Продажа квартиры с риэлтором или без?
 

Здравствуйте! Хочу продать квартиру в другом регионе. Сначала думала воспользоваться услугой риэлторов, но, почитав их договора на услуги (у трех разных агенств в городе запрашивала) закрались сомнения. Почитала Ваш форум на тему риэлторов, еще больше стала сомневаться, стоит ли связываться с риэлторами. Подскажите, пожалуйста, на сколько реально продать квартиру самостоятельно и не вляпаться, если я нахожусь в другом регионе? Объявление подам в интернете, есть кому открыть и показать квартиру.

Вы лучше скажите, как купить квартиру и не вляпаться?

Этот вопрос я тоже буду задавать, но значительно позже:) Когда продам квартиру:)

Ну и продавайте сами. Риски при продаже по сравнению с рисками при покупке сравнительно не велики. Только на сделку лучше ехать самому. Во первых, даже если вы своему агенту (тому кто будет показывать квартиру) доверяете на 100%, он может элементарно ошибиться. Во вторых покупатели очень не любят сделок по доверенности.

На сделку конечно я с мужем приеду и детьми (маленькие). Ехать далеко и мне понадобиться задаток от покупателя. А как правильно оформить задаток? Договор задатка подписать с покупателем (почтой воспользоваться)?

Договором задатка (ст. 380 ГК) в рамках предварительного договора (ст. 429). Кстати, это новая норма (с марта 2015 г). Ранее суды не признавали задаток в рамках предварительного договора задатком. Признавали авансом.
Я бы на месте покупателя не стал бы подписывать никакие предварительные договора, пока бы не ознакомился с документами на квартиру и документами продавца в оригинале. И с самим продавцом не ознакомился бы в оригинале.:D

Квартира мне от родителей по наследству осталась. Городок маленький... Теоретически у соседей спросить на счет меня, у нотариса - их всего два на город. Конечно, я понимаю о чем Вы говорите.. Что же делать? Не могу же я к каждому потенциальном покупателю ездить (36 часов на поезде в один конец), чтобы оригиналы документов и себя показать? Может, как вариант, копии, официально заверенные, оставить у человека, который квартиру показывать будет ?

Ну ездить к каждому не надо. Ехать надо к реальному покупателю. Думаю с ним вы предварительно по телефону пообщаетесь, выясните на какие документы, кроме обязательных, он бы еще хотел взглянуть. некоторые например просят справку из ПНД. Нельзя сказать, что уж совсем блажь - вдруг вы недееспособны..... А на показах действительно можно копиями обойтись. Можно и не заверенными. Я говорю о заключении договора, пусть даже это предварительный договор. Здесь бы я как покупатель, уже бы копиями не удовлетворился бы. Даже заверенными. Но это мое личное мнение, каждый покупатель решает сам за себя. Тем паче у вас специфика - небольшой город, где наверное справки навести не сложно.

Спасибо большое:)
А как по телефону узнать реальный покупатель или нет.. А то я пока доеду, покупатель передумает, например, другую квартиру найдет, более привлекательную

Это пускай вам ваш агент (кто квартиру показывает) скажет реальный покупатель или нет. Ну а если передумает - значит не судьба. Вам никто не мешает уполномочить своего агента на месте заключить предварительный договор от вашего имени. И договор задатка. если покупатель будет не против заключать договор с человеком, действующим по доверенности.

Еще вопросик: у меня нет единого документа на всю квартиру целиком. 1/3 квартиры моя по договору приватизации, 1/3 по наследству от папы и 1/3 по наследству от мамы. То есть три документа. Я на основании этих всех документов я являюсь собственником квартиры. Чтобы продать квартиру - не нужно переоформлять на один документ, подтверждающий право собственности?

Анент - не совсем агент, это подруга моей мамы и я ее с детства знаю - пенсионер 73 лет. У нее ключи от квартиры и она согласилась показывать квартиру покупателям. А риэлторам я побоялась ключи доверить.

Не нужно. При продаже так даже лучше. Прозрачно для покупателя. Кстати, основное это не свидетельство о собственности. а правоустанавливающий документ - акт приема-передачи при приватизации, свидетельства о праве на наследство. Не теряйте их и обязательно возьмите с собой на сделку.

Ну а по поводу "агента"... Агент это тот, кто действует по поручению и в интересах принципала. Подружка по вашей просьбе и в ваших интересах действует? Значит ее корректно агентом назвать.

Правоустанавливающий документ - это да.
При приватизации - это все же не акт, а договор передачи такой-то квартиры в общую долевую собственность.

Но зарегистрированное право собственности на недвижимость подтверждается только соответствующим официальным свидетельством, которое выдается на основании конкретных документов (последние указываются в самом свидетельстве).

У меня договор на передачу квартиры в собственность граждан: папа, мама, я. Договор от 94 года.
Два свид-ва о праве на наследство по завещанию от папы и мамы и два св-ва о государственной рег. права.
Есть тех. паспорт от 2005г и кадастровый паспорт 2014г.
Все правильно?

Не понятно, почему у Вас только два свидетельства о государственной регистрации?
Что в первом указано, а что в во втором? Ведь Вам принадлежат три доли в квартире (по двум разным основаниям).

Два свидетельства о гос. рег. двух частей по наследству - 1 от папы и 1 от мамы.
А по договору о приватизации (который от 94 года) мне принадлежит 3я часть квартиры. Мне так объяснили, когда я оформляла св-во о регистрации права собственности 1/3 квартиры, которая принадлежала маме.
Все правильно?
У моих родителей тоже не было никаких документов на квартиру кроме этого самого договора и домовой книги.

У вас нет свидетельства о регистрации права собственности на свою долю (1/3 квартиры)?
Похоже вам необходимо получить одно свидетельство на квартиру, в котором вы только одна будете собственником.
Договор и свидетельства по завещанию вероятно будет достаточно для переоформления права собственности.

В Москве тогда выдавали вот такие свидетельства Вложение 42926.
ТС! вы бы не поленились, взяли бы выписку из ЕГРП - узнайте на сайте Росреестра как это можно сделать, если вы в одном регионе находитесь, а объект в другом. Вполне вероятно, что это можно в своем МФЦ сделать. Если вы в выписке собственником указаны на 1/3 по приватизации, то думается проблем получить свидетельство современного образца не будет (да оно вам в принципе и не особо нужно - все равно переход прав собственности производится по внутренним документам Росреестра.... если конечно там право зарегистрировано). А вот если не указаны, то вам придется процедуру первичной регистрации проходить.

Выписку из ЕГРП можно и электронным образом получить.

А вот что касается остального.

Извлечение из Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В Управлении Фед. службы гос. регистрации, кадастра и картографии, где я получила свид-во о праве на 1/3 квартиры по завещанию от мамы, мне сказали что не обязательно единый документ оформлять на квартиру - типа лишняя затрата денег. А вот в БТИ сказали, что жеоательно оформить (денег им заплатить еще:)). Вот и не понятно кто прав.

Выписку из ЕГРП мне делали осенью, когда в наследство вступала (от мамы)... А что там было написано, я сейчас не помню..:(

На госуслугах? Там вроде только если у вас ЭЦП есть.
Да никто право на собственность под сомнение не ставит. Вопрос - зарегистрировано ли это право в установленном ныне порядке. тем паче речь не о Москве, а о провинции. Впрочем, если выдавали свидетельства о регистрации права на основании свидетельства о наследстве без чехарды с первичной регистрацией права, надо полагать, права отца и матери были зарегистрированы. Думается и право дочери на ее 1/3 тоже зарегистрировано. Но проверить не мешает. Оно конечно, если право вдруг не зарегистрировано, никто не мешает его зарегистрировать вместе с регистрацией перехода прав, но кто там знает, как покупатель ко всему этому отнесется и какие заминки могут возникнуть. Я бы озаботился получением выписки из ЕГРП, тем паче вы говорите, что ее можно дистанционно получить. Да и не лишняя она будет в пакете документов, которые на смотринах показывать будут...

Абсолютно не обязательно. Только ваши эстетические чувства -вместо нескольких бумажек будет одна.

ну вот, и с выпиской определились. Если она у вас осенью вопросов не вызвала, то наверное в ней все впорядке. Ну вы бы наверное удивились если владельцем вашей 1/3 оказался бы некто "Нет данных"... ну или что они там пишут в случае, когда права не зарегистрированы...

Огромное спасибо ВСЕМ за помощь! :)

В БТИ обращаться не обязательно, так как у вас уже есть свидетельство на квартиру на мамину, папину долю. Следовательно, в росреестре уже есть кадастровый паспорт на квартиру.
А вот вспомнить, что в свидетельстве написано нужно обязательно внимательно прочитав его.
Кроме того не лишним будет на сайте Росреестра, в разделе "справочная информация по объектам недвижимости" посмотреть по кадастровому номеру или адресу зарегистрированные права на эту квартиру. Может оказаться, что в строке "права и обременения" указаны собственность только на 2/3 квартиры а ваше первоначальное право не зарегистрировано. В этой строке должно быть три записи о собственности от разных дат. Если только две, вам предстоит госрегистрация права собственности на вашу первоначальную долю(или на всю квартиру), на что потребуется месяц времени. Без неё вам продать квартиру будет затруднительно.
https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc...rchController#

Сделала запрос на сайте Росреестра. Действительно указаны только два права собственности - от папы и от мамы с разными датами и номерами. Даты и номера совпадают с моими документами. Все понятно:)

Вам всего-то нужно, чтобы ваша знакомая показывала квартиру.
Все документы в фотокопиях или сканы можете пересылать всем желающим по мейлу.
Предварительный договор ни к чему, как и задаток.
Чтобы вы приехали на сделку, вполне достаточно аванса.
Приедете, заложите деньги покупателя в ячейку, подпишете ДКП и акт приема-передачи, сдадите документы на регистрацию перехода права собственности, затем покупатель со свидетельством о праве вынет деньги из ячейки. Вот и все.
Покупатель может захотеть проверить юридическую чистоту квартиры, тем более наследной. Это самый опасный вид недвижимости - наследная. Так что имейте справки, что не состоите на учете в ПНД/НД, а также выписку из домовой книги.
Необходимо также у нотариуса заверить расписку, что недвижимость получена вами вне брака.

И что будет доказывать подобный документ?!

Нотариус лишь засвидетельствует подпись заявителя и не более того.

Извлечение из Основ законодательства Российской Федерации о нотариат

Необходимости нет. СК РФ ст. 36 п.1 прямо говорит: Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
2/3 по наследству получены - достаточно Свидетельства о праве о наследство, 1/3 - приватизация, т.е. безвозмездная сделка, достаточно договора передачи. Квартира собственность ТС и супруг к ней никакого отношения не имеет.

Я так не думаю. Задаток -все же основание того, что покупатель врят ли передумает, а если и передумает, то задаток не возвращается покупателю.
А аванс мне нужно вернуть покупателю в случае, если он откажется от сделки. Так как я живу далеко и у меня маленькие дети, то придется ехать всей толпой, мужу отпуск брать или за свой счет, поездка туда сюда - расходы не маленькие.

Консерватор, а почему Вы считаете, что самый опасный вид недвижимости - наследная?
Мне казалось, что все документы на лицо...Договор приватизации (на передачу квартиры в собственность) видно что там я указана и мои родители. Домовая книга, где я и мои родители. Родителей не стало:(, по наследству мне их доли перешли

Не сдаст расписку в пакете на госрегистрацию - не зарегистрируют переход права. Документы, на которые вы ссылаетесь, в данном случае к делу не относятся.
Этот документ обезопасит покупателя в случае претензий со стороны супруга продавца. При наличии такого документа невозможно будет изъять купленную квартиру по ничтожности сделки.
Без такого документа государственный регистратор не зарегистрирует переход права, потому что в обязанности госрегистратора входит, в том числе правовая экспертиза сделки на предмет соответствия ст. 35 СК РФ, а также 253 ст. ГК РФ. При отсутствии такого документа в пакете, поданном на регистрацию перехода права собственности, регистрация будет приостановлена, а если продавец в установленные сроки не представит этот документ или нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение недвижимостью, в регистрации перехода права собственности будет отказано.
Ни один вменяемый покупатель задаток вам не внесет, даже не заикайтесь. При слове задаток покупателя сдует ветром. Рискуете вообще не продать квартиру в обозримом будущем. Прослывете мошенницей, которая хочет вымогнуть и зажать бабки. Тем более что вы там не живете и достать вас будет нелегко. Взяли задаток - и срыли. Лови вас потом по городам и весям.
Задаток вносят в обеспечительных целях, если речь о каких-то завидных площадях, за которые драка, или если покупатель (обычно в сфере бизнеса) ждет большого кредита или поступления денег на свой счет и т.п. Явно не ваш случай, не так ли?
Наследная потому, что всегда для покупателя наследной недвижимости существует опасность потерять купленный объект практически без надежды на возмещение убытков.

Осталось только сослаться на соответствующую норму права, которой установлена необходимость предоставления подобного документа.

В силу статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
И причем здесь статья 35 СК и статья 254 ГК, если имущество было приобретено по безвозмездной сделке, а также в порядке наследования?

Да шо вы говорите! Именно на основании этих и только этих документов регистрировалось право собственности. И копии этих документов хранятся в "вашем" деле в Росреестре. Так что их даже предъявлять не надо по большому счету. Росреестр обязан сам знать, когда надо требовать согласие супруга, а когда не надо. Кстати, сейчас работники Росреестра наделены правом удостоверять согласие супруга. Так что ходить по нотариусам в даже в случае когда это согласие действительно необходимо надобности нет, достаточно просто взять мужа с собой при подаче заявления в Росреестр.
задаток при предварительном договоре, касающимся недвижимости брали всегда. Даже когда речь шла не о купле/ продажи, а о найме. Даже когда он юридически и задатком то не являлся. Это традиция, так сказать. И никого не сдувало.... не, бывало, что сдувало агентов, которые получив свое вознаграждение из этого задатка, теряли всяческий интерес к этой сделке...

В ст. 17 речь о пакете, который вы сдаете на регистрацию перехода права собственности.
А госрегистратор проводит правовую экспертизу сделки на соответствие законодательству РФ, в том числе ст. 35 СК РФ, в случае развода - на соответствие ст. 253 ГК РФ. Между супругами мог быть заключен брачный контракт, согласно которому наследное имущество каждого из супругов поступает в общую долевую собственность, супруги могли учесть наследное имущество при разделе в случае развода и пр., и пр. Эта проверка - в интересах покупателя.
А на основании дневника с двойкой вас пороли. И чего?
Речь о правовой экспертизе, которую проводит госрегистратор, на соответствие сделки требованиям СК РФ или ГК РФ в случае развода супругов.
Учитывая, что при сдаче документов на регистрацию перехода права собственности вы в глаза не видите сотрудников Росреестра, то супруга можно брать с собой или не брать с собой, или засунуть в мусорку вверх ногами.
Всегда брали аванс. А то, что традиционные мошенники звали задатком, суды признавали авансом.

Странная логика. В законе черным по белому указано, что не допускается истребование дополнительных документов, а Вы вновь про них пишите.

Да м причем здесь статья 35 СК, когда доли приобретались по безвозмездным сделкам?! Прочтите статью 36 СК.

Далее. Что "доказывает" (в кавычках) подобное заявление, что оно стало таким "судьбоносным"?
Нотариус НЕ свидетельствует факты, указанные в таком заявлении, он удостоверяет подпись заявителя и не более того! Так что ничем такое заявление по юридической силе не сильнее, чем точно такое же заявление, написанное заявителем без удостоверительной надписи нотариуса.

При этом в самом договоре всегда прописываются условия о том, что продавец не состоял в браке на момент приобретения недвижимого имущества, и что иные третьи лица не имеют каких-либо прав в отношении подобного имущества.
Вам недостаточно такого указания в договоре, под которым стоит подпись обеих сторон? На фоне того, что отдельное нотариальное заявление ничего не доказывает, а лишь удостоверяет подпись заявителя.

Допустим, подал подобный документ в Россреест заявитель (а на самом деле указанные в нем данные оказались недостоверными). И что?! Чем сия "ценная" бумага Вам поможет или Росреестру?

Боюсь даже спрашивать, какую такую супер "правовую экспертизу" можно провести на основании документа, которым ровным счетом НИЧЕГО не доказывается относительно указанных в нем фактов и обстоятельств? А ценность его лишь в том, что нотариус удостоверил подпись лица, подписавшего сей документ.

Госрегистратор обязан провести правовую экспертизу сделки, в том числе на соответствие требованиям 35 ст. СК, а при разводе – 253 ст. ГК РФ, и он свои обязанности выполняет.
Если госрегистратору сдают ДКП, заверенный нотариально, и в нем указано, что сторонам договора нотариусом разъяснены и соблюдены требования ст.ст. 35 СК РФ либо 253 ГК РФ, это означает, что письменное согласие супруга на продажу или расписка продавца, что имущество приобреталось не в браке, или иная расписка, связанная с требованиями вышеназванных статей закона, подпись на которой заверена нотариально, хранятся в архиве нотариуса, заверившего договор. В таком случае госрегистратор зарегистрирует переход права, основываясь на словах нотариуса, а НЕ на словах продавца.
Если ДКП нотариально не заверен, госрегистратор приостановит регистрацию на срок, за который продавец должен представить вышеупомянутые нотариально заверенные расписки. В противном случае в регистрации сделки будет отказано. А что продавцом прописано в ДКП про третьих лиц, сорок восьмых родственников, про погоду на Мальдивах и пр., госрегистратору фиолетово.

Ловко Вы на ходу придумываете (причем искусственно) новые составляющие рассматриваемой ситуации.

Ранее выше Вы лишь упомянули о расписке (о ней же и велся диалог, а не о договоре, удостоверенным нотариусом):
Теперь же у Вас такая расписка уже в миг превратилась в удостоверенный нотариусом договор купли-продажи?

Какая "чудесная" подмена аргументации и подмена первоначального тезиса. Раз, и заявление о том, что заявитель не состоял в браке (в котором нотариус лишь удостоверяет подпись заявителя, а не указанные в нем факты) быстренько подменено иным гражданско-правовым документом - договором (удостоверенным в нотариальном порядке).
Типа между удостоверением подписи в заявлении и удостоверением договора никакой "разницы" нет, ага.

И по боку, что удостоверение договора - это совсем иное нотариальное действие. И к такому действию Основы законодательства о нотариате предъявляют совсем иные требования:
В то время как:
Мои же контраргументы касались только обсуждения заявления о том, что такое-то лицо не состояло в браке (т.к. никакой нотариальный договор даже не обсуждался). Применительно к тому, что нотариус не удостоверял изложенный в заявлении факт. Вы же взяли и всё с ног на голову перевернули (и прекрасно понимаете, что подменили свой изначальный тезис о расписке-заявлении). Так что подобная Ваша логическая уловка в подмене тезиса вскрыта.

Еще раз для ТС.
Ныне ДКП не регистрируется, и потому заверять его нотариально смысла нет. Да и дорого.
Необходимо представить государственному регистратору либо нотариально заверенное согласие супруга на продажу, либо нотариально заверенную расписку продавца, что недвижимость приобретена не в браке и т.п.

Особливо "нужно" нотариальное согласие, когда супруг распоряжается СВОЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ (приобретенную по основаниям, указанным в статье 36 СК), которая не является общей собственностью супругов.

1) А если у супругов брачный договор в рамках которого квартира выведена из общей собственности супругов, то в Росреестр надо справку о согласии супруга предоставлять или все же брачный договор? Если скажите, что брачный договор, то скажите, а что ж в случае, когда квартира принадлежит одному из супругов по основаниям ст. 36 СК, вы настаиваете, что надо справку о согласии супруга предоставить?
2) И чо мне несчастному делать, если супруг не дает согласия на продажу МОЕЙ квартиры? Ну вы же утверждаете, что нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо и в случае продажи МОЕЙ квартиры....

Если госрегистратор приостановит госрегистрацию перехода права собственности из-за отсутствия документов, позволяющих провести правовую экспертизу на соответствие требованиям СК РФ и, в случае развода, 253 ст. ГК РФ, то сторонам ДКП будет выдан документ о приостановке и ее основаниях. В этом документе будет указано, какие именно документы следует представить.
Так что не заморачивайтесь особо, уполномоченные лица вам все разъяснят письменно.

Продавец обязан представить на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость документы, подтверждающие его право распоряжаться данной недвижимостью.
Так что приостановка госрегистрации и требование госрегистратора представить документы, подтверждающие соблюдение норм вышеупомянутых статей СК и ГК РФ, полностью соответствует закону.

Консерватор
просьба сменить тон и прекратить переходить на личности.

Слушаю и повинуюсь!
Хотя наболело, командир! :089:

Спасибо большое всем! Оказывается столько спорных моментов

А при продаже квартиры родителей, достаточно справки от поставщиков коммун. услуг, что нет задолженности за квартирой? Обязана ли я заключить со всеми поставщиками услуг договор на себя, чтобы получить эти справки? В нашем доме жильцы напрямую заключают договор с поставщиками услуг и напрямую им платят. Я сейчас плачу только за отопление и ОДН

Зачем вам заключать договора если вы жить там не собираетесь?
Обойдутся.

Я тоже такого мнения. Просто мне так в водоканале сказали: Вы не продадите квартиру, пока с нами договор не заключите. Вот приедете, заключите, а потом уже квартиру продавайте:) Меня это удивило...
Скорее всего это не так

Это на кой Вам с ними договор заключать? Еще поставщики услуг будут указывать как собственнику имущества им распоряжаться?!
Ага, щазззз, разбежались.

Брешут. Вы с госрегистрацией разберитесь. А коммунальщики, если только обременение на вашу собственность по решению суда не наложат, идут лесом.

А с какого перепугу вам дадут справки организации, которым вы никто, ничто и звать никак?

Ну почему же никто, я как хозяйка квартиры, с правоустанавливающими документами на квартиру приду, хочу справку по своей квартире, а не по чужой.

Конечно, нужно сначала свою долю зарегистрировать как положено

при вопросах вам достаточно показать любое свидетельство на долю квартиры и справка ваша.:)