На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > первичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 01:57   #1
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
Question Как грамотно оспорить пункты ДДУ до его подписания

Здравствуйте!

Интересует вопрос: Как грамотно оспорить пункты ДДУ до его подписания?
Девочка-менеджер с вероятностью 100% включит стандартную фразу о том, что это утвержденный типовой договор и менять в нем ничего нельзя.
Какова в таком случае последовательность действий?
Спасибо.
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 11:02   #2
IvanPomidorov
Активный участник
 
Регистрация: 11.01.2012
Адрес: Lipetsk
Сообщений: 5,538
Репутация: 10046739
По умолчанию

А что не устраивает? Договоры действительно никто не меняет.
ДДУ? Тогда договор подпадает под 214-ФЗ, и все пункты, идущие в разрез с Законом, при дальнейших спорах признаются ничтожными.
__________________
Хватит трепаца! Наш козырь - _.._.._.___._.
IvanPomidorov вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 12:05   #3
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию

Вот какие пункты меня не устраивают:

3.3.2. В течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства внести до передачи Объекта долевого строительства дополнительную «Долю участия», формируемую из суммы денежных средств по результатам обмеров БТИ в связи с увеличением площади Объекта долевого строительства в соответствии с п. 4.5 Договора, и затрат на содержание Объекта долевого строительства и общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до даты подписания Сторонами Передаточного акта на Квартиру в соответствии с п. 4.6 Договора.

3.3.7. Нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, с даты подписания Сторонами Передаточного акта на Объект долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления Жилым домом, в том числе авансом не менее чем за 6 (шесть) месяцев в момент приема-передачи Квартиры.

3.3.8. Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой при вводе Дома в эксплуатацию. Договор о передаче прав по управлению Домом между вышеуказанной организацией и участником долевого строительства подписывается в момент приема-передачи Объекта долевого строительства. Тарифы за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги на содержание, обслуживание, ремонт и управление общим имуществом Дома и квартиры начисляются в соответствии с действующими ставками оплаты услуг, утвержденными органами местного самоуправления, и/или калькуляцией затрат организации, осуществляющей функции управления жилым фондом.

3.4.1. Уступить свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, при этом:
Уступка Участником долевого строительства прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам возможна лишь при условии согласования с Застройщиком формы документа, на основании которого Участником долевого строительства будет производиться передача (уступка) прав по Договору. Уступка Участником долевого строительства прав требования по настоящему Договору третьим лицам допускается лишь при условии письменного согласования с Застройщиком договора уступки, предоставления одного экземпляра такого договора Застройщику, и возможна с момента государственной регистрации Договора и полного выполнения Участником долевого строительства обязательств по внесению «Доли участия» согласно п. 4.4 настоящего Договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства.

4.6. Доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства и Объекта долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры Участником долевого строительства, при этом Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом.

7.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по настоящему Договору с момента государственной регистрации договора у Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге принадлежащее Застройщику право аренды на Земельный участок и строящийся на Земельном участке Дом. Участник долевого строительства извещен и согласен, что Земельный участок может быть в любое время размежеван в порядке, соответствующем законодательству РФ по инициативе Застройщика. При этом, Застройщик обязуется предоставить новый предмет залога – право аренды земельного участка, сформированного непосредственно под Домом.

9.2. Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение Третейского суда является окончательным.

11.2. Под форс-мажорными понимаются также следующие обстоятельства:
11.2.1. указ, распоряжение или письменная директива любого государственного органа, под юрисдикцией которого находится любая из Сторон настоящего Договора, которые препятствуют выполнению Сторонами настоящего Договора;
11.2.2. резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.м. Объекта долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика;
11.2.3. любые аналогичные события, выходящие за рамки разумного контроля Сторон или Стороны.

Какие из этих пунктов можно признать ничтожными в суде?
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 14:03   #4
IvanPomidorov
Активный участник
 
Регистрация: 11.01.2012
Адрес: Lipetsk
Сообщений: 5,538
Репутация: 10046739
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Alekvk Посмотреть сообщение
Какие из этих пунктов можно признать ничтожными в суде?
А почитать закон самому?
__________________
Хватит трепаца! Наш козырь - _.._.._.___._.
IvanPomidorov вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 14:49   #5
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию

Боюсь, что за три-четыре дня самому (учесть все нюансы) будет нереально.

Знаю точно что признать ничтожным можно пункты 11.2 и 9.2
11.2 - ни одно из приведенных обстоятельств не подпадает под определение форс-мажора.
9.2 - нарушение пункта 10 статьи 4 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (я выступаю как частное лицо)

По пунктам 7.1, 3.3.8 и 3.4.1 я уже вряд ли что-то смогу сделать после подписания ДДУ.

По пункту 3.3.7 - читал, что это нарушение ЗоЗПП, но в какой части не знаю, пока не разбирался.

По остальным пунктам - вопрос.
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 15:46   #6
IvanPomidorov
Активный участник
 
Регистрация: 11.01.2012
Адрес: Lipetsk
Сообщений: 5,538
Репутация: 10046739
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Alekvk Посмотреть сообщение
Боюсь, что за три-четыре дня самому (учесть все нюансы) будет нереально.
214-ФЗ по объёму не большой, ДДУ обычно пишутся в соответствии с ним. Изучить пол дня хватит. Тем более, когда касается личных интересов.
От себя лишь добавлю, что при заключении таких договоров большое значение имеет организационно-правовой статус организации, а так же как долго она находится на рынке. Какие объекты ещё ведёт, вобщем всю деятельность узнавать надо.
Если это ОАО, то риски минимальны, а вот если ООО, то я бы подумал, стОит ли с ними дела иметь.
Другие застройщики в городе есть?
__________________
Хватит трепаца! Наш козырь - _.._.._.___._.
IvanPomidorov вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 16:04   #7
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от IvanPomidorov Посмотреть сообщение
214-ФЗ по объёму не большой, ДДУ обычно пишутся в соответствии с ним. Изучить пол дня хватит. Тем более, когда касается личных интересов.
Да в том то и дело, что по большинство указанных мной пунктов изучения одного 214-ФЗ недостаточно.

Цитата:
Сообщение от IvanPomidorov Посмотреть сообщение
От себя лишь добавлю, что при заключении таких договоров большое значение имеет организационно-правовой статус организации, а так же как долго она находится на рынке. Какие объекты ещё ведёт, вобщем всю деятельность узнавать надо.
Если это ОАО, то риски минимальны, а вот если ООО, то я бы подумал, стОит ли с ними дела иметь.
Другие застройщики в городе есть?
Группа компаний МОРТОН. Вообще известная.
У меня другое ограничение - Военная ипотека!
А по военной ипотеке вторичку в Москве и ближайшем подмосковье - оч. дорого. А первичку по 214ФЗ по военно ипотеке оч. мало компаний. А в интересующем меня направлении подмосковья - только Мортон.
Вот такие вилы. И хочется (квартиру) и колется (ДДУ)
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 08.02.2013, 16:55   #8
IvanPomidorov
Активный участник
 
Регистрация: 11.01.2012
Адрес: Lipetsk
Сообщений: 5,538
Репутация: 10046739
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Alekvk Посмотреть сообщение
Да в том то и дело, что по большинство указанных мной пунктов изучения одного 214-ФЗ недостаточно.
Я бы тогда в платную консультацию сходил. Серьёзно.
__________________
Хватит трепаца! Наш козырь - _.._.._.___._.
IvanPomidorov вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 11.02.2013, 17:11   #9
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию В ДДУ Застройщик хочет переложить затраты на содержание общ. им. до приемки квартиры

В проекте ДДУ имеется следующий пункт: «Доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства и Объекта долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры Участником долевого строительства, при этом Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом»

В проекте договора также предлагается это увеличение перечислить на р/с до подписания акта приема-передачи квартиры.

Как можно обосновать застройщику (со ссылками на соотв. статьи законов если есть), что этот пункт ущемляет мои права, навязан и т.д.
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 11.02.2013, 17:49   #10
Лука*
Активный участник
 
Регистрация: 20.10.2008
Сообщений: 391
Репутация: 1139572
По умолчанию

Дает застройщик...не передал и даже посмотреть не дал, а уж...оплати содержание. А ежели увидев прослезитесь?
Откройте в последней редакции ЖК РФ и отвечайте застройщику по пунктам. Сначала квартира, потом выбор УК через администрацию/управу, а затем содержание общего имущества собственников по решению ОСС дома. Свою УК он может назначать только пока стройка не завершена, а дом до сдачи участникам долевого строительства не передан. А уж тарифы от нее это вообще нахальство.
Если уж очень хочется квартиру можно подписать договор( у застройщиков единый образец и не меняемый), а затем через суд признаете пункты договора не соответствующими ЖК РФ и ущемляющими Ваши права как участника долевого строительства.
Лука* вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 11.02.2013, 17:54   #11
AlexPilot
 
Аватар для AlexPilot
-Модератор-
 
Регистрация: 17.10.2008
Сообщений: 36,553
Репутация: 83111574
По умолчанию

Автор, темы по одной и той же проблеме были объединены.
Не создавайте одинаковых, все свои темы легко найти через Профиль.
AlexPilot вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 11.02.2013, 17:56   #12
Makhevich
Активный участник
 
Регистрация: 11.10.2010
Сообщений: 579
Репутация: 284121
По умолчанию

Думаю навязывания нет, Вы же не просто осуществляете куплю-продажу, а участвуете в строительстве, значит нести эксплуатационное бремя оправдано.
Makhevich вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 11.02.2013, 18:10   #13
AlexPilot
 
Аватар для AlexPilot
-Модератор-
 
Регистрация: 17.10.2008
Сообщений: 36,553
Репутация: 83111574
По умолчанию

Разве
Цитата:
Доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства и Объекта долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры Участником долевого строительства
не противоречит ли ст.18 214-ФЗ?
Цитата:
Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);


2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;


4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;


6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;


7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.


2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.


3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Разве, согласно ст.153 ЖК, обязанность оплачивать услуги по содержанию и ремонту, по оплате потребленных коммунальных ресурсов не возникает у

Цитата:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
(п. 6 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
?

Последний раз редактировалось AlexPilot; 11.02.2013 в 18:20..
AlexPilot вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 11.02.2013, 21:49   #14
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию

Вот что еще нашел на просторах интернета:
"Обратите внимание, в этой формулировке речь идет не о коммунальных и т.д. платежах для участника как таковых, а о компенсации расходов застройщика, не связанных с ценой договора. И если в договоре стоит такая или похожая формулировка, она не противоречит законодательству. Подписав договор с таким условием, вы вряд ли сможете оспорить его в суде. Правда, вы можете попросить застройщика обосновать расчет компенсации и приложить копии документов от поставщиков ресурсов, чтобы убедиться, что счета от ресурсоснабжающих организаций относятся именно к вашему объекту, и суммы не завышены. Поскольку речь идет не о договорной сумме, а о компенсации реальных расходов, застройщик обязан предоставить вам эти документы и расчет вашей доли компенсации."

Т.е., подписав фиг оспоришь. А выкинуть эту формулировку не даст сам застройщик. Так?
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 12.02.2013, 11:10   #15
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию

Набросал я письмо застройщику, текст письма в этой теме http://forum.ozpp.ru/showthread.php?...67#post1641467
Спасибо всем отозвавшимся!
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 25.12.2015, 15:51   #16
екатерина8787
Новичок
 
Регистрация: 25.12.2015
Сообщений: 1
Репутация: 60
По умолчанию

Получилось ли у вас эти пункты в ДДУ изменить по данному письму/ Или по типовому пришлось подписать?
Заранее спасибо за ответ! Сейчас на руках тоже ДДУ для подписания и теже вопросы..
екатерина8787 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 25.12.2015, 17:17   #17
Alekvk
Участник
 
Регистрация: 08.02.2013
Сообщений: 37
Репутация: 4589
По умолчанию

Здравствуйте!

Получилось, но не все! Если вы с мортоном планируете заключать ДДУ, то либо вы играете по их навязанным правилам, либо у вас будет крайне мало шансов что-то изменить. Мне удалось,можно сказать, почти случайно их поменять.
Alekvk вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 21:09. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2018, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика