "моим продавцом) в день заключения ДГП зайти еще раз в нотариал. контору и узнать действительна ли доверенность. Не откажет ли нотариус (и.о.).
С собственницей (дочерью) я вышла на контакт в соц. сетях, по ее словам, она сейчас находится в Европе, причин не верить ей у меня нет. сказала, что приехать не сможет. Жива здорова, подтвердила, что не отменяла доверенность.Вот. Что посоветуете?
Банкир, вы где? Мне с вами как-то спокойней...
Когда все это закончится можно смело идти в риэлторы, я уже столько знаю.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.11.2013, 22:41   #33
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Доверенность подтверждена. Это хорошо. Если сделка будет достаточно скоро, то ходить подтверждать ее специально в день сделки не обязательно. Маловероятно, что дочь такая идиотка, что сначала все это замутила, и вдруг отменит доверенность матери. Если уж совсем подстраховаться, оставьте у нотариуса свой телефон. Если придет отзыв доверенности, они уведомят.
Договаривайтесь о подробностях, составляйте план сделки по шагам, запишите его, проговорите с продавцами. Согласуйте все условия ( все писал выше).
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.11.2013, 10:00   #34
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Нотариус отказалась предоставлять мне сведения о доверенности, т.к. я 3е лицо, пришлось ехать за представителем по Д. поэтому вряд ли она согласиться предоставить мне инф. по телефону.
Страхование титула мне поможет обезопасить себя от недействительности сделки?
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.11.2013, 10:04   #35
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

В нашем городе 95% сделок проходят так: деньги передаются продавцу в день подписания ДКП и в этот же день в рег. палату сдаются документы. Никто банковские ячейки не арендует, на меня при их упоминании все странно смотрят.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.11.2013, 13:51   #36
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Елена!
Нотариус права, конечно. Если это не напряжно по времени, можете зайти к нотариусу прямо перед подписанием ДКП. Но если это требует приличного времени, считаю, что можно не заморачиваться. Если сделка будет в ближайшие дни, вряд ли они успели отозвать доверенность.

То, что в вашем городе, как и везде по России в небольших городах и сельской местности деньги передаются перед регистрацией, это действительно сложившаяся практика. Мало того, еще до недавнего времени регпалаты требовали, чтобы все обязательства по договору, передача денег и имущества (акт приема-передачи) уже были исполнены к моменту подачи документов на регистрацию. Это, конечно, незаконное требование. Стороны сами определяют, когда и как они исполнят договор.
С другой стороны, так повелось, такая практика. В небольших городках люди считают, что договор подписали, значит сделка совершена. Потому что регпалата однозначно зарегистрирует. Ну а если вдруг не зарегистрирует, то продавец никуда не денется, вот он, все по одной улице ходим. Все по простому, на доверии.
При передаче денег в день подписания ДКП есть плюсы и минусы.
Плюсы
1. Не надо заморачиваться со всякими ячейками или прямой передачей денег после регистрации.
2. Соблюдение традиции.
3. Продавец спокоен, он подписал, и свое получил сразу.

Минусы
1. Риск покупателя потерять свои деньги при отказе продавца их вернуть, если сделка не зарегистрирована.

Принимать традиции и идти на риск или настаивать на ячейке (аккредитиве) - Вам решать. В зависимости от того, идет ли на встречу продавец, понимает ли он Ваши риски и пожелания, ну и важно ли Вам сохранить сделку при его отказе закладывать деньги в ячейку.

В любом случае я не вижу особого риска в небольшом городке, где все на виду и жизнь рядом прожили, да и будут дальше жить рядом.
Если Вы готовы передать деньги до регистрации, то все равно составьте для себя план действий (схему сделки).
Юридически деньги надо передавать ПОСЛЕ подписания ДКП, потому что до подписания нет никаких оснований для этого. Тут же продавцом должна быть написана собственноручно подробная расписка в получении денег.
Себе забираете расписку и делаете себе копии всех документов (доверенности, паспорта продавца, документов на квартиру, самого подписанного ДКП).
Потом идете вместе с продавцом, подаете документы на регистрацию. И сразу идете на квартиру. На квартире в этот же день надо подписать с продавцом акт приема-передачи и забрать ключи от квартиры.
Очевидно, так как Вы расплачиваетесь до регистрации, необходимо особое внимание к правильности составления расписки и договора. Не стесняйтесь требовать. Вы платите деньги и платите их вперед.
Расписка без исправлений, помарок по заранее составленному дома тексту. ДКП с условиями о том, что цена квартиры, деньги УПЛАЧЕНА при подписании ДКП и квартира передается по акту в день заключения договора. Ну и понятно, что в ДКП должна быть полная, правильная сумма.
Деньги передавайте при свидетелях сразу в обмен на расписку. Свидетели либо знакомые, либо чужие, независимые люди, тогда записать их данные.
Пакет документов на регистрацию (подписанные экземпляры ДКП, документы на квартиру) лучше взять в руки и не выпускать до подачи регистратору.

В принципе, даже если они после получения денег откажутся подавать заявление на регистрацию или отзовут его, по закону это можно будет сделать через суд.
С титулом в Вашей ситуации я бы не заморачивался. Обычных титульных рисков по квартире не видно, а вступает в силу этот полис с момента перехода права собственности, он собственно его и страхует. А у Вас основной и похоже единственный риск - это неполучение права собственности из-за нерегистрации и недействительность сделки из-за недействительности доверенности. Ну так нерегистрацию он не страхует, а доверенность Вы проверили.
Однако, Вы - это не я. Если страхи пересиливают, заплатите за титул. На год. С возможным продлением. За год это будет не так дорого, а Вам спокойнее. В любом случае через три года он не будет нужен вовсе.
Меня, например, жена заставила титул застраховать, несмотря на то, что квартиру я проверил сам вдоль и поперек (а я профи) и дал проверить двум независимым агентам. Ну так женщине спокойней.

Удачи!
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.11.2013, 20:11   #37
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, спасибо за подробности. Вопросы:
1. зачем подписывать акт передачи если квартира пустая?
2. при каких условиях сделку могут не зарегистрировать в рег. палате? насколько это реально? моя знакомая, юрист и риэлтор, которая помогает провести сделку, утверждает, что за ее 10 летнюю практику такое случалось пару раз,когда продавец написал заявление, что с ним не рассчитались.
Передача денег будет происходить в банке, после этого сразу в рег.палату.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.11.2013, 07:50   #38
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Акт приемки-передачи требуется по закону. Это документ, подтверждающий, что продавец свою обязанность выполнил, товар передал, а покупатель его принял. Без акта договор не исполнен. И подтверждение, что покупатель претензий не имеет. Квартира пустая? Ой ли... Вы не видели квартир с содраным паркетом, без окон, дверей и сантехники...

Сделку могут не зарегистрировать по многим причинам. И они действительно редко бывают. Либо продавец не дошел до регпалаты, либо в документах что-то не так.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.11.2013, 09:03   #39
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, спасибо за ответ. дело в том, что в моем случает все-таки акт приема-передачи не нужен, я покупаю вторичку без ремонта. Пусть забирают сантехнику, если хотят)))))
А что может быть с документами? А если не зарегистрируют, что нужно делать по закону?
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.11.2013, 17:45   #40
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Elena85holodnaya Посмотреть сообщение
в моем случает все-таки акт приема-передачи не нужен, я покупаю вторичку без ремонта. Пусть забирают сантехнику, если хотят)))))
Ээээээ. Без передачи квартиры сделка купли-продажи считается незавершенной. Я уже не говорю, что этот акт нужен продавцу, чтобы был документ, подтверждающий, что он свои обязанности выполнил. Акт приема-передачи квартиры КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕОБХОДИМ Вам!!!
Пусть она хоть трижды пустая будет.
После передачи квартиры Вы принимаете на себя все права и обязанности владельца. То есть, если вдруг будет залит сосед снизу до акта, оплачивает предыдущий собственник, после акта Вы. Также с коммуналкой. До акта всю коммуналку оплачивает продавец, после акта - Вы. И главное, акт категорически необходим при последующих действиях с квартирой. Потому что, если сделка не завершена, квартира Вам не передана, теоретически возможны всякие претензии и терки по этому поводу с продавцом. Без наличия у Вас акта нормальный покупатель у Вас ее не купит, нормальный банк под залог такой квартиры кредит не выдаст. У них будет висеть риск незавершенности Вашей сделки, возможности претензий продавца.
Мало того! Продавец года через два может подать в суд, заявить, что квартира не передавалась, Вы ее не приняли, а значит ДКП не исполнен, и суд может расторгнуть договор в связи с невыполнением обязательств. Вам оно надо?
Акт - бумажка на три строчки. Один передал, другой принял. Претензий друг к другу не имеем.

Цитата:
А что может быть с документами? А если не зарегистрируют, что нужно делать по закону?
Это редко, но бывает. Человек, подающий документы на регистрацию, должен знать требования к ним и правила. Он должен проверить подаваемые документы.
Документы могут быть недействительными, например с истекшим сроком действия.
Документы могут быть неправильно оформленными.
Документы могут не устанавливать требуемые факты и полномочия.
Документы просто могут быть не все. Некомплект.

Отказ или приостановка регистрации оформляются официальным документом с мотивированной причиной. Если не примут заявление или отказ в регистрации, необходимо будет поправить причину и подать на регистрацию повторно или донести исправленный или недостающий документ.
Если нерегистрация, потому что продавец отказался, то обязать зарегистрировать по суду.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.11.2013, 17:50   #41
Лука*
Активный участник
 
Регистрация: 20.10.2008
Сообщений: 391
Репутация: 1139572
По умолчанию

В документах для регистрационной палаты нужен акт приема-передачи. Отказать в регистрации права могут и по этой причине. Вторичка как раз и имеет акт приема-передачи.
Лука* вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.11.2013, 19:31   #42
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Лука*! Это не так. Требование предоставления акта приема-передачи для регистрации не законно. Соответственно, отсутствие такого акта не может быть основанием для отказа в регистрации. Посмотрите тему "Прокуратура подменяет...". Там ЕленаБосс мощно так взялась за воспитание Росреестра на эту тему.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.11.2013, 20:05   #43
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, спасибо. Я вам очень благодарна за все эти подробности,которые вы тут описали.
Значит так будет выглядеть сделка:
Встречаемся с продавцом у нотариуса, который подтверждает действие доверенности, затем идем в банк, где подписываем ДКП и я передаю деньги, беру расписку, о том что она деньги получила.
Затем вместе с ДКП (в 3х экз) и документами идем в МФЦ (рег.п.), там мы сдаем документы, подписываем все что нужно и едем на квартиру, где продавец передает мне ключи и подписывается акт приема-передачи.
Как выглядит акт приема-передачи. что там должно быть прописано. Расписка пишется в свободной форме? можно в интернете посмотреть, да?
По поводу передачи денег, я хотела сначала часть передать при подписании ДКП, а часть после получения свид-ва. Но знающие люди подсказали, что в свидетельстве будет указано обременение, и чтобы снять его нужно снова обращаться в регпалату, и ждать(((( Поэтому я решила не изобретать велосипед заново и отдать все деньги сразу. Вот.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.11.2013, 12:02   #44
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Сделка должна выглядеть так.
Этап подготовки.
1.Обсудить и согласовать с продавцом порядок действий на сделке (что сначала, что потом, и куда).
2. Согласовать с продавцом день, время и место сделки. Лучше с самого утра. Предупредить, если надо, нотариуса, предупредить, если надо, банк (их надо предупреждать о снятии такой суммы наличными???? или нет?).
3. Обсудить условия. Договориться о них. Составить и согласовать с продавцом текст договора купли-продажи. ЗАРАНЕЕ!!! Чтобы на самой сделке не было вопросов, противоречий сторон, утрясаний, переговоров, страхов, эмоций и прочей дряни.
4. Составить и согласовать с продавцом текст расписки. Чтобы потом на сделке не изобретать и не обсуждать, а просто сел и написал. И чтобы Вы проверили по готовому тексту. На сделке думать затруднительно.
5. Составить и согласовать с продавцом текст акта приема-передачи. Опять же, чтобы на сделке не было противоречий.
6. Составить и передать продавцу список документов, которые вы вместе повезете в МФЦ (паспорта, доверенность, документы на квартиру, ДКП, копии, если требуются). Этот список должен соответствовать требованиям МФЦ. Он нужен, чтобы в день сделки ни Вы, ни продавец ничего не забыли. Так спокойнее.

Этап сделки Вы себе составили правильно.
1. В назначенный день берете из дома документы по своему списку (паспорт, сберкнижка или что там еще нужно). И обязательно распечатанные заготовленные ДКП в трех экз., акт в двух экз., текст расписки, чистую бумагу. Если договор изготавливает продавец, Вы все равно берете с собой из дома свой, проверочный текст заранее согласованного договора.
2. Проверка полномочий представителя продавца у нотариуса.
3. Подписание ДКП в банке.
4. Составление представителем продавца расписки по заранее согласованному тексту. Расписка пишется полностью от руки. Со всеми подробными сведениями, как положено.
5. Передача денег в обмен на расписку.
6. Совместная подача документов в МФЦ на регистрацию. Расписку МФЦ о получении документов аккуратно сохраняем.
7. Осмотр и передача квартиры. Получение от представителя продавца книжек, бланков, квитанций на коммуналку. Подписание акта приема-передачи по экземпляру для каждой стороны. Акт аккуратно сохраняем. Расстаемся с представителем продавца и меняем личинки замков.

Акт приема передачи выглядит совсем не сложно.
АКТ
Мы, Агрофена Евлампиевна Горынычева, 45 мартабря 1546 года рождения, проживающая по адресу: Заморское урочище, г. Глухая Чаща, ул. Соловья Разбойника, дом 5. Паспорт серии _______ № ________, выдан Глухочащинским ОВД Заморского урочища 53 ноюля 2008 г., действующая от имени Василисы Прекрасновны Ивановой, 38 июбря 1676 г рождения, прож, по адресу: ___________________ на основании доверенности № ____ от 76 февгуста 2012 года, удостоверенной нотариусом г. Глухая Чаща И.И.Котомученым, именуемой далее "Продавец", и
Elena85holodnaya, _____________ рождения, проживающая по адресу ___________, Паспорт серии ______, № ___________, выдан ____________, именуемая далее "Покупатель",
совместно именуемые "Стороны",
составили настоящий акт в том, что в соответствии с договором купли-продажи от _______ 2013 г. Продавец передал, а Покупатель принял квартиру, расположенную по адресу: _____________________. Квартира передана в состоянии, соответствующем договоренности Сторон. Продавец передал, а Покупатель принял ключи от квартиры и документы по оплате коммунальных платежей. Стороны претензий друг к другу не имеют.
Подписи
Вот как-то так. Ну возможны вариации. На вкус.

Расписка пишется естественно в "свободной" форме. В интернете полно образцов. Главное, что от руки, что там должна быть сумма прописью, что получил, кто получил подробно со всеми реквизитами и доверенностями, что по такому-то договору купли продажи, что за такую-то квартиру (конкретно количество комнат и полный точный адрес). И что претензий к покупателю по оплате не имеет. И полностью фамилия, Имя, Отчество и подпись, очень похожая на подпись в паспорте.
И в начале дата и место (город) составления расписки.

По поводу обременения "знающие люди" подсказали Вам не полностью. При купле-продаже с оплатой потом (по закону - покупка в кредит), у продавца действительно возникает право залога (п.5. ст 488 ГК). То есть при покупке недвижимости - ипотека. И она действительно должна быть зарегистрирована одновременно с правом собственности. А потом ее снимать пришлось бы отдельно, подавая в МФЦ документы о полной оплате. Геморройно.
Однако, везде по стране люди избегают такой неприятности очень даже просто. Это правило действует, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Вот и надо просто вставить в ДКП пункт примерно следующего содержания: "Стороны установили, что ипотека (залог) согласно п.5 ст 488 ГК РФ не возникает." И все. Плати после регистрации, сколько вздумается.
Поэтому, если есть желание несколько обезопасить себя оплатой части денег после регистрации и передачи квартиры, то нет проблем. Вставляете этот пункт в договор. Больше ничего не надо.
Однако это внесет некоторые изменения в схему сделки. будет две расписки на две суммы. И будет еще одна встреча с продавцом после регистрации для передачи денег.

Удачи!
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)

Последний раз редактировалось Bankir12; 08.11.2013 в 12:14..
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.11.2013, 10:21   #45
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Спасибо! Сегодня встречаемся для согласования текста ДКП. В понедельник напишу как все прошло.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.11.2013, 19:50   #46
predileta
 
Аватар для predileta
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 12.09.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 1,218
Репутация: 167610
По умолчанию

Ну надо же как всё от Москвы отличается... Без ячейки, деньги вперёд, да ещё и акт на регистрацию... Мы акт подписывали спустя месяц, но у нас правда сделка альтернативная была. Про доверенность тоже сомнительно, много рисков. Ну да ладно, сделка уже состоялась наверное.
__________________
Давайте жить дорого и весело, а не дёшево и сердито.
predileta вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 12.11.2013, 10:20   #47
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Похоже, у Елены все хорошо. Вопросов нет. Или наоборот, совсем плохо. Или так устала на согласовании ДКП, что до компа не доберется.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.11.2013, 10:09   #48
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, здравствуйте))) да все хорошо! просто сессия началась, ребенок маленький, тут же ремонтом занялись, вообщем все в кучу.
Спасибо Вам огромное за помощь, все прошло хорошо! Теперь ждем свидетельство.
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.11.2013, 10:16   #49
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Я искренне рад за Вас. Если вопросы будут, обращайтесь.
Мне приятно, когда я смог реально кому-то помочь.
Рисую звездочку.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 14.11.2013, 10:38   #50
Elena85holodnaya
Новичок
 
Регистрация: 26.10.2013
Сообщений: 20
Репутация: 60
По умолчанию

Банкир, непременно буду обращаться. Страничка в закладках)) Очень здорово, что есть такой форум, и такие люди как вы на нем
Elena85holodnaya вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 15:21. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика