На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Другие юридические вопросы
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 31.10.2018, 23:40   #1
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию Нужен ДКП недвижимости с рвссрочкой платежа, но без обременения

Добрый день, уважаемые
Базовые условия, на которые согласны обе стороны:
1) Подписывается ДКП, в котором прописаны все нюансы сделки,
2) После подписания ДКП, Покупатель производит ежемесячные платежи. Их размер и срок выплат указаны в ДКП,
3) После выплаты последнего платежа, Стороны переоформляют право собственности на Покупателя,
4) Если в какой-то момент Покупатель перестает платить, то ДКП расторгается, а та сумма, которая на тот момент уже была выплачена, не возвращается (или ее часть).

Возможно ли составить такой текст договора? Чтоб закону не противоречил и чтоб не вышло двоякого смысла в одних и тех же пунктах.

-------------------
1) Ипотека в силу закона не подходит, т.к. Продавец там сразу лишается собственности. И у него есть только теоретические гарантии своих прав (обременение), которые потом геморройно воплощать в жизнь, особенно если Покупатель "гол как сокол".

2) Аренда с последующим выкупом - не знаю, есть ли какие подводные камни, риски?

3) Более-менее подходит условия ренты. Но возможна ли она на конкретный срок? Ст.583 ГК не делает никаких ограничений по срокам, там лишь указано, что ДОПУСКАЕТСЯ постоянное либо пожизненное содержание. Означает ли это, что можно заключить и срочный договор ренты?
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 00:56   #2
Шаман777
 
Аватар для Шаман777
Активный участник
 
Регистрация: 08.01.2016
Сообщений: 6,908
Репутация: 141062518
По умолчанию

Цитата:
Аренда с последующим выкупом
Называется лизинг. И полно компаний ,так работающих.
__________________
shaman2745@gmail.com
Шаман777 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 07:24   #3
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Нет, в лизинге арендодатель должен что-то купить с сдать в аренду арендатору. Зачем покупать, если недвидимость уже в собственности?
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 10:49   #4
ВасЁк
 
Аватар для ermiht
Активный участник
 
Регистрация: 17.08.2009
Адрес: Москва
Сообщений: 6,701
Репутация: 108197702
По умолчанию

Круто продавец себя защитил - Вы нам всё, мы Вам ничего.
Вы сторону покупателя то тоже как то защитите. А то он платит ни за что - деньги на ветер.
ermiht вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 11:07   #5
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Можно и для покупателя. Только не придумалось пока.
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 11:27   #6
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,461
Репутация: 106504759
По умолчанию

Шаман777, лизинг тут никаким боком.

В силу статьи 624 ГК РФ
Цитата:
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Но поскольку договор аренды квартиры не заключается между гражданами, то в этом случае можно заключить договор найма жилого помещения (квартиры) с правом выкупа, в котором предусматривается положение о переходе права собственности на квартиру к нанимателю по истечении срока действия договора найма и при условии уплаты нанимателем полной выкупной стоимости (цены) квартиры наймодателю.
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 11:39   #7
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Почему граждане не могут заключить договор аренды?
Мне казалось, что как раз могут. Если на срок до 11мес., то не регистрируют его. А если свыше 11мес., то регистрируют. Именно аренда, а не найм. Ст.608 ГК.

Насчет аренды с правом выкупа есть мнение, что там проблемы с выселением могут возникнуть. Не знаю какие, поэтому спрашиваю.

Нужен вариант, когда вот как написано в договоре, чтоб так и сработало.


Слабенький вариант пока наметился: заключить обычный договор аренды, а потом, ближе к концу, оформить доп.соглашение о выкупе с зачетом ранее выплаченных сумм.

Но все равно нужно как-то легализовать право продавца расторгнуть договор и удержать сумму или ее часть, если покупатель передумает или перестанет платить.
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 11:49   #8
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,461
Репутация: 106504759
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Босс-О-Ножка Посмотреть сообщение
Почему граждане не могут заключить договор аренды?
Вы законодательство откройте и почитайте, чтобы вопросами не задаваться.
В частности, специальную главу 35 ГК РФ, которая так и именуется "Наем жилого помещения".

А почему Вам необходим именно договор аренды?

Цитата:
Сообщение от Босс-О-Ножка Посмотреть сообщение
Слабенький вариант пока наметился: заключить обычный договор аренды
Ваш вариант противоречит законодательству. С гражданином для проживания в жилом помещении оформляется договор найма, о чем и имеется отдельная глава в ГК РФ.
Нет здесь никаких арендодателя и арендатора, а имеются наймодатель и наниматель.
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 11:52   #9
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Мне казалось, что если на бумаге зафиксировать условия сделки и скрепить их подписями, то ситуация разруливается исходя из указанных в ДКП условий.

Но встретила мнение, что, например, согласовпнное удержание денег могут рассмотреть как неосновательное обогащение. Что, например, эти же самые условия могут быть двояко прочтены, а значит недобросовестная сторона при желании может и руку нагреть на этом.

Поэтому и ищу однозначный вариант.

В обиходе говорят "аренда", когда снимают жилье у граждан, а "найм" говорят, когда жилье муниципальное.
Поэтому и не рассматривала найм.

Почитала про найм. Там сложные условия расторжения - только через суд. А следовательно и выселение - через приставов.

Последний раз редактировалось Alex133; 01.11.2018 в 12:31..
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 12:08   #10
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,461
Репутация: 106504759
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Босс-О-Ножка Посмотреть сообщение
В обиходе говорят "аренда", когда снимают жилье у граждан, а "найм" говорят, когда жилье муниципальное.
Мы на правовом форуме общаемся и обсуждаем содержание юридически значимого документа - договора (который устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права его сторон). А не обсуждаем то, как в обиходе кто-то и что-то именует.
В таком документе каждое слово имеет значение и несет в себе юридический смысл.

Апеллируя к выражениям в обиходе, Вы, между прочим, статьи из совсем другой главы ГК РФ преспокойно пытаетесь применять.

А для муниципального жилья существует договор социального найма жилого помещения.
В связи с чем, не следует смешивать различные юридические понятия и договоры.
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 12:28   #11
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Это я уже поняла, поэтому и обьяснила почему ранее говорила об аренде вместо найма. )))))))) Теперь все на своих местах.))))))
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 12:33   #12
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,461
Репутация: 106504759
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Босс-О-Ножка Посмотреть сообщение
Почитала про найм. Там сложные условия расторжения - только через суд. А следовательно и выселение - через приставов.
А Вы думаете, что достаточно договор назвать "договором аренды" и у Вас тут же сама собою "испарится" специальная глава ГК РФ?
Специальные нормы права имеют приоритет над общими.

К таким рассматриваемым правоотношениям всё равно будут применяться положения главы 35 ГК РФ, ибо любой договор, в силу предписаний пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, должен соответствовать обязательным требованиям законодательства.
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 15:23   #13
шахматистка
 
Аватар для шахматистка
Активный участник
 
Регистрация: 07.12.2010
Сообщений: 25,162
Репутация: 75192171
По умолчанию

Причём здесь Договор аренды, если тема начиналась с Договора купли- продажи?

И соглашусь с участником, ВасЁк: условия для Покупателя прописаны - жесть! В плане рисков.
Ведь Договор заключается на определённый, как правило, длительный срок. За это время может не только Покупатель стать "гол, как сокол". Но и с Продавцом может всякое случиться.
С чем останется Покупатель? Без права собственности на недвижимость? Ведь объект недвижимости остаётся собственностью Продавца ДО полной выплаты стоимости имущества....
Плюс, риски, связанные с ценой за кв.м...
К тому же, подобный договор купли продажи где регистрировать?

Так что, сомневаюсь, что найдётся такой чудак- Покупатель.
шахматистка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 16:15   #14
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от KotMatroskin Посмотреть сообщение
К таким рассматриваемым правоотношениям всё равно будут применяться положения главы 35 ГК РФ, ибо любой договор, в силу предписаний пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, должен соответствовать обязательным требованиям законодательства.
Т.е. нет смысла придумывать свои условия, раз они все равно обрежутся рамками ГК?

А как же свобода договора? В каком случае она работает? Только когда купля-продажа день-в-день?

Так-то условия найма нормально в ГК прописаны до момента расторжения договора ))))))))
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 16:28   #15
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,461
Репутация: 106504759
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Босс-О-Ножка Посмотреть сообщение
Т.е. нет смысла придумывать свои условия, раз они все равно обрежутся рамками ГК?
Свободу договора никто не отменял. Как и то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Между тем, в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ
Цитата:
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 18:29   #16
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

Получается, что в данном случае законны будут либо ДКП с ипотекой в силу закона, либо ДКП с наймом.

При этом обе схемы уже прописаны в ГК, поэтому порядок не изменишь.

Свой какой-то вариант не прокатит именно из-за наличия готовой схемы в ГК. Значит, можно на эту тему даже не заморачиваться.


Тогда остается продавцу какие-то дополнительные гарантии придумать. Какие возможно по закону?
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 18:36   #17
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 25,214
Репутация: 188704902
По умолчанию

Дело в том, что вы пишите "если недвидимость уже в собственности". С момента подписания ДКП имущество переходит в собственность покупателя. И просто так "Если в какой-то момент Покупатель перестает платить, то ДКП расторгается" не получится. Т.е. заключив ДКП покупатель становится собственником вашего имущества. И при ренте, и при ипотеке. Юридически вы уже не собственник. Да, покупатель вам денег должен. Но то, что он вам не заплатил автоматом не отменяет ДКП, это всего лишь основание оспорить его в суде. так что ДКП вам не подходит, если вы хотите собственность сохранить за собой.
__________________
Детям и идиотам нельзя пользоваться интернетом. Интернет от детей и идиотов глупеет...
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 18:42   #18
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,461
Репутация: 106504759
По умолчанию

minos66, если заключить договор найма с выкупом, то жилое помещения не перейдет сразу же в собственность нанимателя.
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 18:49   #19
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 25,214
Репутация: 188704902
По умолчанию

Но это же не ДКП. А ТС говорит о каком то ДКП с наймом.
По поводу найма с выкупом. Найм придется заключать на весь срок выплат. А он не более 5 лет. Ну и потом, cвыше года это долгосрочный найм. Хрен выселишь, если платить перестанут. И долгосрочный найм это обременение в Росреестре. А если, например, квартира сгорит, то что там с выкупом то и выплаченными уже деньгами? И не понятно что будет делать наниматель, если найм окончится, а в собственность квартиру передавать не захотят.
__________________
Детям и идиотам нельзя пользоваться интернетом. Интернет от детей и идиотов глупеет...
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.11.2018, 18:59   #20
Босс-О-Ножка
Активный участник
 
Регистрация: 04.03.2014
Сообщений: 1,576
Репутация: 21086894
По умолчанию

КотМатроскин меня очень хорошо понял. С самого начала. Благодарю.

Теперь видна стала вся безперспективность изначального плана.))))))
Босс-О-Ножка вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 16:37. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2020, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot