На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > первичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 15:02   #1
smiledlexxa
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2014
Сообщений: 9
Репутация: -62001
По умолчанию Существенные и несущественные дефекты в новостройке, помогите разобраться

Здравствуйте!
Застройщик начал выдавать ключи, сходила на приемку 3 сентября, квартиру не приняла, так как было обнаружено много дефектов. К акту первичного осмотра, приложила лист с дефектами, написала претензию и все это отнесла в офис застройщику. Там все приняли как положено.

А теперь возник вопрос такой, крайняя дата выдачи ключей 30 сентября - застройщик сдает дом впритык по срокам, соответственно, могут не успеть устранить все дефекты. У меня в ДДУ написано, что если нет существенных дефектов, то застройщик вправе в одностороннем порядке передать мне квартиру через два месяца.

Какие недостатки можно считать существенными в квартире без отделки?

В моем списке было следующее:
1. не работают лифты (застройщик обещает ввести их в эксплуатацию в ближайшее время - точной даты нет. Лифты еще не введены, хотя дом введен в эксплуатацию)
2. нет горячей воды, только холодная
3. нет пожарного отвода от стояка холодной воды, хотя его наличие четко прописано в ДДУ
4. входная дверь с большой вмятиной на торце, закрываться-то закрывается, установлена вроде ровно, но брак на лицо. Вмятина, как будто дверь ломом открывали.
5. отверстия в потолке возле труб стояка и в полу на лоджии, возле каркаса остекления
6. по отоплению ничего не понятно, батареи установлены, заводскую упаковку с них не сняли, терморегулятора нет, акты оппресовки застройщик предоставлять отказался. Сказали, идите к рабочим в стройгородок, спосите у них.
7. Окна: балконная дверь с окном установлены с отклонением от вертикали почти на сантиметр + поцарапаны стекала, на самой лоджии тоже стекла поцарапаны и содрана тонировка (в ДДУ есть пункт про штраф для собственника за нарушение внешнего вида фасада, а тонировка - это часть дизайна дома), в комнате на окне есть вмятина на уплотнителе, большая вмятина на откосе со стороны фасада, следы от строительного клея на профиле, да и вообще окна плохо закрываются, т.к. не отрегулированы.
8. Заземления в щитке нет. Проверяли специальным прибором, местный электрик подтвердил, что нет.
9. Из стен торчит армирующая сетка, швы в стенах из пеноблоков заделаны с щелями с палец
10. Счетчики все на месте, но "паспортов к счетчикам пока нет" (цитата). Все опломбировано, но кем и когда не понятно.

Пока никаких работ в квартире не производилось, уточняла у строителей. С их слов, двери менять не станут точно, а все остальное - как получится.
smiledlexxa вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 15:19   #2
NDВ
Активный участник
 
Регистрация: 11.08.2017
Сообщений: 251
Репутация: -1320797
По умолчанию

Нужно не в "офис занести" все выявленные дефекты, а написать письменную претензию , в которой подробно указать все что вы обнаружили во время осмотра,затем предъявить свое требование из части 2 ст.7 214 ФЗ. Поставить дату составления претензии и отправить ценным письмом с описью вложение на юр.адрес застройщика. Но перед этим надо провести строительную экспертизу, например здесь http://ekspertiza.ru/stroitelnaya-ekspertiza.html для составления аргументированного перечня доработок.
Если вы предъявите застройщику требование - устранить выявленные вами недостатки "безвозмездно в разумный срок" , лучше этот срок установить в виде точной даты. Например - в течение 10 дней после подписания акта. Срок устанавливаете вы, а не застройщик. Хранить квитанцию об отправке претензии как зеницу ока)
NDВ вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 15:24   #3
smiledlexxa
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2014
Сообщений: 9
Репутация: -62001
По умолчанию

ну так и написала претензию с перечеслением, со сроком исполнения в 2 недели, вопрос в том, какие дефекты считаются существенными? Они же вполне могут ничего не сделать и сказать - это все тлен, несущественно и закрыть акт приемки в одностороннем порядке
smiledlexxa вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 15:30   #4
NDВ
Активный участник
 
Регистрация: 11.08.2017
Сообщений: 251
Репутация: -1320797
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от smiledlexxa Посмотреть сообщение
К акту первичного осмотра, приложила лист с дефектами, написала претензию и все это отнесла в офис застройщику. Там все приняли как положено.
Вы просто отнесли, а надо по почте отправить, ценным письмом , с описью вложения.

п.1, п. 2 ст. 7 214 ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Когда подойдет к концу тот срок, который вы установили застройщику для устранения выявленных недостатков, вы можете изменить свое требование на другое требование из п.2.ст7 214 ФЗ. А можете не менять. Неустойка по срокам устранения недостатков, которую застройщик будет обязан выплатить, если не устранит недостатки в срок, все равно начнет капать.

Прежде чем пугаться от угроз застройщика "односторонним актом", лучше почитать в каком случае застройщик может его составить - п. 6 ст.8 214 ФЗ.
Могу вас успокоить, ваш случай, когда составлен акт о несоответствии , о котором написано в п.5 ст.8 не относится к случаям , когда односторонний акт может быть составлен.

Откуда у людей такая паника?
NDВ вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 15:39   #5
smiledlexxa
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2014
Сообщений: 9
Репутация: -62001
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от NDВ Посмотреть сообщение
Вы просто отнесли, а надо по почте отправить, ценным письмом , с описью вложения.
у меня и отметки есть на копии претензии, себе они также взяли копии акта. Совсем не обязательно почтой, я отдала под роспись. Мои документы зафиксировали верно. Да и вопрос -то не об этом, а о том, что считается существенным, а что нет
smiledlexxa вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:09   #6
NDВ
Активный участник
 
Регистрация: 11.08.2017
Сообщений: 251
Репутация: -1320797
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от smiledlexxa Посмотреть сообщение
У меня в ДДУ написано, что если нет существенных дефектов, то застройщик вправе в одностороннем порядке передать мне квартиру через два месяца.

п. 1, п.4 ст.7 ФЗ 214 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.


Если застройщик будет утверждать что вот этот недостаток существенный, вот этот несущественный недостаток, то в случае спора с вами , застройщик обязаны будет доказать свои слова с помощью экспертизы а не просто в договоре прописав, "что за недостатки качества он ответственности не несет, если вдруг ..."

Квартира - товар.Застройщик - продавец. Вам сейчас важно правильно оформить претензию и перечень недостатков, чтобы ваш застройщик потом от них не отказался - поэтому важно по почте. А дальше смотрите по обстановке.
Вы ждете какой то готовый рецепт? А его нет, потому что вы решаете сами. Если вы согласны безмолвно забрать товар с браком, за который заплатили немалые деньги, значит вам его всучат. А если вы категорически не согласны с этим, то ...

Последний раз редактировалось AlexPilot; 07.09.2017 в 17:52..
NDВ вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:16   #7
Лука*
Активный участник
 
Регистрация: 20.10.2008
Сообщений: 391
Репутация: 1139572
По умолчанию

Все не соответствия договору и есть существенные. Остальные дефекты исправляемые в ходе безвозмездного устранения недостатков. По почте отправляют, для того чтобы можно было обратиться в суд...Вам или застройщику. Если у Вас не будет реквизитов почтового отправления суд признает Ваше обращение не надлежащим уведомлением застройщика о своем не согласии принять квартиру и не даст Вам возможности взыскать с него неустойку. А так, как хотите. Если просто отнести в офис, то и не ждите ответа.
Лука* вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:34   #8
NDВ
Активный участник
 
Регистрация: 11.08.2017
Сообщений: 251
Репутация: -1320797
По умолчанию

Сейчас сужусь по неустойке, суд пишет в решении : в перечне недостатков 8 групп недостатков. Суд считает , что перечисленные недостатки в актах недостатки не являются существенными, которые препятствовали бы принятию квартиры.

Как будто судья строительный эксперт, исследовала список и сделала свой экспертный вывод - недостатков 8 группа, несущественные. Жить можно. В каких актах, какие недостатки - не уточняет, просто лепит - 8 групп, несущественные. Эксперт!
Вот так бывает в дворцах правосудия)) Причем в ходе заседания вопросов у суда не возникало, застройщик ни звука про это не произнес, говорили о неустойке по срокам передачи квартиры , а в решении судья вывезла "жить можно"

Откровенно врет в решении, зато как сказочно оправдывает свое решение - соблюдая баланс , принцип разумности ... и всякая прочая лабуда.
Пришлось писать апелляцию.

Последний раз редактировалось NDВ; 07.09.2017 в 16:44..
NDВ вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:40   #9
smiledlexxa
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2014
Сообщений: 9
Репутация: -62001
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от NDВ Посмотреть сообщение
недостатков 8 группа, несущественные
А что входит в эту группу?

Цитата:
Сообщение от Лука* Посмотреть сообщение
Все не соответствия договору и есть существенные.
В том и дело, что в договоре не прописано четко, что должно быть. Написано: двери, окна, радиаторы, а в каком состоянии и в какой комплектации не указано. Их отсутствие - дефект очевидный, а вот их повреждения и брак - это существенный дефект или на него застройщик может забить?

Последний раз редактировалось AlexPilot; 07.09.2017 в 17:51..
smiledlexxa вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:50   #10
NDВ
Активный участник
 
Регистрация: 11.08.2017
Сообщений: 251
Репутация: -1320797
По умолчанию

Вам уже все объяснили, даже все ссылки дали на законы, а вы ждете какого то списка.

По решению о котором написала выше? Не может судья вот так просто взять и написать. Судья не эксперт, не обладает специальными знаниями в сфере строительства.
При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
NDВ вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:51   #11
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 21,541
Репутация: 152992025
По умолчанию

- существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки;
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей" / КонсультантПлюс
Таких из вашего описания не видно. Вообще, касательно квартиры судебная практика такова, что существенными считают недостатки, делающие невозможным использование квартиры по назначению, т.е. проживание в ней. Вмятина в двери делает невозможным проживание в квартире - нет. С этой позиции и другие недостатки рассматривайте. Отопление - сейчас еще не отопительный сезон. Отсутствие ГВС - это же не значит, что ГВС не будет в принципе, без нее бы МКД не приняли в эксплуатацию. Так что претензии к УО за ненадлежащее качество коммунальной услуги, но это после принятия квартиры. Пожарный отвод - он что в квартире должен быть и почему от стояка ХВС???? Что им натушить то можно? Пожарный стояк это труба дюйма 4 минимум, а то и поболее... И касательно лифтов и прочего ОИ - не лезьте туда, у вас в ДДУ объект строительства, который вам передать должны - квартира, а не МКД, т.ч. вам квартиру принимать надо, а не дом в целом.
__________________
Детям и идиотам нельзя пользоваться интернетом. Интернет от детей и идиотов глупеет...

Последний раз редактировалось minos66; 07.09.2017 в 17:02..
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 16:55   #12
smiledlexxa
Новичок
 
Регистрация: 19.11.2014
Сообщений: 9
Репутация: -62001
По умолчанию

вот теперь понятно, спасибо.
Я так и думала, что закон на стороне застройщика и он может не включать лифт, даже если квартира на 25м этаже, ну и горячую воду, т.к. в дду о ней не написано. Обидно и несправедливо это конечно
smiledlexxa вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 17:00   #13
Fatograff- ГРУБИЯН
 
Аватар для witt
Юрист
 
Регистрация: 15.03.2007
Адрес: Питер
Сообщений: 28,902
Репутация: 67976260
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от NDВ Посмотреть сообщение
Суд считает , что перечисленные недостатки в актах недостатки не являются существенными, которые препятствовали бы принятию квартиры..
ну никакой недостаток, кроме полного отсутствия квартиры, не препятствует ее принятию. недостатки препятствуют проживанию(нормальному пользованию)

вы в гос органы писали жалобы на нарушения при строительстве ?
ответы приобщали в суде ?
__________________
Все написаное, мое мнение, перепроверяйте юр.помощь в С-Пб. ЗаблужденияПокупателей- реальная Евросеть - ЖКХ победа-Потребитель угрожал-АВТОМОБИЛИ - Журналист
witt вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 17:12   #14
NDВ
Активный участник
 
Регистрация: 11.08.2017
Сообщений: 251
Репутация: -1320797
По умолчанию

У нас в квартире на стене между жилой комнатой и санузлом полностью отсутствовала шумоизоляция. Когда пришла, обратила внимание на стену - она была толщиной 9 см. Взяла копию проекта : стена из пазогребня, а сверху звукоизолирующий слой + 6 см. Еще много чего было - стяжка в трещинах в ванной, гидроизоляции на полу не было , по стенам тоже были вопросы.

Стекла в стеклопакетах застройщик все менял заново, двери входные переклинило, по вертикали неровно стояли- заменили на новую.

Шумоизоляцию так и не сделали, муж плюнул, достало ждать, ему надо было уезжать - 80 дней "ждали пока устранят" , Приняли без шумки, но перед этим составили акт о том что недостаток остался и его устранят. Потом. Но потом - работала наша бригада ремонтная и все нам построила. Теперь буду неустойку по срокам устранения недостатков выбивать и ущерб.
Сейчас сужусь по неустойке по срокам передачи. 275 дней. Застройщик сто причин придумал в оправдание - типа подвели его муниципальное предприятие, которое что то вовремя не построила, поэтому вовремя не сдали.
Про дольщика врали внаглую- уклонялся. Но у меня два акта о недостатках + претензия письменная.+ двухсторонний акт. Судья в решении не пишет какие были обстоятельства , а "просто пишет" - применить к расчету неустойку по ч.2 ст6 214 ФЗ с учетом фактических обстоятельств. Но на самом деле фактические обстоятельства в решении отсутствуют напрочь. А должны быть описаны.

В какие органы обращаться? Орган один - из района в городскую . Пока. У нас уже есть дольщики кто в Верховный Суд подал. Суд в решении пишет : " суд пришел к выводу, что имеются нарушения прав истца, истец исполнил свои обязательства надлежащим образом, договор не расторгнут сторонами, квартира передана истцу по акту приема передачи 01.06.2016 г., в связи с чем, имеются основания для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры" А в конце, чтобы оправдать 333 ст ГК РФ - написала всякую ересь - фактически обстоятельства, небольшой срок, размер неустойки такой большой, что одна пятая от стоимости квартиры и все в таком духе. Бла-бла и ничего более Просто хочет ст. 333 и все. А раз хочет значит применит.

Цитата:
Сообщение от smiledlexxa Посмотреть сообщение
он может не включать лифт, даже если квартира на 25м этаже, ну и горячую воду, т.к. в дду о ней не написано
В ДДУ не написано, зато на законодательном уровне прописано каким должно быть жилое помещение. Вы всерьез думает что вы "должны" пешком на 25 этаж подниматься без лифта? Или жить без воды?

Вот русского человека ничем не удивить))) Он привык к трудностям, без них никак,даже деньги платит , чтобы потом "вдоволь настрадаться". И при этом говорит - да, закон же на их стороне. На чьей? На стороне бракоделов и мошенников?

Грубиян, вы спросили, а вопрос странно пропал) а я отвечала)

Ответчик принес отзыв на иск, в нем просил применить ст 333 ГК РФ. Написал - не виноват, виновато Муниципальное предприятие, которое не построило вовремя водовод. Принесли две копии писем,даже оригиналы не показывал, просто копии. В одном пишется, что водоснабжение строящегося объекта невозможно т.к. водопроводные очистные сооружения нуждаются в реконструкции и застройщику предложено поучаствовать в этом инвестиционном проекте. Во втором письме регламент по устранению недостатков строительства водовода. Застройщик и МП строят его, им говорят - нужно исправить недостатки. Вот это застройщик указал как важное обстоятельство для применения ст. 333.
Типа - они пострадавшие от действий своего контрагента.
Следующее обстоятельство - дольщик, который уклонялся. Типа мы звонили, то да се, а дольщик не приезжал. А мы так хотели передать. И принеслив доказательство - отчет с сайта "Почта России" , где видно что письмо на почту сдано и письмо получено. Все! никаких больше документов не было у них. Остальное все я принесла - письмо о том что квартира готова 05.10.2016 + акт о несоответствии 10.03 2016 , + еще один акт о несоответствии 01.06.2016 + акт приема передачи 01.05 2016 .
Суд пишет: суд полагает возможным применить к расчету неустойки механизм , предусмотренный ч.2.ст6 ФЗ 214 , с учетом фактических обстоятельств, соблюдая баланс интересов, запрашиваемый истцом размер неустойки в размере ХХХ , которая составляет практически 1/5 часть от стоимости квартиры, незначительный переиод просрочки, исходя из принципа разумности и справедливости, приходит к выводу о несоразмерности заявленной истцом ко взысканию неустойки и о возможности взыскания с ответчика в пользу истца ХХХ руб. за указанный период, учитывая при этом компенсационную (а не карательную ) природу неустойки, мотивированные возражения ответчика против взыскания неустойки, незначительный период допущенной просрочки, а аткже явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения основного обязательства и то,что за указанный период проценты за пользование чужими денежными средствами составили бы сумму в размере ХХХ
А дальше пишет про моральный + штраф за несоблюдение в добровольном порядке.
На заседании ответчик сказал, что неустойка ни фига себе большая))) говорит по 80 т.р. в месяц, если бы работать. И про проценты что то говорил. А также сказал что он герой - на свои деньги построил станцию по очистке воды. Просто сказал - типа я сказал а вы мне сразу поверьте. На самом деле стоит вагончик по доочистке, которая непонятно за чей счет куплена...толи на средства дольщиков толи фиг знает как.
Доводов , которые приводил ответчик в качестве мотивов по водоводу нет. Написано - ответчик сказал, что что виноват МП , ответчик сказал, что виноват дольщик - неправомерно уклонялся. А потом - обязательства должны выполняться должным образом и т.д и т.п. В конце только стало ясно куда суд ведет свою мысль - в актах недостатков 8 групп, они такие, что не такие -жить можно - подпись - эксперт ЗЗЗ ! И конец фильма .

Последний раз редактировалось Alex133; 07.09.2017 в 19:37..
NDВ вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 07.09.2017, 19:02   #15
Fatograff- ГРУБИЯН
 
Аватар для witt
Юрист
 
Регистрация: 15.03.2007
Адрес: Питер
Сообщений: 28,902
Репутация: 67976260
По умолчанию

вот как я писал по подобным попыткам застройщика

В адрес ответчика направлялись претензии, на одну из которых ответчик ответил отказом (вх.№1005 от 17.03.2017), ссылаясь на то, что просрочка произошла не по его вине.
Приведенные доводы, несостоятельны, так как ответчик являясь профессиональным участником строительного рынка с многолетним опытом, знал, не мог не знать, и мог предвидеть возникновение подобных обстоятельств. Более того, застройщик имел реальную возможность проконтролировать ход строительства общей инфраструктуры и предпринять соответствующие, превентивные меры, по недопущению нарушения условий договора.

Однако, как показывает практика, во всех 100% случаев, когда указанный застройщик проводил работы, он – застройщик, нарушал договорные сроки сдачи объектов. Что свидетельствует об устойчивой практике пренебрежения своими обязательствами. (Это подтверждается судебными решениями, опубликованными на сайтах судов общей юрисдикции и Арбитражного суда Санкт-Петербу