На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > вторичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 24.04.2013, 17:20   #1
Алекс_22
Новичок
 
Регистрация: 24.04.2013
Сообщений: 4
Репутация: 60
По умолчанию Безопасный Договор купли-продажи квартиры

Можно ли составить ДКП, в равной степени безопасный для Продавца и Покупателя, если Покупатель привлекает кредитные средства Сбербанка, а банк не гарантирует сохранность содержимого сейфовых ячеек, о котором он якобы ничего не знает?

На днях Сбербанк предложил мне подписать ДКП, в котором Покупатель оплачивает сумму сделки после регистрации перехода права собственности, а Продавец при этом даже не имеет права залога на свою квартиру до получения денежных средств от Покупателя в полном объеме. Зато это право иметт Сбербанк с момента регистрации.

Посоветуйте, пожалуйста, как быть в этом случае?

Алекс_22
Алекс_22 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 25.04.2013, 10:01   #2
валли
 
Аватар для валли
Активный участник
 
Регистрация: 31.07.2010
Сообщений: 476
Репутация: 255266
По умолчанию

найдите другого покупателя, а сбербанк пусть дальше лохов ищет

потому как если вас кинет физ. лицо и ним ещё можно будет разабратся так или и наче, а со сбером спорить бесполезняк.
валли вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 26.04.2013, 01:50   #3
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Откуда такие страхи? Вроде фактов кидания банками арендаторов сейфов нет. Тем более, когда закладываются кредитные деньги. Банку проблемы не нужны.

Впрочем, могу подсказать единственный 100% способ избавления от "геморроя" под названием "наличные в ячейке".
Это расчет аккредитивом. Удобно, надежно, в результате деньги на Вашем счете. И никаких проблем с ячейкой, проверкой и пересчетом наличных, тасканием нала по офису банка и по улице.

Только немногие банки при ипотечном кредитовании включают технологию аккредитива. Во многих еще все по старинке, через ячейку.

Возвращаясь к ячейке сбербанка. По практике, боятся нечего.
Кроме того, смею Вас заверить, что ВО ВСЕХ банках при выдаче ипотечного кредита в ДКП вставляется пункт о невозникновении ипотеки продавца. Иначе по квартире получится две ипотеки, и обе в силу закона. Зачем банку ипотека на продавца? Не, не нужна она ему

Мало того, если Вы будете продавать квартиру покупателю без кредита, через ту же ячейку, то опять же в договоре будет указано про невозникновение ипотеки продавца. В чем разница? Ее нет. Что с кредитом, что без.

Не заморачивайтесь. Аккуратно проверяйте договор купли-продажи и, главное, договор аренды сейфа. Особенно условия Вашего доступа после регистрации сделки. Впрочем, в ипотечных отделах сбера такие договоры делают четко и профессионально. У них поток большой, руку набили...
И все будет хорошо.
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 28.04.2013, 23:30   #4
Алекс_22
Новичок
 
Регистрация: 24.04.2013
Сообщений: 4
Репутация: 60
По умолчанию Ответ Bankir12

Вы правы: банку проблемы не нужеы! Поэтому он и предлагает мне сделать вид, что деньги по договору ДКП уже уплачены, хотя их в реальности у меня нет. Квартира будет находиться в залоге у банка после регистрации перехода права собственности. А я в течение времени от регистрации до получения денег вообще не имею ничего, кроме ключа от ячейки. Если на хранилище банка упадет самолет, или что-то взорвется в другой ячейке (банк ведь по договору об аренде сейфа не знает, что там хранится), или кто-то ограбит это хранилище, или кто-то из сотрудников превысит свои полномочия и откроет ячейку, чтобы позаимствовать некоторую сумму, я лишаюсь квартиры, а денег у меня как не было, так и нет.

Вы говорите, что аккредитив абсолютно безопасен. Но ведь если Покупатель перевел необходимую сумму на аккредитив, у меня этих денег на момент заключения ДКП тоже нет. Я добровольно отказываюсь от залога на продаваемую квартиру. Подаю документы на переход права собственности. В этот момент банк объявляет себя банкротом. И опять я остаюсь при пиковом интересе. Покупатель получает квартиру. Банк занимается своим банкротством. А я пытаюсь успокоиться, уговаривая себя тем, что попала под колесо истории... То есть я рассматриваю аккредитив как гарантию платежеспособности Покупателя на момент заключения сделки и только.

А чем хуже для Продавца такой вариант: Покупатель оплачивает налом или переводом на мой счет, предположим половину суммы цены, указанной в ДКП, эта сумма прописывается в ДКП как уплаченная Покупателем Продавцу. После перехода права собственности Покупатель получает квартиру с обременением в пользу Продавца. Чтобы снять обременение, он, согласно ДКП, должен уплатить вторую половину суммы. Если в течение заданного промежутка времени после перехода права собственности этого не происходит, ДКП расторгается, квартира переходит в собственность к Продавцу, а Покупатель получает назад свои деньги.

Вообще все эти выверты, на мой взгляд - извращения. Разве по закону Покупатель не должен сначала оплатить товар, а потом зарегистрировать свое право собственности?
Алекс_22 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.04.2013, 14:49   #5
валли
 
Аватар для валли
Активный участник
 
Регистрация: 31.07.2010
Сообщений: 476
Репутация: 255266
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс_22 Посмотреть сообщение
Разве по закону Покупатель не должен сначала оплатить товар, а потом зарегистрировать свое право собственности?
у покупателя тоже страхов хватает, он отдаёт вам деньги а зарегистрируют договор или нет неизвестно, вдруг вы передумаете и приостановите регистрацию или окажетсяь что с квартирой не всё чисто.

Пока кроме ячейки с описью вложения ничего не придумано, это хоть какаято гарантия что продавец получит деньги, а покупатель квартиру
валли вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.04.2013, 16:20   #6
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс_22 Посмотреть сообщение
Вообще все эти выверты, на мой взгляд - извращения. Разве по закону Покупатель не должен сначала оплатить товар, а потом зарегистрировать свое право собственности?
Аренда сейфа, впрочем как и аккредитив крупного банка, сейчас достаточно надежны. Случаев кражи из ячеек не наблюдается. Пакет с деньгами опечатывается за Вашей подписью. При кредитовании банк кровно заинтересован, чтобы его заемщик (чьи деньги собственно и лежат в ячейке) стал собственником и, соответственно, залогодателем.
А аккредитив - 100% надежность. Потому что, если Ваш покупатель оформит аккредитив, Вы принесете документы о регистрации ДКП для исполнения аккредитива, а банк не исполнит аккредитив по причине банкротства (или любой другой!), Вы не получите оплату по договору и легко в суде расторгните договор с обратной регистрацией Вашей собственности и ничего не потеряете.

По закону оплата по договору купли - продажи производится в порядке, установленном сторонами в договоре.
Вы имеете полное право требовать аванс, предоплату в любом желаемом размере, хоть 100%. Только, учитывая возможность нерегистрации права собственности по любой причине, никто на Ваши условия не согласится. Например я - никогда. Ну или ищите, кто согласится... Может, лет через 100 найдете дурака...
Или сдавайте квартиру за 75% стоимости скупщикам (услуга "срочный выкуп"). Деньги сразу дадут, при подписании... Но только три четверти цены.
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.04.2013, 22:47   #7
Алекс_22
Новичок
 
Регистрация: 24.04.2013
Сообщений: 4
Репутация: 60
По умолчанию Ответ Вилли и Bankir12

Спасибо за участие в обсуждении темы!

Я согласна с Вилли, что ячейка с описью вложения, когда банк несет ответственность за ее содержимое - это хорошо! Но Сбербанк такую возможность не предоставляет. И я не знаю, в каком банке такая услуга есть. Подскажите, пожалуйста, куда можно обратиться!

Далее, с 1 марта 2013 года ДКП не подлежит государственной регистрации. ДКП считается вступившим в силу с момента его подписания. В этом договоре, по мнению Bankir12, я должна отказаться от залога квартиры в пользу Продавца, написать, что этот Договор не является для меня кабальным, а после этого подать заявление Регистратору с просьбой передатьь квартиру Покупателю. Если Покупатель не оплатит покупку после получения Свидетельства, или не предоставит его мне, чтобы показать банку для получения денег по аккредитиву, почему при таком ДКП суд вернет мне квартиру?

И уж если использовать 100%-надежный аккредитив, то какой банк лучше всего использовать для этой цели?
Алекс_22 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.04.2013, 00:47   #8
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс_22 Посмотреть сообщение
И я не знаю, в каком банке такая услуга есть. Подскажите, пожалуйста, куда можно обратиться!
Не знаю такой услуги в банках РФ. А я знаю все.
Цитата:
Далее, с 1 марта 2013 года ДКП не подлежит государственной регистрации. ДКП считается вступившим в силу с момента его подписания. В этом договоре, по мнению Bankir12, я должна отказаться от залога квартиры в пользу Продавца, написать, что этот Договор не является для меня кабальным, а после этого подать заявление Регистратору с просьбой передатьь квартиру Покупателю.
Сам договор не регистрируется, но регистрируется переход права собственности, о чем на Вашем экземпляре делается отметка, положенная по закону. И доступом к деньгам служит не свидетельство о собственности, а документ, который Вы получите в результате регистрации. Вы не зависите от покупателя.
Отказаться от ипотеки на продавца Вы должны не по моему мнению, а по требованию банка и покупателя.
Вы подаете заявление не с просьбой передать квартиру. Вы подаете совместное заявление для регистрации перехода права на основании уже заключенного договора. Даже, если Вы уклонитесь от подачи заявления, покупатель обяжет Вас это сделать через суд.
Цитата:
Если Покупатель не оплатит покупку после получения Свидетельства, или не предоставит его мне, чтобы показать банку для получения денег по аккредитиву, почему при таком ДКП суд вернет мне квартиру?
Вероятность не оплаты денег при использовании ячейки или аккредитива сейчас практически нулевая. Все крупные банки умеют составлять грамотные условия доступа к сейфу или условия исполнения аккредитива. А в ипотечных центрах банков в крупных городах это работает, как часы. Но если вдруг чего... судом неоплаченный дкп расторгается по Вашему иску сразу, потому что покупатель не исполнил обязанность уплатить цену покупаемой вещи. Смотрите ГК. Вы подаете решение суда в регпалату, там сразу возвращают Вам право собственности. Но я за свою практику такого не видел и даже не слышал о таких случаях. Наоборот, бывают случаи отказа в регистрации, и покупатель квартиру не получает.
Цитата:
И уж если использовать 100%-надежный аккредитив, то какой банк лучше всего использовать для этой цели?
Без разницы. В любом. Вероятность того, что с банком что-то случится за месяц, приближается к 0.
Однако в крупных банках лучше. Потому что если на Ваш город упадет атомная бомба, получите деньги в другом. А вот из сейфа не получите
Но в случае кредита выбора у Вас не будет. И ячейка, и аккредитив оформляются только в банке, выдавшем кредит.
Перестаньте бояться. Наймите опытного человека на ведение сделки, и все будет хорошо.
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.05.2013, 00:40   #9
Алекс_22
Новичок
 
Регистрация: 24.04.2013
Сообщений: 4
Репутация: 60
По умолчанию Ответ Bankir12

Цитата:
И уж если использовать 100%-надежный аккредитив, то какой банк лучше всего использовать для этой цели?


Вы ответили:
Без разницы. В любом. Вероятность того, что с банком что-то случится за месяц, приближается к 0.

Вероятность взрыва на Чернобыльской АЭС была оценена специалистами как 0,00000001-0,0000000001. Но взрыв произошел! В этом свете, если Покупатель возьмет потребительский кредит вместо ипотеки, он уже не будет привязан к одному банку. И не стоит ли тогда разбить один аккредитив на энное количество мелких в разных банках, чтобы их в случае чего оплатили в полном объеме по системе страхования вкладов? Кстати, а аккредитив подпадает под страхование вкладов или нет?

И еще Вы ответили:
Однако в крупных банках лучше.

Да, совершенно с Вами согласна, что теоретически лучше иметь дело с крупными банками! Но… даже имея на руках список отделений Сбербанка, работающих с аккредитивами физических лиц, предоставленный мне в ответ на официальный запрос в эту организацию, я встретила непонимание в 4-х из 5 отделений. В 5-м отделении сотрудникам термин «аккредитив» показался знакомым, но выяснилось, что в этом отделении нет людей, обученных работе с аккредитивами. И меня направили в 6-е отделение где-то вдали от центра, добавив при этом, что уж там-то точно было несколько случаев, когда аккредитив для физических лиц несколько раз использовался на практике. Отправлюсь туда после праздников...

Обратилась сегодня в ВТБ 24. В офис на Ленинградском проспекте. Там мне сказали, что этим вопросом у них занимается только один сотрудник, который сегодня на рабочем месте отсутствует. И больше никто у них не может предоставить информацию по этому вопросу! И как тогда работать с этими банками, если там так мало людей, осведомленных о работе с аккредитивами?

Наконец, Вы написали:
Наймите опытного человека на ведение сделки, и все будет хорошо.
Вообще-то у меня заключен Договор с риелторской компанией, согласно которому я не имею право нанимать кого-нибудь еще для ведения этой сделки. Я пришла на этот форум, потому что не получаю ответы на свои вопросы у тех, кто должен со мной заниматься в силу этого Договора. Кроме того, в процессе общения со специалистами этой компании выяснилось, что они с опозданием реагируют на изменения регуляторов и мне даже приходилось пару раз разъяснять им, как нужно действовать в соответствии с законом. Отсюда, по-видимому, и происходят мои страхи – из-за недостатка у меня знаний и информации, а также нежелания или неумения донести до меня какие-то азы практики ведения сделок со стороны специалистов риелторской компании.
Если найдется время, ответьте, пожалуйста, на поставленные в этом сообщении вопросы!
Алекс_22 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.05.2013, 10:54   #10
lizka22
Новичок
 
Регистрация: 09.05.2013
Сообщений: 1
Репутация: 60
По умолчанию

Алекс 22

По информации полученной из самого Сбербанка, наиболее опытные отделения по аккредитивам между физлицами это Якиманка 18 и отделение на Соймоновском проезде (м.Кропоткинская) и еще одно на Новослободской, но я не запомнила адрес.

Аккредитив еще делают в Связь-банке (в частности в Орликовом переулке). Спокойно, без шума и пыли.

В ВТБ на Чистых прудах проводят аккредитивы по собственным ипотечным сделкам, достаточно давно и процедура отработана.


А где вы брали список отделений Сбербанка, которые проводят аккредитивы? Мне в Сбере сказали что всего таких отделений в Москве 55. Может вам не трудно будет выслать список, который вам дали?

Я тут была в отделении на Новом Арбате, так там ипотечный менеджер с утверждал, что Сбербанк по своим ипотечным сделкам аккредитивы не делает. Хотелось бы разобраться... Потому как закладывание в их ячейку (как кредитных так и собственных денег покупателя) под росписку продавца, что он деньги получил - не вариант.
Аккредитив конечно надежнее, удивительно, почему Сберр категорически отказывается от аккредитива, это сразу наводит на мысли о кидалове (со стороны либо самого сбера либо его сотрудников). Потому что банк при аккредитиве абсолютно защищен. А когда банк не только свои деньги страхует но и требует, чтобы собственные средства продавца передавались исключительно способом, удобным банку, это как то очень странно.
Надо быть полным идиотом, чтобы дать расписку без получения денег и при этом передать собственность покупателю и квартиру в залог банку.

Банковская ячейка - это фигня полная. И случаи, когда граждане своих денег там не обнаруживали - были. Да, таких случаев было мало, но они были. А слова о надежности банковских ячеек - не более чем слова.

Ни один банк в РФ не заключает договор о хранении. Только аренды банковской ячейки. А по такому договору никакой ответственности банк не несет за содержимое ячейки. Если ячейка так надежна, как утверждают сами банкиры, то почему НИКТО из них не дает такой письменной гарантии? И почему они так настоятельно требуют расписку о получении денег ДО собственно их получения из ячейки?

100% гарантии конечно нет ни в каком случае, но по моему скромному мнению аккредитив все же надежнее. Потому как банк ответственнен за банковские свои операции, деньги официально проходят по счетам. При аккредитиве одинаково защищены и продавец и покупатель и банк, если сделка ипотечная.
lizka22 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.03.2014, 01:12   #11
olga134
Новичок
 
Регистрация: 09.03.2014
Сообщений: 1
Репутация: 60
По умолчанию

Так какие банки лучше использовать с аккредитивом при покупке продаже квартиры?
Может есть какой то список рейтинговых банкос аккредитивом?
olga134 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 25.04.2014, 19:11   #12
Консерватор
Активный участник
 
Регистрация: 21.06.2013
Сообщений: 8,222
Репутация: 34314805
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алекс_22 Посмотреть сообщение
Вообще-то у меня заключен Договор с риелторской компанией, согласно которому я не имею право нанимать кого-нибудь еще для ведения этой сделки.
А это для чего же вы подписали подобный договор?
Цитата:
Сообщение от Алекс_22 Посмотреть сообщение
мои страхи – из-за недостатка у меня знаний и информации, а также нежелания или неумения донести до меня какие-то азы практики ведения сделок со стороны специалистов риелторской компании.
До получения знаний и информации в полном объеме зря связались с риэлторами.
Как считаете, удав обучает кролика? Ни банкиры, ни риэлторы вас ничему обучать не будут. Их задача - получить с вас как можно больше денег любым путем. Вы - их пища.
Консерватор вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 03.06.2014, 19:26   #13
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от olga134 Посмотреть сообщение
Так какие банки лучше использовать с аккредитивом при покупке продаже квартиры?
Может есть какой то список рейтинговых банкос аккредитивом?
Могу скромно предложить свой. Стучитесь в личку. 5 тыс руб независимо от срока. Полный сервис и никаких наличных на сделке.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 10:39. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2018, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика