На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > вторичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 14:11   #1
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию Покупка квартиры с не снятой ипотекой. Стоит ли?

Уважаемые форумчане, помогите советом!
Покупаю квартиру в Мск, после внесения аванса оказалось, что она находится под ипотекой (агент продавца об этом сразу умолчал). Причем агент уверяет, что она полностью погашена, просто еще не успели зарегистрировать это. Говорят, что подадут документы одновременно на снятие ипотеки и переход права собственности, и что в ДКП будет прописано, что квартира не обременена. У меня подозрение, что они хотят погасить ипотеку моими деньгами..
Насколько велик риск пролететь со сделкой и как его минимизировать?
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 14:25   #2
ЕленаБосс
Активный участник
 
Регистрация: 07.11.2010
Сообщений: 1,792
Репутация: 673615
По умолчанию

Не знаю как насчет риска, но если я правильно понимаю, то квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. Для того, чтобы что-то с ней сделать, надо письменное разрешение банка.

Соответственно, когда подаются документы в рег.палату, то среди них должно быть согласие банка на сделку. Исходя из Вашего рассказа, банк не знает о продаже, иначе об этом не умалчивалось бы.
ЕленаБосс вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 14:42   #3
Человек
Активный участник
 
Регистрация: 12.08.2009
Сообщений: 2,962
Репутация: 5221608
По умолчанию

Однозначно мошеничество... Зачем укрывать..
http://www.irn.ru/articles/35231.html
Залан вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 14:47   #4
Depson
Активный участник
 
Регистрация: 22.04.2009
Сообщений: 555
Репутация: 172153
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Уважаемые форумчане, помогите советом!
Покупаю квартиру в Мск, после внесения аванса оказалось, что она находится под ипотекой (агент продавца об этом сразу умолчал). Причем агент уверяет, что она полностью погашена, просто еще не успели зарегистрировать это. Говорят, что подадут документы одновременно на снятие ипотеки и переход права собственности, и что в ДКП будет прописано, что квартира не обременена. У меня подозрение, что они хотят погасить ипотеку моими деньгами..
Насколько велик риск пролететь со сделкой и как его минимизировать?
Обременение снимается только с разрешения банка через регистрационную палату и ни как иначе. Заявляйте о мошенничестве, вас кинули
Depson вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 14:53   #5
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,682
Репутация: 106504759
По умолчанию

Согласно статье 460 ГК
"1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными".
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:17   #6
olegusss
 
Аватар для olegusss
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 28.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 28,003
Репутация: 25981631
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
У меня подозрение, что они хотят погасить ипотеку моими деньгами..
Это был бы наилучший вариант, но... Вообще тема неоднократно обсуждалась уже. НА Банки.ру это одна из обсуждаемых тем.

Есть даже статьи по этому поводу. Правда в основном для добросовестных продавцов, что в Вашем случае уже видимо не так.

Читайте:
http://elfidel.com/articles/902/
http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=701167
http://www.banki.ru/search/?q=%CF%EE...CD%E0%E9%F2%E8
__________________
мы не избранные, но других сделать избранными можем
olegusss вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:17   #7
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Залан Посмотреть сообщение
Однозначно мошеничество... Зачем укрывать..
http://www.irn.ru/articles/35231.html
Правильно ли я понимаю, чтоб избежать "кидка" достаточно указать в договоре купли-продажи, что продаваемая квартира не заложена и в обременении не состоит?
При этом, если в регпалате предварительно обременение снято не будет, то и наш договор зарегистрирован не будет (будет отказ, со слов риэлтора). Следовательно, продавец деньги из ячейки не сможет забрать.
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:18   #8
Depson
Активный участник
 
Регистрация: 22.04.2009
Сообщений: 555
Репутация: 172153
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от KotMatroskin Посмотреть сообщение
Согласно статье 460 ГК
"1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Ему бы свой аванс получить и то, хорошо будет. Надо обращаться в органы, иначе труба. Наверняка, у них свои люди в регистрационной палате и закроют глаза по обременению квартиры.
Depson вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:20   #9
Depson
Активный участник
 
Регистрация: 22.04.2009
Сообщений: 555
Репутация: 172153
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Правильно ли я понимаю, чтоб избежать "кидка" достаточно указать в договоре купли-продажи, что продаваемая квартира не заложена и в обременении не состоит?
Такая фраза фигурирует во всех договорах по продаже автомобиля, но результат один- банк забирает авто, покупатель остается без денег. То же самое и с квартирой.
Depson вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:25   #10
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Продавец вроде бы полностью погасил ипотеку за год (квартира была куплена год назад). Но это сложно проверить.
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:32   #11
Depson
Активный участник
 
Регистрация: 22.04.2009
Сообщений: 555
Репутация: 172153
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Продавец вроде бы полностью погасил ипотеку за год (квартира была куплена год назад). Но это сложно проверить.
Это не реально, иначе зачем ему ипотека. Посмотрите в свидетельство о праве собственности, там вы увидите, что квартира находится под обременением (требование банков при регистрации ипотеки). Банк должен участвовать в сделке, а судя по всему, он да же не в курсе (возможно они предъявят фальшивую справку из банка). Снять обременение может только банк через регистрационную палату, после чего выдается "чистое" свидетельство о праве собственности.
Depson вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 15:34   #12
KotMatroskin
Юрист
 
Регистрация: 07.08.2012
Сообщений: 6,682
Репутация: 106504759
По умолчанию

Алекс7741, Вы выписку из ЕГРП на эту квартиру получали? Какие сведения об этой квартире указаны в этой выписке?

Извлечение из Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

"Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

(в ред. Федерального закона от 22.12.2008 N 264-ФЗ)

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
(в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ)
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
1.1. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2. Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо.
3. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Регистрационная запись об ипотеке имущества, изъятого для государственных или муниципальных нужд, погашается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 101-ФЗ)
4. В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
KotMatroskin вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 17:15   #13
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от olegusss Посмотреть сообщение
Есть даже статьи по этому поводу. Правда в основном для добросовестных продавцов, что в Вашем случае уже видимо не так.
Читайте:
http://elfidel.com/articles/902/
Похоже, что продавец хочет провернуть схему 2 изложенную в данной статье:
Банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав.
-----------------------
Выглядит вроде все вполне прилично, за исключением того, что про обременение было умолчено при просмотре квартире, и сейчас я сомневаюсь в добросовестности продавца. Аванс, правда, небольшой был оплачен.
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 17:34   #14
olegusss
 
Аватар для olegusss
Бывалый потребитель
 
Регистрация: 28.12.2007
Адрес: Москва
Сообщений: 28,003
Репутация: 25981631
По умолчанию

Если Банк участвует в сделке, то ничего криминального в этом не вижу. Но Вам или самому надо сильно подковаться в документообороте, либо взять с собой риэлтора, который качественно сопроводит сделку от начала и до конца. Даже в Банке может быть подлог.
__________________
мы не избранные, но других сделать избранными можем
olegusss вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 19:05   #15
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от olegusss Посмотреть сообщение
Если Банк участвует в сделке, то ничего криминального в этом не вижу. Но Вам или самому надо сильно подковаться в документообороте, либо взять с собой риэлтора, который качественно сопроводит сделку от начала и до конца. Даже в Банке может быть подлог.
Наверное, от подлога и замены листов в договоре спасет только нотариальное оформление сделки?
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 19:16   #16
ЕленаБосс
Активный участник
 
Регистрация: 07.11.2010
Сообщений: 1,792
Репутация: 673615
По умолчанию

Алекс7741, у меня ощущение, что Вы хотите быть обманутым, иначе бы использовали хотя бы те способы для проверки, которые Вам здесь надиктовали. Мысли сейчас у Вас идут ваще в другую сторону.

Потом не создавайте тем "Караул, меня кинули".
ЕленаБосс вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 19:43   #17
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от ЕленаБосс Посмотреть сообщение
Алекс7741, у меня ощущение, что Вы хотите быть обманутым, иначе бы использовали хотя бы те способы для проверки, которые Вам здесь надиктовали. Мысли сейчас у Вас идут ваще в другую сторону.

Потом не создавайте тем "Караул, меня кинули".
Елена, вы делаете абсолютно нелогичные выводы, только потому что у меня много вопросов и анализирую все возможные варианты.
В любом случае спасибо за участие в обсуждении моего вопроса.

Все предложенные способы проверки взял на вооружение.
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 21:44   #18
bc----
Активный участник
 
Регистрация: 23.12.2008
Сообщений: 7,086
Репутация: 25662870
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Наверное, от подлога и замены листов в договоре спасет только нотариальное оформление сделки?
От этого спасут мозги. В случае кидалова вам от печати нотариуса будет ни тепло ни холодно.

Алексей, тут так все разжевали, что даже я понял. Что вы фигней страдаете? Все предельно просто - если сделка официальная, то должно быть документальное привлечение банка к этой сделке. Если его нет, значит Вы целиком и полностью зависите от честности продавца. Закон эту сторону отношений никак не регулирует. Если Вас обманут, будете сосать… лапу. В лучшем случае получите через суд 500 рублей алиментов в месяц на следующие 200 лет.
__________________
Бывает защита от дурака, но никто еще не придумал защиту от идиота.
bc---- вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 27.05.2013, 21:56   #19
ЕленаБосс
Активный участник
 
Регистрация: 07.11.2010
Сообщений: 1,792
Репутация: 673615
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Все предложенные способы проверки взял на вооружение.
А расскажите потом, пожалуйста, чего нарыли. Мне чисто из любопытства.
ЕленаБосс вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.05.2013, 01:52   #20
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Эээээ. Все несколько не правы. Завтра (уже сегодня) расскажу, когда до клавы доберусь.
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.05.2013, 13:07   #21
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Эээээ. Все несколько не правы. Завтра (уже сегодня) расскажу, когда до клавы доберусь.
Банкир всех заинтриговал
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.05.2013, 21:15   #22
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Ну-с, приступим.
Сначала кратко прямо по первому посту.
Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Покупаю квартиру в Мск, после внесения аванса оказалось, что она находится под ипотекой (агент продавца об этом сразу умолчал).
Тут все ясно. Все продавцы хотят продать и умалчивают недостатки товара. У квартир еще пара десятков юридических и технических параметров и возможных обременений, которые надо проверять при покупке. Если про все не спрашивать, говорить не будут. Тут пока мошенничество не просматривается.

Цитата:
Причем агент уверяет, что она полностью погашена, просто еще не успели зарегистрировать это.
Такое бывает. У меня самого бывалоче, по десятку квартир сонных заемщиков под ипотекой по погашенным кредитам висело. Ничего пока страшного нет. Мошенничества тоже пока не видно.

Цитата:
Говорят, что подадут документы одновременно на снятие ипотеки и переход права собственности, и что в ДКП будет прописано, что квартира не обременена.
Тоже возможно. Делал так.

Цитата:
У меня подозрение, что они хотят погасить ипотеку моими деньгами.
В самом факте погашения кредита деньгами покупателя ничего страшного нет, главное, чтобы в результате покупатель стал собственником чистой квартиры, без обременения, и во время сделки не было риска одновременно и потерять деньги, и не стать собственником или стать собственником заложенной квартиры.

Цитата:
Насколько велик риск пролететь со сделкой и как его минимизировать?
Риск "пролететь" есть всегда и даже при обычной купле-продаже. Если грамотно все сделать, риска нет, а есть плюсы. Плюсов по-крупному два: квартира проверена и чиста (паленые квартиры банки в залог не берут), таких "ненормальных" покупателей, готовых купить квартиру из-под ипотеки, единицы, все боятся, поэтому можно сильно снизить цену.

Вывод по конкретному вопросу:
Так погашен кредит или нет?
Если кредит действительно погашен, то банк вообще тут не при чем. Он даже может не знать о Вашей сделке. Делаете обычную сделку купли-продажи, продавец вместе с документами сделки подает бумаги банка о погашении ипотеки. Регистратор сначала гасит ипотеку, потом регистрирует Вашу собственность на чистую квартиру.
Особое внимание здесь нужно обратить только на то, чтобы условие доступа продавца к деньгам в ячейке или в аккредитиве было более конкретным, не просто предъявление документа, подтверждающего регистрацию продажи Вам квартиры, а подробно, какого, и чтобы в нем содержалось что Вы собственник и что квартира не обременена ипотекой. Например, конкретно Ваш ДКП, содержащий пункты про чистоту, или "чистая" выписка из ЕГРП или Ваше свежее чистое свидетельство (на выбор).
Только слабо верится, что они поленились перед продажей погасить запись об ипотеке. Ведь ничего не препятствует! В чем причина? Скорее всего, кредит не погашен...
Если кредит не погашен, а будет гаситься из денег покупателя, то берите с собой опытного человека, обо всем договаривайтесь с банком (заемщик-продавец - тут вообще, считай, никто, слова по схеме сделки почти не имеет), но сначала прочитайте дальше.

Теперь подробно.
Вопрос продажи из под ипотеки самый сложный в этой отрасли. У буржуев он давно решен, и там геморроя нет. У нас же это превратилось в ужас наравне с цепочками квартир.
Главное, надо исходить из того, что надо полностью защитить и продавца-заемщика, и покупателя и банк. Чтобы никому не пришлось полагаться на доверие. Иначе будет психоз, неадекват и проблемы.
Статейки по ссылкам выше написаны журналистами по интервью с продавцами или банкирами. Им интересы покупателя по барабану. Поэтому там описаны способы, при которых покупатель должен в той или иной мере понадеяться на честность продавца или банка, сильно рискнуть, доверится. То есть там нет способов, позволяющих нормально соблюсти защищенность покупателя. Поэтому ни Вам как покупателю, ни вообще "для почитать" эти статьи не годятся.

Немного теории для понимания (одновременно и критика схем).
Риски банка.
Ни один нормальный банк не отдаст заемщику закладную или не подаст в регпалату заявления о погашении ипотеки, пока кредит не погашен. То есть пока на ссудном счете в балансе есть хоть копейка. Исключения есть при замене предмета ипотеки и в некоторых других случаях, но это не наша тема. Деньги, заложенные покупателем в индивидуальный банковский сейф (на жаргоне "ячейка") даже под условие, что их может вынуть только сотрудник банка, не означают, что кредит погашен. Если банк так сделает, то у него останется необеспеченный кредит с соответствующим формированием резервов, то есть ипотечный кредит превратится в потребительский. Кроме того, как сотрудник банка погасит кредит этими деньгами из ячейки? От имени заемщика? По заранее написанному заемщиком заявлению? Или по новому, а если заемщик не напишет? Как он их понесет в кассу? А если сотрудник "скурвился" и пошел не в кассу, а на выход, на Мальдивы? А если он распихал часть по карманам, а потом сказал, что там столько мало и было? А если сделка купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировалась (отказ с любой стороны, даже со стороны продавца-заемщика!), то покупатель заберет свои деньги из ячейки, а банк останется с .... необеспеченным ипотекой действующим кредитом, ведь ипотека погашена! Сеанс группового секса начальнику кредитного управления обеспечен, в пассивной роли.
Поэтому банки всегда, ВСЕГДА, придерживаются простого принципа: сначала перечисляется полное погашение, закрывается ссудный счет, только после этого выдаются бумаги для погашения записи об ипотеке.. Раньше были сумасшедшие типа Собинбанка, но теперь таких не осталось.

Риски продавца-заемщика.
Ну, банк не даст продавцу-заемщику рискнуть и упустить одновременно квартиру и деньги или забрать все деньги себе. Потому что, если продавец потеряет что-то из этого или заберет деньги себе, то кредит остается и становится проблемным сразу.

Далее главное, риски покупателя.
Схема 1, "Доверительная", с вариациями. Сначала покупатель отдает деньги, которыми гасится кредит, и остальное закладывает в ячейку на продавца. Деньгами, отданными банку, досрочно погашается кредит, банк выдает заемщику закладную или заявление в регпалату, подаются документы на снятие обременения и одновременно на куплю-продажу. Регпалата гасит ипотеку, регистрирует покупку и выдает покупателю "чистое" свидетельство, а заемщику-продавцу его экземпляр договора. Все "довольны".
У схемы возможны вариации: покупатель кладет деньги на банковский счет заемщика, и с него банк по заявлению на досрочное погашение списывает деньги, или покупатель кладет деньги на свой банковский счет, и с него гасит кредит продавца.
Комментарии, как говорится излишни. Утром деньги, вечером стулья. Доверчивые покупатели! Вы где?
Если будет схема, как Вы предположили, что все деньги в две ячейки с условием, что покупатель станет собственником чистой квартиры, то в принципе можно, это как вариант того, что Вам сразу предложили при уже погашенном кредите. Но где и когда будет расписка продавца? В третьей ячейке? И где гарантия, что там у них в банке и у заемщика все нормально погасится, и не будет каких-то взаимных вопросов и отката назад. И где гарантия, что реально сначала погасится ипотека, а потом будет регистрироваться чистая купля-продажа? С нашей-то регпалатой?
И что-то слабо верится в то, что банк на такое пойдет. Пойдет, ну и ладно. Его риски. Еще сильный косвенный риск: и продавец, и банк с его юристами, службой безопасности и С ЕГО ЯЧЕЙКАМИ на одной стороне, а Вы, покупатель - на другой. Один. Когда Вы проводите через ячейку обычную сделку, банк - третья незаинтересованная сторона. Когда Вы покупаете квартиру на кредитные средства этого банка, он всегда на Вашей стороне, потому что Вы его клиент, который будет должен вернуть кредит, он заинтересован в Вашей защищенности. Но когда продается квартира из-под залога, банк будет печься только о себе и своем заемщике.

Схема 2 "Покупка с гирей". Покупатель раскладывает деньги в ячейки на сотрудника банка и на продавца-заемщика. В регпалату идет договор-купли продажи заложенной квартиры и разрешение банка на продажу. Счастливый покупатель становится обладателем свидетельства о собственности с надписью "Обременения: ИПОТЕКА". После этого деньги из ячейки, заложенной на сотрудника банка, отправляются в досрочное полное погашение кредита, и покупателю отдают закладную или заявление банка о погашении записи об ипотеке. Он опять идет в регпалату и погашает запись об ипотеке на свою купленную квартиру.
Вы бы так стали покупать? Я нет. А где гарантия, что, вынув деньги, сотрудник банка честно положит их на счет для погашения кредита? А где гарантия, что банк зачислит полную досрочку и выдаст мне бумаги для погашения ипотеки? Нету. Ну и геморрой с двойной регистрацией и арендой кучи ячеек в добавок. Время, деньги, риски.

Так что не придумано пока нормальных схем по продаже из-под ипотеки. Либо риски, либо куча времени, сил и денег, либо и то, и другое одновременно. Законодательство у нас такое. Страна не пуганных идиотов.

Попробуйте заложиться под условие Вашей "чистой собственности", если банк на это пойдет. И не забудьте гарантировать себе получение расписки продавца. Пусть, например, заранее ее напишут, и в ячейку.
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.05.2013, 06:03   #23
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Уважаемый Банкир, спасибо вам большое за столь последовательный, полный и логичный анализ ситуации!!! И что не поленились набрать так много букв))) Особенно интересно было узнать про позицию банков на такие сделки и реальную практику.

Теперь в моей голове все встало на свои места, и я осознаю, что даже приглашение опытного специалиста-риэлтора для сопровождения сделки с моей стороны, не даст гарантий, что все пройдет гладко. Ведь риэлтор не несет никакой фин.ответственности, и когда дело касается сделки с высоким риском, ее исход часто зависит от везения.
А я сейчас не в той ситуации, чтоб полагаться на доверие/везение и рисковать такой суммой денег. Поэтому буду настаивать, на последовательном проведении рег.действий: вначале снятие ипотеки, а уже после того, как я увижу "чистое" свидетельство, - заключение ДКП и внесение денег в ячейку. Либо, в случае несогласия продавца с такой схемой, предпочту отказаться от сделки и забрать аванс.

Еще пришла в голову такая мысль: покупка заложенной в ипотеку квартиры с одновременным переводом долга по кредиту на меня.
При этом цена покупки, выплачиваемая продавцу рассчитывается следующим образом:

Цена = (первоначальная цена) - (сумма задолженности по кредиту и процентам на дату сделки) - (сумма % за за 1 месяц) - (штраф за досрочное погашение кредита) - (скидка 5-7% с первонач.цены за сложность)

Перед сделкой получается согласие банка, одобрение меня как нового заемщика и проверяются все условия кредитного договора и предыдущие перечисления в оплату кредита и %%. Деньги для оплаты кредита могут быть задепонированы на счете в этом банке. После сделки кредит гаситься мной и банк снимает обременения.

К слову, доля кредитных средств на покупку квартиры была почти 70%, кредит на 20 лет, был получен чуть более года назад.

Что вы думаете по поводу такого варианта сделки? Какие подводные камни?
Нужно ли мне собирать кучу справок, как новому заемщику?

Последний раз редактировалось plover; 29.05.2013 в 08:09..
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.05.2013, 08:33   #24
Алекс7741
Новичок
 
Регистрация: 26.05.2013
Сообщений: 9
Репутация: 1477
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Так что не придумано пока нормальных схем по продаже из-под ипотеки. Либо риски, либо куча времени, сил и денег, либо и то, и другое одновременно. Законодательство у нас такое. Страна не пуганных идиотов.

Попробуйте заложиться под условие Вашей "чистой собственности", если банк на это пойдет. И не забудьте гарантировать себе получение расписки продавца. Пусть, например, заранее ее напишут, и в ячейку.
Может можно внедрить в эту схему АККРЕДИТИВ?
Это позволит избежать рисков банка, связанных с личным фактором его сотрудников.
Допустим, выглядит это так:
Я открываю два аккредитива в третьем банке. Первый в пользу банка на сумму задолженности по кредиту с формулировкой "Полное досрочное погашение кредита за такое-то физ/лицо по такому-то кредитному договору, на основании ДКП квартиры". Второй аккредитив - в пользу продавца на остаток суммы. Если продавец желает получить нал, то его сумма проводится через ячейку с тем же условием доступа.
Условие исполнения обоих аккредитивов - предоставление двух документов: 1) зарегистрированного ДКП с условием "чистого" перехода права собственности 2) св-во о праве собственности без обременения на имя покупателя.

Причем я не имею права отозвать аккредитив, допустим, в течение 30 дней.
В Рег.палате сначала происходит переход права собственности на объект к покупателю, а затем снятие обременения.
Соответственно, Банк подстрахован, от того, что сделка не будет зарегистрирована, при снятой ипотеке. Необеспеченным кредит будет ровно 3 дня. Также банк будет уверен, в том, что деньги попадут прямиком на их счет, т.е. сведен к нулю риск утраты и недостачи.
Продавец и покупатель тоже застрахованы.

И очень важны технические моменты - подписание правильного ДКП, лично (а не по доверке) его сдать в Рег.палату, оформить правильный аккредитив в третьем банке с присутствием продавца и представителей банка-кредитора. Предварительно получить согласие банка на сделку по отчуждению.

Скорее всего Банк-кредитор будет настаивать на открытии аккредитива у него, но этого хотелось бы избежать, для предотвращения злоупотреблений со стороны банка, как заинтересованной стороны. Хотя операции с аккредитивами, по логике, лучше документирутся и более прозрачные, чем операции с ячейками.

Что вы думаете по этому варианту, уважаемые эксперты?
Пойдет ли банк на это?
Зарегистрирует ли Рег.палата вначале переход права, а затем снятие ипотеки или будет отказ?
Алекс7741 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.10.2013, 17:41   #25
Ярослав Владимирович
Участник
 
Регистрация: 01.10.2013
Адрес: Москва
Сообщений: 31
Репутация: -7570
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс7741 Посмотреть сообщение
Что вы думаете по этому варианту, уважаемые эксперты?
Пойдет ли банк на это?
Зарегистрирует ли Рег.палата вначале переход права, а затем снятие ипотеки или будет отказ?
Может и проблема у Топикастера решена, но всё же отвечу.

Банк на это не пойдёт. Палата такой переход права не зарегистрирует, так как это противоречит самой сути залога)) При залоге никакие действия не возможны.

Банк будет требовать погашения и всё. Ни каких трёхсторонних договоров подписывать не будет. Такова позиция почти всех Банков, увы.
Снять залог с одновременной регистрацией на нового собственника, возможно. Можно минимизировать риски, но избежать полностью, - может не удастся. Надо знать всё ситуацию целиком, у разных Банков свои нюансы. Если цена на такую квартиру среднерыночная, я бы не советовал. Если есть небольшой дисконт, можно побороться..
Ярослав Владимирович вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 05:40. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2019, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot