На OZPP.RU

Вернуться   Главный форум потребителей России > Общество защиты прав потребителей > Недвижимость и долевое строительство > вторичка
Регистрация Справка Пользователи Календарь Поиск Сообщения за день Все разделы прочитаны

Добавить в Facebook Добавить в Twitter Добавить в Вконтакте
Ответ
 
Опции темы Опции просмотра
Untitled Document
Старый 29.11.2013, 21:08   #1
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию договор с агентством недвижимости

Добрый вечер, моя знакомая, хочет заключить договором с АН на покупку и продажу квартиры, чтобы переехать в другой район. В нем детально не расписаны обязанности риэлтора, т.е. написано, что они должны продать и найти другую квартиру, проверить ее юридическую чистоту, НО нигде не прописаны, что он должен приехать сам и сфотографировать объект продажи, присутствовать на ее показах с покупателем, сам должен собирать все необходимые для продажи документыи пр. Подскажите пожалуйста, 1) есть какой-то пример договора с детально прописанными обязанностями риэлтора, чтобы вписать их в договор, чтобы не получилось, чтобы риэлтор тупо дал объявление и дальше ждал звонков клиента и направлял их на просмотр объекта, а сам при этом нигде не присутствовал (такой случай был у моего товарища)? и еще вопрос,2) как можно найти отзывы о конкретном риэлторе тк о нем нет никаких рекомендаций у нас? Также в договоре написано, что они обязуются проверить юр. чистоту квартиры, а это будет вторичка. Ну они ее проверят,3) а если спустя несколько лет, объявится наследник, какой нибудь, или кто выйдет из СИЗО, какую ответсвенность тогда будет нести Агентство недвижимости? Заранее спасибо.
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 29.11.2013, 21:48   #2
Алексей Комаров
 
Аватар для Алексей Комаров
Активный участник
 
Регистрация: 07.11.2011
Сообщений: 1,718
Репутация: 931777
По умолчанию

Ни какой ответственности риэлторы нести не будут.Прописывайте в договоре все что вам надо,не соглашаются вносить разумные изменения в договор,отказывайтесь от этого жулика.
Алексей Комаров вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.11.2013, 01:17   #3
Тамара
 
Аватар для Тамара С.
Юрист
 
Регистрация: 31.08.2011
Адрес: Москва
Сообщений: 15,987
Репутация: 7589890
По умолчанию

Единственное, что делает риелтер - размещает / подбирает объявления, звонит и принимает звонки, предлагает варианты для просмотра, ездит вместе с клиентом смотреть квартиры.

Проверять документы лучше самостоятельно, на агентство надеяться не стоит. Ответственности в случае проблем в будущем агентство нести не будет.

Насчет отзывов - обращайтесь в крупное агентство.
__________________
Смех продлевает жизнь, чувство юмора может спасти мир.
Тамара С. вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.11.2013, 13:43   #4
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

подскажите пожалуйста по договору альтернативы, которое нам выслало АН, из пункта 2.6. выходит, что если покупатель нашей квартиры дает аванс за нее равный вознаграждению, которое мы должны выплатить АН, то в принципе риэлтору уже неинтересно до конца доводить сделку тк деньги они уже получили верно? Как можно себя обезопасить от такой ситуации? сколько обычно составляет такой задаток?

в пунктах 3,1 -3,3 прописаны общие фразы, что риэлтор из АН должен сделать, но в нем нет что он должен присутствовать на показах квартиры и прочее. Как это вписать в договор, просто если это только прописать в доп. соглашении. то мы можем какие-то еще пункты упустить, о которых не знаем сейчас, например, что АН должно собирать документы для регистрации права собственности? может у Вас есть пример такого договора с расписанными подробно обязанностями риэлтора

Также подскажите пожалуйста, согласно этому договору несет ли какую-то ответсвенность АН в случае если например, объявился какой-то наследник, который хочет спустя несколько лет вписаться уже в нашу квартиру?

Спасибо
Вложения
Тип файла: doc 1111.doc (70.5 Кб, 392 просмотров)
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 30.11.2013, 14:37   #5
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
в принципе риэлтору уже неинтересно до конца доводить сделку тк деньги они уже получили верно?
Верно.
Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
Как это вписать в договор, просто если это только прописать в доп. соглашении.
Ну закон вам не запрещает до подписания вносить изменения в договор, если другая сторона не возражает. Только практика показывает, что другая сторона ВСЕГДА возражает против каких либо изменений... ну может если вы добровольно сумму вознаграждения захотите риелтору увеличить, то может против таких изменений возражать и не будут... Так что свобода договора здесь действует всегда одинаково - иль подписывай что дают, иль свободен...

Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
согласно этому договору несет ли какую-то ответсвенность
Вы извините, я даже не читая договор сразу вам скажу - никакой ответственности AH не несет. Думается, если потрачу время и прочту внимательно ваш конкретный договор, то ответ будет ровно тем же... Так что извините еще раз, что не читая вот так говорю, если конкретно укажите пункт об ответственности АН, то может и конкретней что скажу.
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.12.2013, 16:46   #6
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

добрый день, в связи с нестиабильной экономической ситуацией в стране, возможны резкие скачки цен на недвижимость, поэтому подскажите пожалуйста, как лучше сделать в случае когда будет продаваться квартира, по уже установленной и подтвержденной цене, чтобы при этом не увеличилась цена на покупаемую квартиру? Т.е например договор намерения о продаже нашей квартиры за определенную цену подписывается 01,12,13 а договор намерения купить новую квартиру должен быть подписан 05,12,13 а продавец новой квартиры за этот период повышает цену или просто случился резкий подъем всех цен на недвижимость и мы теперь вообще не сможем купить недвижимость за цену при продаже нашей квартиры за уже установленную и подтвержденную нами цену? как обезапасить себя от этого? Спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 01.12.2013, 17:31   #7
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
как обезапасить себя от этого?
Ну полностью обезопасить не удастся, можно снизить риски. Путем заключения с продавцом предварительного договора купли-продажи квартиры. Грамотно составленного. С детально прописанными финансовыми санкциями в случае нарушения договора и довольно крупным авансом, чтобы договорные неустойки перекрывали возможную выгоду продавца при отказе от сделки. Ну вариант, когда продавец с авансом в бега подастся или с него взять будет нечего даже по решению суда рассматривать не будем - здесь рецептов нет, а если и есть то вряд ли на такие условия продавец пойдет.... по доброй воле...
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.12.2013, 17:44   #8
валли
 
Аватар для валли
Активный участник
 
Регистрация: 31.07.2010
Сообщений: 476
Репутация: 255266
По умолчанию

martinezo
Если вы хотите сначала продать, а спустя некоторое время покупать то вполне возможно попасть на скачёк цен.
Если у вас одновременная купля-продажа , тоесть альтернативная сделка, она проводится в 1 день. Собираются все участники (вся цепочка) и одномоментно подписывают договора, так что скачки тут вам не грозят ни коим образом.
валли вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 03.12.2013, 15:46   #9
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

В описанной ситуации, когда вы заключаете предварительный договор о продаже раньше предварительного договора о покупке Вы повлиять на изменение цены покупаемой квартиры до заключения договора на нее не можете. Поэтому защита от скачка цены должна быть такая.
1. В любом предварительном договоре (на жаргоне - "договоре аванса"), о продаже Вашей квартиры должно быть прописано Ваше право отказаться от заключения основного договора купли-продажи либо безусловное (без причины), либо при незаключении одновременно договора купли-продажи другой квартиры. И никаких санкций, неустоек на Вас в договоре не должно быть. Только возврат аванса. Именно аванса, потому что если объявить это задатком, придется возвращать в двойном размере.
2. Очень желательно обусловить заключение основного договора купли-продажи по продаже Вашей квартиры обязательной покупкой Вами иной квартиры одновременно. То есть, если договор покупки квартиры Вами не состоялся, то и Ваша квартира не продана. Это называется альтернативная сделка. В ней обе сделки проходят регистрацию одновременно, и если одна из них не состоялась, то и другая тоже не состоится.

А скачками цен на интервале времени до одного месяца не заморачивайтесь. Сейчас цены так не скачут, чтобы сделки срывались. Если согласовали продажу квартиры за одну цену в небольшой срок подобрали себе альтернативу, то цены вряд ли сильно изменятся.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 03.12.2013, 16:35   #10
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
И никаких санкций, неустоек на Вас в договоре не должно быть.
какой тогда смысл в таком договоре? ТС хочет "обезопасить" себя от повышения продавцом цены. Каким образом он себя обезопасит, если к продавцу никаких санкций не применяется? Глупость какая то... Еще раз. ТС не нужно от договора отказываться, он наоборот хочет купить квартиру по заранее оговоренной цене, зафиксированной в предварительном договоре. ТС опасается, что продавец поднимет цену и откажется от предварительного договора.
Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Именно аванса, потому что если объявить это задатком, придется возвращать в двойном размере.
Объявить или назвать вы аванс можете как хотите. Можете и задатком обозвать. Только от этого он авансом быть не перестанет (задаток вносится в счет исполнения денежных обязательств по уже заключенному договору, а коль скоро в предварительном договоре платить не за что - вам же еще ничего не передали, за что платить то? то и задатка здесь быть не может...) и норма на двойной возврат на аванс, обозванный задатком, не распространяется. Поэтому и надо в условиях предварительного договора отдельно финансовые санкции прописывать, не ссылаясь на норму о двойном возврате задатка. А санкции нужны, ибо без санкций единственное что вы можете попробовать сделать по предварительному договору купли-продажи это через суд понудить другую сторону к сделке на условиях договора, но если продавец продаст квартиру до суда к сделке его понудить не получится, ибо у него уже нет того к продаже чего понуждать хотим. Остаются финансовые санкции. А вот здесь аванс нужен, чтобы была какая то сумма, полученная одной стороной договора от другой стороны иначе как то затруднительно какие то финансовые санкции накладывать, если в договоре реальных финансов то и нет...

Последний раз редактировалось minos66; 03.12.2013 в 16:49..
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 10:15   #11
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от minos66 Посмотреть сообщение
какой тогда смысл в таком договоре? ...
Вы внимательно читаете? Я говорил о договоре продажи квартиры ТС, а не о договоре покупки им другой. Именно по этому договору продажи не должно быть санкций в случае отказа продавца (ТС). А отказ будет, если ТС не подберет себе покупку, или продавец покупаемой им (ТС) квартиры задерет цену, что то же самое, что и "не подберет". Читайте внимательно.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 13:58   #12
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Вы внимательно читаете? Я говорил о договоре продажи квартиры ТС, а не о договоре покупки им другой. Именно по этому договору продажи не должно быть санкций в случае отказа продавца (ТС). А отказ будет, если ТС не подберет себе покупку, или продавец покупаемой им (ТС) квартиры задерет цену, что то же самое, что и "не подберет". Читайте внимательно.
Спасибо за совет, не очень все-таки понятно, что нужно сделать: например, нашелся покупатель, мы его просим внести аванс за нее , верно, а только потом ищем альтернативный объект. Договор аванса должен заключаться на определенный период, например месяц-два и в случае не выхода на сделку нами, нужно будет ему эту сумму вернуть без процентов и двойной оплаты, это как-то прописывается в этом договоре?
А после нахождения альтернативы уже заключаю с ними предварительный договор и платим аванс - тогда вроде все сходится.
Спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 14:36   #13
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Я говорил о договоре продажи квартиры ТС, а не о договоре покупки им другой.
А ТС спрашивает
Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
как лучше сделать в случае когда будет продаваться квартира, по уже установленной и подтвержденной цене, чтобы при этом не увеличилась цена на покупаемую квартиру?
ТС волнует именно договор покупки другой квартиры, а не договор продажи своей. Про альтернативную продажу вы уже сказали. Не тот случай, ибо предполагается ситуация
Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
продавец новой квартиры за этот период повышает цену или просто случился резкий подъем всех цен на недвижимость
. У вас есть какое то другое предложение, кроме предварительного договора с санкциями, делающими невыгодным продавцу повышать цену (в разумных пределех, скачок цены вдвое будем считать из области фантастиики)


Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
альтернативный объект.
Так вы определитесь. Если вы только на "альтернативу" согласны - это одно. Но "альтернатива" как правило сильно снижает возможность выбора - мне как продавцу "свободной" квартиры нет никакого резона в ваши "альтернативы" ввязываться (ну если нет какого то финансового стимулирования).
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 15:18   #14
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Если покупаешь квартиру, то до подписания предварительного договора с продавцом квартиры нет никакой возможности зафиксировать цену.
То есть если 5 декабря свою обязался продать за 1 миллион, а 10 декабря (и даже 6) заключаешь договор на покупаемую тобой квартиру, то она может оказаться за 1,2 миллиона, хотя 5 декабря тебе говорили про 1 млн.
Мало того, в абсолютном большинстве случаев и заключение предварительного договора на покупку не гарантирует сохранение цены. Потому что сейчас в предварительных договорах ("договор аванса") не делаю санкций на продавца. Если он расхотел продавать за 1 млн, то 20 декабря просто вернет аванс и помашет ручкой. Такова практика.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 15:32   #15
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Давайте проще... Забудем, что ТС вообще квартиру продает. Вопрос стоит, если я правильно понял, как минимизировать риски, если продавец от промежутка заключения "протокола о намерениях" - хочу купить эту квартиру - до заключения собственно договора купли-продажи, захочет увеличить цену скажем с 5 млн. до 6млн.... Ну мы вроде договорились, что за 5 млн. покупаем квартиру, а при подписании договора продавец заявляет, что готов продать эту квартиру, но за 6 млн. Предложите какой нибудь иной вариант, кроме озвученного мною, который заставит продавца воздержаться от этого действия? Ну варианты "в багажник и в лес" рассматривать не будем. Просто скажите какие законные cgjcj.s есть ограничить аппетиты продавца в данной ситуации - "договорились". Вы говорите - никаких. Я же озвучил вариант. Пойдет на него продавец или нет - вопрос другой. Но закон дозволяет нам прописать в предварительном договое штрафные сануции в случае неисполнения этого договора одной из сторон. Но только это будет не "задаток" - отдай вдвойне, санкции должны быть прописны ОТДЕЛЬНО. Ну а вот по поводу как конкретно подобный договор составить - готов обсудить.
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 15:50   #16
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Ни один нормальный продавец в сегодняшней ситуации на рынке никогда не подпишет договор, по которому он будет чего-то должен при отказе от продажи. Такова реальность. Зачем обсуждать то, чего не может быть?
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 04.12.2013, 16:19   #17
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Зачем обсуждать то, чего не может быть?
Ну вопрос то именно так стоял - как? Я в принципе и ответил
Цитата:
Сообщение от minos66 Посмотреть сообщение
Ну полностью обезопасить не удастся, можно снизить риски. Путем заключения с продавцом предварительного договора купли-продажи квартиры.
Так что давайте вариант с предварительным договором рассматривать, ибо других вариантов видимо не существует...
И потом я не вижу особых препятствий в том, что если продавец действительно хочет продать квартиру, а покупатель действительно ее купить в составлении договора с самими "кабальными" штрафными условиями (в рамках закона), если они симметричны будут. Что продавей за срыв сделки отвесает, что покупатель... Так сказать руки пожали... или честное купеческое... ну а бумага - формальность... Но бумага необходима - только она в какой то мере что покупателя, что продавца обезопасит в случае "если что изменится" (ведь квартира и подешеветь может - вспомите 98-й год).
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.12.2013, 14:50   #18
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Спасибо, стало ясно теперь. подскажите пожалуйста:
1) перед регистрацией прав собственности подписывается договор купли-продажи, его можно подписать в наториальной форме или в обычно форме, если какая-то разница в них ?
2)в требованиях к альтернативному объекту, нужно прописать, какую квартиру надо подобрать: дом,этаж, санузел и пр. подскажите пожалуйста, что еще нужно подписать в требованиях, может подскажите, где образцы с такими требованиями можно посмотреть? Заранее спасибо.
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.12.2013, 16:00   #19
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Для покупки квартиры Вам надо будет заключить с продавцом договор купли-продажи в письменной форме. Такой договор может быть удостоверен нотариально, но это совершенно не обязательно. Абсолютное большинство ДКП сейчас не удостоверяются нотариально. Это не нужно по закону, да и стоит дорого, около 1 % от стоимости объекта.
Единственный случай, когда обычно это применяется, это когда есть вероятность в оспаривании потом дееспособности продавца во время сделки (очень пожилой возраст и другие возможные причины). Но и это по желанию.
По поводу требований к подбираемой квартире.
Вы заключаете с риэлтором договор оказания услуг. Соответственно, Вы вольны в договоре прописать любые требования к подбору объекта (не только к самому объекту, но и к процессу подбора). Естественно, эти требования должны быть адекватны. То есть риэлтор не сможет подобрать Вам пентхаус в центре Москвы за сто рублей. Остальное - на Ваш вкус, ведь Вам там жить. Это Ваши требования. За Вас их никто не напишет.
Крайности и излишние подробности в описании будущей квартиры тоже не нужны. Не надо заранее требовать то, что можно относительно недорого сделать потом. Например, наличие железной двери или пластиковых окон. Это очень сильно ограничивает выбор. Лучше цену снизить, а дверь и окна можно вставить.
А вот основные параметры надо указать.
Обычно в таком приблизительном наборе:
1. Расположение дома (район, удаленность от транспорта и других важных Вам мест и т.д).
2. Тип дома и требования к нему (материал стен, этажность, состояние и др.).
3. Количество жилых комнат в квартире и их относительное расположение (изолированность).
4. Общая площадь квартиры, площадь кухни, площадь по комнатам.
5. Этаж квартиры.
6. Тип санузла (раздельный или совмещенный) и их количество. Вид горячего водоснабжения (центральное или газовая колонка).
7. Наличие балкона, лоджии, их количество.
8. Состояние квартиры (убитая, требует ремонта, не требует ремонта, сделан хороший ремонт).
9. Наличие телефона, интернета, телевидения и пр.
10. Юридические требования, если они есть (срок в собственности последнего собственника, количество сделок с объектом, готовность продавца сняться с регистрации до сделки, и др.).
11. Требования к будущей сделке, если они у Вас есть (оплата после регистрации, оплата через ячейку или аккредитивом, и т.д.)

Все эти параметры могут быть указаны жестко, например, дом только кирпичный, санузел только раздельный, балкон обязателен. Но могут быть указаны и в виде ограничений (вилкой) или исключений, например, не далее 10 минут от метро, кроме панельных домов, этажность дома от 9 этажей, этаж квартиры от 3 до 12, общая площадь от 50 до 70 и т.д. Не забывайте про адекватность, а то может получиться, что таких квартир нет, или они Вам не по карману.

И в договоре с риэлтором Вам надо определить требования к самому подбору (количество подобранных объектов, время просмотра, срок подбора и др.).

Да, и главное! Никакой предоплаты риэлтору! Жестко! Ни за услуги, ни на аванс на квартиру, ничего! Оплата услуг риэлтора по факту покупки квартиры! Даже не заключения ДКП, а после регистрации, если в услуги риэлтора входит подача на регистрацию. А то знаю я их...
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.12.2013, 16:20   #20
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Спасибо, но в пункте 2,6 договора написано, что:
2.6 Продавец дает согласие на осуществление зачета денежных сумм, полученных Агентством во исполнения настоящего договора от Покупателя, в счет агентского вознаграждения по настоящему договору. При этом Продавец считается получившим сумму предоплаты от Покупателя и оплатившим агентское вознаграждение Агентству

не очень понятен этот пункт, это получается, что аванс который дает покупатель идет сразу на оплату договора с АН?

также еще непонятно нужно ли перед подписанием договора оставлять копии документов на квартиру? Спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.12.2013, 17:21   #21
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
не очень понятен этот пункт, это получается, что аванс который дает покупатель идет сразу на оплату договора с АН?
Хотел написать "а что непонятного?", но подумалось, что наверное дейсвительно непонятки есть. Прочтите внимательно - " зачета денежных сумм, полученных Агентством во исполнения настоящего договора от Покупателя". Т.е. здесь речь не о авансе идет, и не о задатке - не может Агентство получать ни то, ни другое, получать аванс или задаток может только Продавец. Агентство как правило не продавец! ну если вам мозгов хватило доверенность на продажу квартиры на Агентсво не оформлять... Еще раз - Агенство не может получать никаких денег от Покупателя! Так что, если, исполняя предварительный договор, Покупатель передает деньги Агентству, которое не является стороной договора, то ни о каком авансе или задатке (если это не предварительный договор купли-продажи, а договор задатка - это разные виды договора!) то скорее всего такой договор бужет признан ничтожным. Покупатель аванс Продавцу (или доверенному лицу - здесь доверенность нужна на это действие) должен передать, Продавец расписку написать... ну а потом уже решать - передать ли эти деньги Фгенству, во исполнение какого то там договора, который он с Агентством заключил, или послать это Агентсво вместе с договором куда подальше... ну агентства при заключениии договоров как правило предоплату берут некую, а штрафных санкцт=ий как правило в таких договорах не прописано... так что собственно вопрос в размере предоплаты...
Наверное еще больше я вас запутал... Вечерком ваш договор все таки почитаю (вы же скрин выложили?)? более внятно попытаюсь сказать что я имею ввиду... Ну в принципе я сразу сказал - все эти договоры с "риелторами" в аспекте "как обезопасится" - филькина грамота. Никакой ответственности за сделку "агентства" не несут... ну если среди них какай нибудь филантроп не окажется, который реальную ответственность начнет в договоры прописывать...
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.12.2013, 17:50   #22
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

да там оригинал договора - просмотрите его пожалуйста,

Подскажите пожалуйста, ведь после заключения ДКП нам придется регистрировать право собственности в разных регионах и поэтому придется нанимать контору-партнер АН ( в функции риэлтора это не входит), которая поедет в регпалаты, при этом понадобиться им сдавать оригиналы всех документов на квартиру, как обезопасить себя при этом, подойдет ли обычная расписка или как? Спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 05.12.2013, 18:40   #23
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
ДКП нам придется регистрировать право собственности
Давайте так разделим. Госрегистрация самого договора купли-продажи недвижимости сейчас отменена. Если речь идет именно о регистрации права собственности, то такое действие не носит обязательного характера. Вы не обязаны ваше право собственности в Госреестре (" регпалат" уже нет) регистрировать. Дело добровольное. Однако ваши договоры могут быть составлены таким образом, что регистрация права собственности будет необходима... ну грубо говоря продавец денег не получит, пока право собственности покупатель не оформит... но это надо конкретный договор смотреть. Каких то обязательных связей договора купли-продажи с регистрацией прав на недвижимость нет. Ну а по поводу "оригиналов" - насколько я помню, оригиналы не сдаются, а только предъявляются. Ну здесь Банкир наверное более точно ответит - он все таки почти "профи" в этих вопросах, а уменя личный опыт продажи и покупки пары квартир без жадных риелторов... правда двоюродная сестра начальник одного из департаментов в одном из самых крупных "Агентств недвижимости"... она в принципе когда то и рассказала, что большого смысла деньги риелторам отдавать нет.
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 10:29   #24
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

риэлтор пояснил пункт 2.6: первое,исходя из договора, аванс полученный от покупателя нашей квартиры АН берет себе в счет оплаты договора, а остальное вознаграждение АН закладывается в ячейку вместе с оплатой квартиры, и АН его сможет забрать только после регистрации права собственности, это нормальная практика?

второе из этого пункта: получается что аванс за преобретаемую квартиру мы должны внести сами из своих средств, но как его вернуть если сделка срывается?

и последний третий вопрос: после подписания ДКП, надо будет отдавать оригиналы документов на нашу квартиру фирме партнеру АН, чтобы он зарегистрировал в рег палатах разных регионов право собственности квартир, под какие гарантии можно им отдавать оригиналы наших документов?

Заранее спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 11:32   #25
Самарина Тамара
Юрист
 
Регистрация: 20.07.2013
Адрес: Москва
Сообщений: 1,422
Репутация: 1578054
По умолчанию

Автор,
читайте документы. Всё, что в них написано, и есть сухой остаток того, на основании чего "потом", "в процессе" и "после" вы будете разбираться с деньгами/имуществом.
Всё, что поясняется на словах, остаётся за пределами правового поля.
Самарина Тамара вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 13:14   #26
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Самарина Тамара Посмотреть сообщение
Автор,
читайте документы. Всё, что в них написано, и есть сухой остаток того, на основании чего "потом", "в процессе" и "после" вы будете разбираться с деньгами/имуществом.
Всё, что поясняется на словах, остаётся за пределами правового поля.
непонятно, а как Вы понимаете пункт 2.6 договора ? Спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 13:39   #27
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от minos66 Посмотреть сообщение
... Если речь идет именно о регистрации права собственности, то такое действие не носит обязательного характера. Вы не обязаны ваше право собственности в Госреестре (" регпалат" уже нет) регистрировать. Дело добровольное.
Нет. Дело обязательное. Право собственности возникает только тогда, когда оно зарегистрировано государством. Право собственности возникает в данном случае на основании сделки с недвижимым имуществом (купля-продажа). Сделка и право подлежат обязательной государственной регистрации. Закон 122-ФЗ. Регпалата - жаргонное название государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию (Росреестр, он же ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ), прижилось, потому что до 122-ФЗ в Москве регистрацию делала Московская регистрационная палата. От этого и пошло.

Цитата:
Однако ваши договоры могут быть составлены таким образом, что регистрация права собственности будет необходима... ну грубо говоря продавец денег не получит, пока право собственности покупатель не оформит... но это надо конкретный договор смотреть. Каких то обязательных связей договора купли-продажи с регистрацией прав на недвижимость нет.
Это не так. Совсем не так. Регистрация необходима всегда. А вот порядок уплаты цены, то есть передачи денег, стороны устанавливают сами в договоре. И здесь практика сильно отличается по месту. В крупных городах почти все сделки проводятся с условием уплаты небольшого аванса до регистрации, и уплаты основной суммы после. И в абсолютном большинстве случаев, пока идет регистрация, деньги, которые "после", заложены в ячейку банка с условием доступа продавца после предъявления документа о регистрации. Все защищены. В регионах преобладает уплата цены за квартиру сразу при подписании ДКП. Это повелось еще издавна, когда нотариусы, удостоверяя договор требовали, чтобы обязательства сторон были уже исполнены (оплата произведена). Сейчас - анахронизм, устоявшийся стереотип, в местах где рынок недвижимости не развит.
Цитата:
Ну а по поводу "оригиналов" - насколько я помню, оригиналы не сдаются, а только предъявляются.
После подписания договора купли-продажи обе стороны должны подать в местное (где объект) отделение Росреестра заявление о регистрации сделки и права собственности. К этому заявлению прикладывается комплект документов, установленных законом 122-ФЗ. В этот комплект входят, как минимум, оригинал ДКП в нужном количестве экземпляров, оригиналы документов на квартиру (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт).
Документы в Росреестр могут быть поданы как лично продавцом и покупателем (с предъявлением паспортов), так и их представителями по доверенности. Вам, я так понял, предлагают именно вариант представителя. При этом, конечно, существуют риски того, что представитель потеряет, испортит документы, или ему дадут по башке в подворотне...
На самом деле, это не так страшно для участников сделки. Потому что документы на квартиру можно восстановить, получить новые, а договор подписать еще раз. А если в ДКП установлено, что оплата после регистрации, то косяк представителя не так страшен и в случае, когда продавец "скурвился" (уехал, попал в больницу...), и документы сделать по новой не получается. Деньги то еще не отдали.
В любом случае, в доверенности представителя должны быть строго ограниченные и четко описанные полномочия (подать документы, подписать заявление на регистрацию, получить и т.д.), без права распоряжаться квартирой. И в доверенность можно вписать, какие оригиналы документов даны представителю. Но это не обязательно в доверенность. Если риэлтор оказывает эту услугу по договору (а без договора не надо!), то оригиналы надо передать ему по акту. Нсли потеряет, то будет восстанавливать за свой счет.

Однако практика показывает, если оплата услуг риэлтора производится ПОСЛЕ регистрации, то они ничего не потеряют и все сделают четко, подадут документы, получат, да еще и по своим связям ускорят весь процесс. А если деньги уплачены до регистрации, то ждите безобразий и не ждите качества работы.

Теперь по поводу 2.6.
Цитата:
в пункте 2,6 договора написано, что:
2.6 Продавец дает согласие на осуществление зачета денежных сумм, полученных Агентством во исполнения настоящего договора от Покупателя, в счет агентского вознаграждения по настоящему договору. При этом Продавец считается получившим сумму предоплаты от Покупателя и оплатившим агентское вознаграждение Агентству
Вы абсолютно правильно поняли, что аванс, который дает покупатель, идет сразу на оплату договора оказания услуг с АН.
Во-первых, это сразу отменяет мотивацию агентства сделать работу качественно, быстро и без безобразий. Предоплата расхолаживает сильно.
Во-вторых, абсолютное большинство АН оформляют этот "аванс" совершенно незаконно. Они за продавца от своего имени подписывают с покупателем так называемый "договор аванса" и берут этот аванс себе. Спрашивается, на каком основании они распоряжаются чужой собственностью, подписывают договор? И на каком основании они берут этот "аванс", предназначенный продавцу? Нет оснований. В таком "договоре аванса" АН - всегда неправомочная сторона. Договор по поводу квартиры клиента АН может заключить только от его имени и только на основании нотариальной доверенности. Короче, Вам наверняка, предложили такую туфту.
Рекомендую, если Вы - продавец, можете нанять АН на поиск покупателя и организацию и регистрацию сделки. Но любые договоры, основные, предварительны, аванса и т.д. подписывайте сами. И аванс, соответственно, получайте сами. И оплата услуг АН в любом случае ПОСЛЕ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ. Никаких там зачетов. Пусть, если они боятся, что Вы не оплатите их услуги, их вознаграждение будет заложено в отдельную ячейку банка с условием доступа АН только после регистрации, но эту ячейку пусть оплачивают сами, раз так захотели. И проследите, чтобы в договоре с АН не было оплаты "просто за работу", только за результат. А то знаю я их.
Если Вы покупатель, то вносите аванс только самому продавцу после заключения договора с самим продавцом, чтобы кто ни орал. Пусть от имени продавца действует АН. Тогда их полномочия должны быть подтверждены нотариальной доверенностью, и в договоре они должны действовать от имени продавца, а не от своего имени. Если артачатся и встают в позу, пусть дают Вам расписку продавца, что он аванс получил. Иначе я бы деньги из рук не выпускал. На хрена вообще аванс, если мы уже на сделку выходим?

Цитата:
также еще непонятно нужно ли перед подписанием договора оставлять копии документов на квартиру?
Совершенно не обязательно, но я рекомендую. Любые оригиналы документов, которые Вы кому-то и куда-то передаете очень желательно скопировать (просто скопировать) себе. Для информации. Имея копию, документ потом будет легче восстановить или истребовать, чтобы отдали.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)

Последний раз редактировалось Bankir12; 06.12.2013 в 13:52..
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 14:02   #28
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Bankir12, спасибо большое за подродный ответ, но аванс, который они будут брать с покупателя нашего жилья, составляет со слов АН 20 - 50 т.р., а вознаграждение агенству в несколько раз выше, т.е. этот аванс лишь малая часть от их общего вознагражения, т.е. все равно будут замотивированы. Другое дело, что аванс за преобретаемую квартиру мы должны внести сами из своих средств, но как его вернуть если сделка срывается? Спасибо
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 14:08   #29
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Где расположена квартира, которую Вы продаете?
Где расположена квартира, которую Вы покупаете, если уже подобрали, или где подбираете?
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 14:23   #30
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

продаем в МО, покупать хотим в Москве
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 14:29   #31
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Чего же Вы раньше не сказали? Правда я сам виноват. Надо было сразу спросить. МО и Москва конечно все проще.
Еще один важнейший вопрос.
Правильно ли я понимаю, что у Вас не переезд в чистом виде, не альтернатива? То есть Вы совершенно без ущерба для себя можете осуществить обе сделки отдельно, никак не привязывая их между собой.
Вы сейчас живете в продаваемой квартире? И зарегистрированы там? Или она так называемая "свободная", то есть там никто не живет и не зарегистрирован?
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 14:39   #32
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

мы хотим альтернативную - т.е. продавать свою и покупать новую только в один. Нет, нам нужно будет оттуда свои вещи увозить - но на это недели 2 обычно дают
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 18:39   #33
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

А кто сказал, что аванс за приобретаемую квартиру Вы должны из своих личных денег? У Вас же одновременная альтернатива. Пусть аванс за Вашу квартиру пойдет в аванс за покупаемую. А риэлторы за свои 300 к пусть сначала хорошенько поработают, а потом получат оплату.
Точно также, как и основные деньги. Вы же их даже не увидите, не то что не получите. Если Вы посередине альтернативной сделки, они Вас и не интересуют. Покупатель Вашей квартиры заложит деньги в ячейку, а заберет тот, кто продал квартиру Вам. Если где-то доплата, то это во вторую ячейку.

По поводу возврата аванса. Если Вы заплатили аванс за квартиру, то он может не вернуться по двум причинам:
1. Продавец Вас кинул,
то есть просто нарушил договор, сбежал или игнорирует, деньги не отдает. То есть гад.
2. Формальная.
Все типа по честному, по договору. В договоре указано, в каких случаях аванс возвращается. Если сделка не зарегистрируется по причине, не влекущей возврат аванса, до свидания, типа аванс имеют право не возвращать.
Тут на самом деле все зависит от того, какой договор, аванса (предварительный договор купли-продажи) или задаток. Задаток имеют право не возвращать, если сделка не зарегистрирована по Вашей вине. Задаток - мера обеспечения Вашего обязательства купить квартиру. А аванс - просто часть цены квартиры, уплачиваемая вперед, поэтому аванс по закону возвращается всегда!!!
Как минимум, мог бы порекомендовать при покупке квартиры ни в коем случае не подписывать задаток ни по форме, ни по содержанию. Чтобы оставить себе возможность отказаться от покупки. Можно только аванс. Если в договоре написано, что "аванс" при нерегистрации сделки по вине покупателя не возвращается, это не аванс, это задаток. Вину найдут всегда. Минус ситуации в том, что это устоявшаяся практика.
Важная защита при альтернативе: в любой договор "аванса", по которому Вы покупаете квартиру, вписывайте, что этот Ваш "аванс" однозначно возвращается, если нерегистрируется альтернативная продажа Вами своей квартиры. Жестко.
А скорее всего при срыве сделки будет в Вашем случае вообще волшебно, вот так:
При срыве сделки по любой причине и расставании с АН, оно будет действовать по принципу "никто никому уже ничего не должен". Если покупатель Вашей квартиры сторонний, не клиент того же АН, аванс ему вернут, Вас даже спрашивать не будут, ведь этот аванс за Вас АН получило, оно и отдаст, чтобы скандала не было. Аванс, который Вы внесли из своих денег, тоже ведь "вносится агентству", а не продавцу квартиры, ну так Вы свой аванс больше не увидите. Вам объявят, что по договору оказания услуг АН произвело титаническую работу для Вас, и это скромная оплата этой работы.
То есть в риэлторском деле на практике ничего не защищено юридическими договорами, а основано на репутации и совести риэлтора. Причем даже в крупных АН попадаются риэлторы, которые ничего не умеют и работают отвратительно. И тогда смотри выше. Но также в любом АН, даже в маленьком, можно найти высококлассного риэлтора, реально болеющего за дело и за своих клиентов. Потом к таким очередь выстраивается. Такой риэлтор, независимо от того, в каком он сейчас агентстве числится, независимо от того, что написано во всяких договорах, сделает все качественно, все предусмотрит и доведет до успешного завершения. Если он уже ушел из агентств на вольные хлеба, то вообще все сделает по совести без договора.
А еще риэлторы часто балуются накрутками. И всякие договоры аванса для этого тоже используют. Продавца "продавливают" цену снизить, а получившийся "излишек" берут с покупателя себе. Плох тот риэлтор, который помимо 300 к комиссии с альтернативной сделки еще и не "поднял" 200 самому себе. Особенно, если сделка идет с занижением цены в договоре.
Вывод прост, либо найти такого честного риэлтора с отличной репутацией, либо жестко контролировать работу АН без всяких предоплат и получений денег (авансов) самим риэлтором.
Я бы слово "зачет" по отношению к оплате услуг АН забыл и никогда не вспоминал.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)

Последний раз редактировалось Bankir12; 06.12.2013 в 18:53..
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 06.12.2013, 20:18   #34
minos66
 
Аватар для minos66
Активный участник
 
Регистрация: 22.01.2009
Сообщений: 13,937
Репутация: 88274986
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Нет. Дело обязательное.....
Это не так. Совсем не так. Регистрация необходима всегда.
Видимо не донес, что хотел сказать, когда писал
Цитата:
Сообщение от minos66 Посмотреть сообщение
Давайте так разделим.
. А разделить я хотел вот что. Надо разделить два самостоятельных юридических действия - сам Договор купли-продажи, на основании которого вы собственно квартиру продаете/ покупаете и Регистрацию прав собственности (переход права собственности). Сам договор купли-продажи вступает в действие с момента подписания, а не с момента Регистрации права собственности. А регистрация права собственности это самостоятельное юридическое действие. Отсутствие регистрации перехода права собственности не делает договор купли-продажи недействительным. Это я и хотел сказать. А по поводу "добровольностью и обязательностью регистрации"... По сделкам после 2004 действительно обязательно... Но нет каких то прописанных сроков когда надо Регистрацию права собственности делать. У нас вон люди в новостройках годами живут без регистрации права собственности... рады бы сделать, да не могут по ряду причин... Так и у вас регистрация перехода права собственности может растянуться на неопределенное время, сейчас ведь, если я не ошибаюсь, необходимо присутствие обеих сторон (и Покупателя и Продавца) в "регпалате" при подаче заявления о переходе права собственности.... в свое время я оформлял право собственности просто на основании зарегистрированного договора купли-продажи... А Продавец вдруг не станет торопиться с своим явлением в "рег палату". Придется судиться...
minos66 на форуме  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.12.2013, 16:44   #35
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Спасибо большое за ответы, подскажите пожалуйста, в договоре с АН в начале написано следующее «Мы, Общество с Ограниченной Ответственностью Агентство Недвижимости , в лице представителя ___Иванов Иван Иванович____, действующей на основании доверенности от «___» _________________ 201__ г., выданной Обществом, именуемое в дальнейшем «Агентство» (Агент) с одной стороны, и Гражданин». Как убедиться, что этот Иванов Иван Иванович имеет право проводить сделки с недвижимостью? нам только показывают копию доверенности руководителя АН этому Иванов Иван Иванович, копия не заверена. Заранее спасибо.
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.12.2013, 18:09   #36
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

В данном случае Вам не надо удостоверяться, что этот Иванов И.И. уполномочен проводить сделки с недвижимостью.
Вам надо убедиться, что руководитель юридического лица уполномочил его заключить данный договор от имени этого юридического лица. Проверяется просто, чтением оригинала доверенности, выданной этому Иванову.
Там должно быть четко прописано, какого вида договоры он имеет право подписывать.
А договорчик перед подписанием выложите сюда, плохого не посоветуем.
Свои персональные данные затрите на скане (его можно не затирать, это юр. лицо).
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 09.12.2013, 21:02   #37
Самарина Тамара
Юрист
 
Регистрация: 20.07.2013
Адрес: Москва
Сообщений: 1,422
Репутация: 1578054
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
В данном случае Вам не надо удостоверяться, что этот Иванов И.И. уполномочен проводить сделки с недвижимостью.
...
Да. Ему нужно проверить, кто числится руководителем юр.лица АН, живо ли АН в принципе, есть ли у него счета, сдавалась ли отчетность.
Мне кажется не очень правильным внушать, что проведение сделки - это очень просто. Случаев, когда люди остаются без денег и без квартир, к сожалению, по-прежнему больше, чем достаточно.
Автору я бы посоветовала отказаться от услуг агентства, деятельность которого вызывает такое количество вопросов.
Самарина Тамара вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.12.2013, 10:38   #38
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
В данном случае Вам не надо удостоверяться, что этот Иванов И.И. уполномочен проводить сделки с недвижимостью.
Вам надо убедиться, что руководитель юридического лица уполномочил его заключить данный договор от имени этого юридического лица. Проверяется просто, чтением оригинала доверенности, выданной этому Иванову.
Там должно быть четко прописано, какого вида договоры он имеет право подписывать.
А договорчик перед подписанием выложите сюда, плохого не посоветуем.
Свои персональные данные затрите на скане (его можно не затирать, это юр. лицо).
договор уже подписали, только не посмотрели оригинал доверенности на Иванов И.И., что он уполномочен проводить сделки с недвижимостью - запросили его у риэлтора, а где вообще эта доверенность должна находиться в главном офисе АН или в филиале где работает Иванов И.И.?

Договор подписали следующий (см. образец во вложении), плюс дополнительное соглашение с функциями риэлтора и требования к объекту ( те, что Вы посоветовали)
Вложения
Тип файла: doc Договор.doc (84.5 Кб, 233 просмотров)
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.12.2013, 11:35   #39
Bankir12
 
Аватар для Bankir12
Активный участник
 
Регистрация: 11.12.2012
Сообщений: 899
Репутация: 894032
По умолчанию

Доверенность, естественно, должна находиться в руках того, кого этой доверенностью уполномочили. Иначе зачем она нужна.
Договорчик прочитал. Как я и предполагал, юридически безграмотно. Вплоть до установления договором обязательств сторон перед третьим лицом, не являющимся стороной договора. Ну и то, что агент от имени клиента рулит авансами и зачет в уплату за свои услуги делает еще до завершения оказания услуг, лично у меня вызывает недоверие. И ясно видно, что права агентства расширены, а у клиента расширены обязанности и ответственность. И еще эксклюзивность, что меня вообще коробит.
Впрочем, у всех агентств сейчас такие договоры.
В такой ситуации рекомендую делать так, как я сказал. Вежливо, но неуклонно контролировать каждый шаг исполнителя. Проверять, подталкивать, "висеть" над агентством. Чтобы не было возможности тяп-ляп, чтобы все объясняли, чтобы чувствовали, что Вы - грамотный, настойчивый клиент.
Особенно по вопросу согласования стоимостей продаваемой и покупаемой квартиры. Они будут уламывать Вас снизить цену на Вашу квартиру, если уже это не сделали. Если цена адекватна и сроки Вас не поджимают, не ведитесь. Это нормально, когда квартира висит в рекламе несколько месяцев. Не картошка. И по максимуму контакт с покупателем Вашей квартиры и продавцом квартиры Вам. С ними нормальный человеческий контакт и прямые переговоры. Разговор эксклюзивность не нарушит, а возможность мошенничества агентства снизит.
__________________
Спасение кошелька и нервов заемщика - дело рук его головы (с)

Последний раз редактировалось Bankir12; 10.12.2013 в 12:03..
Bankir12 вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.12.2013, 15:31   #40
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
Доверенность, естественно, должна находиться в руках того, кого этой доверенностью уполномочили. Иначе зачем она нужна.
Договорчик прочитал. Как я и предполагал, юридически безграмотно. Вплоть до установления договором обязательств сторон перед третьим лицом, не являющимся стороной договора. Ну и то, что агент от имени клиента рулит авансами и зачет в уплату за свои услуги делает еще до завершения оказания услуг, лично у меня вызывает недоверие. И ясно видно, что права агентства расширены, а у клиента расширены обязанности и ответственность. И еще эксклюзивность, что меня вообще коробит.
Впрочем, у всех агентств сейчас такие договоры.
В такой ситуации рекомендую делать так, как я сказал. Вежливо, но неуклонно контролировать каждый шаг исполнителя. Проверять, подталкивать, "висеть" над агентством. Чтобы не было возможности тяп-ляп, чтобы все объясняли, чтобы чувствовали, что Вы - грамотный, настойчивый клиент.
Особенно по вопросу согласования стоимостей продаваемой и покупаемой квартиры. Они будут уламывать Вас снизить цену на Вашу квартиру, если уже это не сделали. Если цена адекватна и сроки Вас не поджимают, не ведитесь. Это нормально, когда квартира висит в рекламе несколько месяцев. Не картошка. И по максимуму контакт с покупателем Вашей квартиры и продавцом квартиры Вам. С ними нормальный человеческий контакт и прямые переговоры. Разговор эксклюзивность не нарушит, а возможность мошенничества агентства снизит.
Спасибо, Вам большое за советы, на неделе поедем смотреть оригинал доверенности. А цену мы поставили ту же, что установлена на такие же квартиры в нашем доме, также прописали в доп. соглашении, что квартира не будет продаваться ипотечникам, т.к. насколько мы знаем при этом банк очень ущемляет права продавца при перечислении денег, в договорах некоторых банков даже пишут , что деньги будут перечислены лишь только при регистрации права собственности на покупателя, хотим себя обезопасить от этих рисков.
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 10.12.2013, 19:34   #41
валли
 
Аватар для валли
Активный участник
 
Регистрация: 31.07.2010
Сообщений: 476
Репутация: 255266
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от martinezo Посмотреть сообщение
,,,, что квартира не будет продаваться ипотечникам, т.к. насколько мы знаем при этом банк очень ущемляет права продавца при перечислении денег, в договорах некоторых банков даже пишут , что деньги будут перечислены лишь только при регистрации права собственности на покупателя, хотим себя обезопасить от этих рисков.
Это вы зря, условия банков это проблема ипотечника, а не ваша.
Если условия банка вас не устраивают вы можете просто отказать такому ипотечнику и всё, пусть он либо банк меняет либо другую квартиру ищет, а отметать всех ипотечников из-за пары придурковатых банков не стоит, потому как вы сами себе урезаете возможную клиентуру. Люди с "живыми" деньгами не факт что вообще позарятся на вашу квартиру.
валли вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 15.12.2013, 16:58   #42
martinezo
Участник
 
Регистрация: 26.12.2011
Сообщений: 72
Репутация: 63466
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Bankir12 Посмотреть сообщение
В данном случае Вам не надо удостоверяться, что этот Иванов И.И. уполномочен проводить сделки с недвижимостью.
Вам надо убедиться, что руководитель юридического лица уполномочил его заключить данный договор от имени этого юридического лица. Проверяется просто, чтением оригинала доверенности, выданной этому Иванову.
Там должно быть четко прописано, какого вида договоры он имеет право подписывать.
А договорчик перед подписанием выложите сюда, плохого не посоветуем.
Свои персональные данные затрите на скане (его можно не затирать, это юр. лицо).
Добрый день, уважаемый Bankir12, у нас заключен договор агентирования с АН, а в доверенности написано следующее: этот Иванов И.И. уполномочен быть представителем Общества при совершения и заключении договоров на оказание услуг, агентских договоров ( почему агентских у нас же договор агентирования?) и договоров, поручения,, с правом уплаты и получения следуемых по договорам денежных средств, заключать (подписывать) дополнительные соглашения к указанным договорам в том числе об их расторжении, а также подписывать акты, справки, протоколы и иные документы, связанные с оформлением, заключением и исполнением договоров и соглашений, подписывать акты выполненных работ с правом принимать и выдавать авансы. для чего предоставляю ему право от имени Общества вести переговоры при совершении и заключении договоров на оказание услуг, агентских договоров и договоров поручения во всех случаях самостоятельно и по своему усмотрению определяя цену, сроки и другие условия указанных договоров , расписываться а также совершать любые действия , связанные с выполнением настоящего поручения. Доверенность выдана без права передоверия другим лицам на 1 год.

Подскажите пожалуйста этого достаточно, чтобы вести сделки с недвижимостью? Заранее спасибо.
martinezo вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 02.05.2014, 22:19   #43
Светлана Ренес
Новичок
 
Регистрация: 01.05.2014
Сообщений: 14
Репутация: -30855
По умолчанию

Чтобы вести сделки с недвижимостью,этого вполне достаточно.
Светлана Ренес вне форума  
Ответить с цитированием
Untitled Document
Старый 26.06.2015, 15:19   #44
Maksimusss
Активный участник
 
Регистрация: 30.09.2013
Сообщений: 152
Репутация: 166240
По умолчанию

Подскажите. Покупали квартиру при "поддержке" АН. ДКП подписан и ушел на регистрацию. АН просит подписать бумагу, что покупатель знал, что в квартире есть неузаконенная перепланировка (покупатель действительно о ней знал).
Несет ли какие-то подводные камни такая бумага для покупателя или можно подписывать не опасаясь?
Maksimusss вне форума  
Ответить с цитированием
Ответ


Опции темы
Опции просмотра

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 13:44. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика