На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > ЖКХ
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 10:11   #1
AlGeor
Юрист
 
Регистрация: 09.11.2009
Адрес: Краснодарский край
Сообщений: 8,026
Репутация: 46525887
Exclamation Коттеджный поселок. Плата за жилое помещение.

Имеют место случаи, когда застройщик, объявив застраиваемую территорию "коттеджным поселком", требует с собственников жилых домов (в частности, коттеджей), расположенных в этом поселке, оплаты за содержание и ремонт общего имущества.
Суды общей юрисдикции полагают подобное требование правомерным.
Вопрос: обоснована ли гражданским законодательством обязанность собственников домовладений (расположенных на земельных участках индивидуальных жилых домов) по внесению платы за содержание и ремонт имущества, которое застройщик считает общим на территории коттеджного поселка?
__________________
Право является таковым в случае возможности его реализации?
AlGeor вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 11:17   #2
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 25,330
Репутация: 189951047
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от AlGeor Посмотреть сообщение
Вопрос: обоснована ли гражданским законодательством обязанность собственников домовладений (расположенных на земельных участках индивидуальных жилых домов) по внесению платы за содержание и ремонт имущества, которое застройщик считает общим на территории коттеджного поселка?
Застройщик несет расходы по содержанию ОИ до момента передачи объекта недвижимости собственнику. Что такое ОИ, которое должен содержать застройщик, в случае коттеджного/ клубного поселка надо в проектной документации смотреть. По поводу "коттеджного поселка" - нет такого понятия в законодательстве. Однако никто не запрещает собственникам ИЖС объединиться в ТСЖ и иметь общее имуществу, расходы по которому должны нести собственники ИЖС. Так что все зависит от того, есть ли у вас ТСЖ и как тщательно оформлены документы ТСЖ.
ТСЖ в поселке выставляет счет на пустой участок - Главный форум потребителей России
__________________
Детям и идиотам нельзя пользоваться интернетом. Интернет от детей и идиотов глупеет...
minos66 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 11:49   #3
AlGeor
Юрист
 
Регистрация: 09.11.2009
Адрес: Краснодарский край
Сообщений: 8,026
Репутация: 46525887
По умолчанию

ТСЖ, товарищество собственников недвижимости, а равно аналогичные им объединения, не создавались.
Общее имущество "коттеджного поселка" в собственность владельцев коттеджей не передавалось.
Действительно, такого понятия, как "коттеджный поселок", в законодательстве не существует.
Тем не менее, суды, при вынесении решений, руководствуются, как правило, положениями 210 ГК РФ, части 1, пункта 5 части 2 статьи 153, части 2 статьи 154, статьи 158 ЖК РФ. То есть полагают аналогичными обязанности собственника коттеджа обязательствам собственника жилого помещения в многоквартирном доме.
__________________
Право является таковым в случае возможности его реализации?
AlGeor вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 12:08   #4
Choocha
Активный участник
 
Регистрация: 06.04.2015
Сообщений: 377
Репутация: 5013640
По умолчанию

Интересно у судов получается . Бремя содержания ОИ есть без самого ОИ .

Кстати ,
Есть статья 155.9 ЖК -- может ею можно воспользоваться ?

"9. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности."

Без договорных отношений с кем-либо собственник никому ничем не обязан . А лицо , осуществляющее работы по жилищным услугам , обязано иметь лицензию на этот вид деятельности .

Земля вне отдельных участков , надо понимать , принадлежит застройщику . Соответственно , объекты на этой земле так же принадлежат ему . Аналогия с МКД притянута за уши : с выкупом доли собственниками , возникает общедолевое право на ОИ , и на размер доли уменьшается собственность застройщика . Если применить такую схему к коттеджному поселку ( выкуп участка приводит к образованию ОИ , то что вообще на этой земле делает застройщик ? На основании чего он собирается оказывать услуги по содержанию ОИ ? По аналогии с ЖСК - все паи выкуплены , ЖСК гуляет лесом , у него нет собственности в МКД .

Последний раз редактировалось Choocha; 22.11.2016 в 12:25..
Choocha вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 13:33   #5
Филипок
 
Аватар для Филипок
Активный участник
 
Регистрация: 04.12.2011
Сообщений: 3,947
Репутация: 47048011
По умолчанию

Ребята!
Вас приятно читать.
А Вы не могли бы заглянуть сюда:
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?...11#post2369311
И помочь.
Сегодня или завтра Домик получит документ и в этой теме выложит свои вопросы.
Чем сможете подсказать, на том спасибо.
__________________
Москва.
Филипок вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 23.11.2016, 11:42   #6
Choocha
Активный участник
 
Регистрация: 06.04.2015
Сообщений: 377
Репутация: 5013640
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Филипок Посмотреть сообщение
Ребята!
Вас приятно читать.
А Вы не могли бы заглянуть сюда:
http://forum.ozpp.ru/showthread.php?...11#post2369311
.
Спасибо , тема для меня очень важная . Сама б не нашла
Choocha вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 15:56   #7
AlGeor
Юрист
 
Регистрация: 09.11.2009
Адрес: Краснодарский край
Сообщений: 8,026
Репутация: 46525887
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
Интересно у судов получается . Бремя содержания ОИ есть без самого ОИ .
Именно так и получается.
Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
Кстати ,
Есть статья 155.9 ЖК -- может ею можно воспользоваться ?
Пользовались. Бесполезно. Суд во внимание не принимает.

Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
Земля вне отдельных участков , надо понимать , принадлежит застройщику .
Да.
Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
Соответственно , объекты на этой земле так же принадлежат ему .
Именно так.
Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
Аналогия с МКД притянута за уши
От этого собственнику домовладения не легче - суды взыскивают плату, оформленную задолженностью, автоматом.

Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
что вообще на этой земле делает застройщик ?
"Управляет" общепоселковым имуществом.
Цитата:
Сообщение от Choocha Посмотреть сообщение
По аналогии с ЖСК - все паи выкуплены , ЖСК гуляет лесом , у него нет собственности в МКД .
Как раз аналогия с ЖСК, в части управления ОИ, допустима, поскольку если даже все паи выкуплены ЖСК управляющей организацией остается.
Проблема в том, что фирма, осуществляющая строительство, не ЖСК.
__________________
Право является таковым в случае возможности его реализации?
AlGeor вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 21:31   #8
Choocha
Активный участник
 
Регистрация: 06.04.2015
Сообщений: 377
Репутация: 5013640
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от AlGeor Посмотреть сообщение
Как раз аналогия с ЖСК, в части управления ОИ, допустима, поскольку если даже все паи выкуплены ЖСК управляющей организацией остается.
Проблема в том, что фирма, осуществляющая строительство, не ЖСК.
ЖСК остается управляющей организацией не в силу своего существования , а в силу принятия собственниками способа управления (способ управления -ЖСК ) . Собственники на первом же ОСС могут принять способ управления -УО и ЖСК будет нервно курить в сторонке . Таким образом , собственники , а не юридическое лицо определяют , кто управляет их имуществом.



Цитата:
Сообщение от AlGeor Посмотреть сообщение
В связи с этим вопрос: если всем это известно, а судьям, выносящим решения, - нет, то что подобное может означать???
Может означать , что у судьи - ипотека и кредит за машину , а застройщик готов оказать финансовую поддержку.

Расходы собственника (застройщика ) по обустройству инфраструктуры были включены в стоимость земельных участков и полностью ему возвращены . Далее , для содержания и обслуживания этой инфраструктуры возможны только договорные отношения .
Choocha вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 11:46   #9
Choocha
Активный участник
 
Регистрация: 06.04.2015
Сообщений: 377
Репутация: 5013640
По умолчанию

Интересная задачка )))

Попробую шевельнуть извилиной .

Во-первых , есть ст 244 ГК РФ "4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором."


В третьих , есть ст 251 ГК РФ "Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное."


Таким образом , имхо , логика получается такая : обязанность по содержание ОИ предполагает наличие общедолевого права на это имущество Обязанности по содержанию , очевидно , будет возникать только в случае членства в каком-то юридическом объединении собственников коттеджей , обладающим правами на данное имущество , либо по договору с этим объединением .
Choocha вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 18:12   #10
Александр Пойковский
Активный участник
 
Регистрация: 05.08.2013
Сообщений: 4,554
Репутация: 32870736
По умолчанию

Так и есть, когда суд разрешает споры по подобным случаям, исходя из смысла аналогии по применению законодательства, либо по другому естественно бремя доказывания лежит на участниках процесса...А чтобы правильно действовать необходимо с самого начала понимать и знать как эта вся кухня начиналась.
Подобные поселения строятся как например:
Находится застройщик, не говорим как застройщик получил земельный участок, собирает денежные средства с будущих владельцев коттеджей на строительство зданий и сооружений, ( например не показывая в кап.вложениях затраты на подводящие коммуникаций к домам, инфраструктуру). В одном случае коммуникации могут принадлежать в последствии застройщику. Но в таком случае есть НО, на прибыль которая показывается застройщиком официально от строительства жилья, вряд ли построишь коммуникации подводящие и инфраструктуру поселения, там вложений должно быть оченно много...
Тогда, если это так, надо разбираться как и на какие денежные средства была построена инфраструктура поселения. Так же необходимо учитывать, что было предусмотрено заключенными договорами на строительство коттеджей между "пайщиками" и застройщиком, и как и естественно что было предусмотрено проектом строительства. А то есть если это инвестиции третьего лица, то это понятно не общее имущество "пайщиков" - собственников коттеджей. И отсюда это не содержание ОИ должно быть, а оказание услуг, или например в том числе аренда собственности третьего лица, для оказания необходимых услуг и работ...

То есть лицу заключающему договор на строительство коттеджа, прежде чем подписать договор на строительство надо понимать следующее: каким образом, к дому и за чьи денежные средства будут подведены коммуникации к дому- по электроснабжению, газоснабжению, водоснабжению, водоотведению, дороги, сетей связи, - внешних сетей коттеджа.

И предполагаю, что не исключается и такой вариант, что коммуникации построены за счёт "пайщиков", но потом как вариант активы выводятся в собственность третьего лица...и хорошо если только на "пайщиков" возлагаются только текущие расходы...это в лучшем случае...
Александр Пойковский вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 22.11.2016, 19:34   #11
AlGeor
Юрист
 
Регистрация: 09.11.2009
Адрес: Краснодарский край
Сообщений: 8,026
Репутация: 46525887
По умолчанию Конституционный Суд об общем имуществе коттеджного/клубного поселка.

Цитата:
Находится застройщик, не говорим как застройщик получил земельный участок, собирает денежные средства с будущих владельцев коттеджей на строительство зданий и сооружений
Здесь речь идет о договоре долевого строительства.
Я же имею ввиду случай, когда выделенный застройщику под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) земельный участок делится на мелкие (под жилые дома) участки, которые застройщиком выкупаются, а территория, на которой должны быть размещены жилые дома, застройщик именует коттеджным/клубным поселком. После чего на этих участках осуществляется строительство жилых домов, которые, после ввода их в эксплуатацию, продаются вместе с земельными участками.
Жилые то дома застройщик продает, но инфраструктура и земельные участки под инфраструктурой остаются в собственности застройщика. Вот за содержание и ремонт "этого", находящегося в его собственности, застройщик и требует оплаты.
Суды общей юрисдикции Московской области и Москвы своими решениями закрепляют подобное требование своими решениями.
Однако позиция Конституционного Суда РФ в корне отличается от точки зрения СОИ.
Названная позиция изложена в постановлении Конституционного Суда РФ № 23-П от 10 ноября 2016 года и заключается в следующем:
Цитата:
В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки – технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы, включающей в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенной для проживания и (или) деятельности людей (пункты 6 и 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Что касается правового режима имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, то следует принимать во внимание, что в Российской Федерации освоение и застройка земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство и, как правило, переданных в частную собственность, осуществлялись в контексте становления и развития на основе Конституции Российской Федерации, в том числе ее статей 8, 19, 34 и 35, свободных рыночных отношений по поводу оснащения объектов коммунальной инфраструктуры и последующей их передачи собственникам жилых домов, расположенных на земельных участках, составляющих единый элемент планировочной структуры. Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.
Отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму общего имущества в многоквартирном доме и имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Основания и порядок приобретения прав на отдельные объекты из числа имущества общего пользования определяются земельным и гражданским законодательством. Учитывая принадлежность большинства из соответствующих объектов к недвижимым вещам, права на них согласно пункту 2 статьи 81, статье 219, пункту 2 статьи 223 и пункту 1 статьи 234 ГК Российской Федерации, пункту 2 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. В силу приведенных законоположений государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости.
А возникновение права влечет за собой и возникновение обязанности.

Таким образом, всё, на что указывали участники обсуждения настоящей темы, сочетается с позицией КС РФ: имущество тогда является общим, когда оно поступило в собственность владельцев жилых домов (коттеджей) и зарегистрировано в установленном порядке.
Выполнены эти условия - плати за содержание общего имущества!

В связи с этим вопрос: если всем это известно, а судьям, выносящим решения, - нет, то что подобное может означать???
__________________
Право является таковым в случае возможности его реализации?
AlGeor вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра
Комбинированный вид Комбинированный вид

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 19:13. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2020, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot