Главный форум потребителей России

Главный форум потребителей России (http://forum.ozpp.ru/index.php)
-   Другие юридические вопросы (http://forum.ozpp.ru/forumdisplay.php?f=22)
-   -   Нужен ДКП недвижимости с рвссрочкой платежа, но без обременения (http://forum.ozpp.ru/showthread.php?t=188303)

Босс-О-Ножка 31.10.2018 23:40

Нужен ДКП недвижимости с рвссрочкой платежа, но без обременения
 
Добрый день, уважаемые :)
Базовые условия, на которые согласны обе стороны:
1) Подписывается ДКП, в котором прописаны все нюансы сделки,
2) После подписания ДКП, Покупатель производит ежемесячные платежи. Их размер и срок выплат указаны в ДКП,
3) После выплаты последнего платежа, Стороны переоформляют право собственности на Покупателя,
4) Если в какой-то момент Покупатель перестает платить, то ДКП расторгается, а та сумма, которая на тот момент уже была выплачена, не возвращается (или ее часть).

Возможно ли составить такой текст договора? Чтоб закону не противоречил и чтоб не вышло двоякого смысла в одних и тех же пунктах.

-------------------
1) Ипотека в силу закона не подходит, т.к. Продавец там сразу лишается собственности. И у него есть только теоретические гарантии своих прав (обременение), которые потом геморройно воплощать в жизнь, особенно если Покупатель "гол как сокол".

2) Аренда с последующим выкупом - не знаю, есть ли какие подводные камни, риски?

3) Более-менее подходит условия ренты. Но возможна ли она на конкретный срок? Ст.583 ГК не делает никаких ограничений по срокам, там лишь указано, что ДОПУСКАЕТСЯ постоянное либо пожизненное содержание. Означает ли это, что можно заключить и срочный договор ренты?

Шаман777 01.11.2018 00:56

Цитата:

Аренда с последующим выкупом
Называется лизинг. И полно компаний ,так работающих.

Босс-О-Ножка 01.11.2018 07:24

Нет, в лизинге арендодатель должен что-то купить с сдать в аренду арендатору. Зачем покупать, если недвидимость уже в собственности?

ermiht 01.11.2018 10:49

Круто продавец себя защитил - Вы нам всё, мы Вам ничего.
Вы сторону покупателя то тоже как то защитите. А то он платит ни за что - деньги на ветер.

Босс-О-Ножка 01.11.2018 11:07

Можно и для покупателя. Только не придумалось пока.

KotMatroskin 01.11.2018 11:27

Шаман777, лизинг тут никаким боком.

В силу статьи 624 ГК РФ
Цитата:

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Но поскольку договор аренды квартиры не заключается между гражданами, то в этом случае можно заключить договор найма жилого помещения (квартиры) с правом выкупа, в котором предусматривается положение о переходе права собственности на квартиру к нанимателю по истечении срока действия договора найма и при условии уплаты нанимателем полной выкупной стоимости (цены) квартиры наймодателю.

Босс-О-Ножка 01.11.2018 11:39

Почему граждане не могут заключить договор аренды?
Мне казалось, что как раз могут. Если на срок до 11мес., то не регистрируют его. А если свыше 11мес., то регистрируют. Именно аренда, а не найм. Ст.608 ГК.

Насчет аренды с правом выкупа есть мнение, что там проблемы с выселением могут возникнуть. Не знаю какие, поэтому спрашиваю.

Нужен вариант, когда вот как написано в договоре, чтоб так и сработало.


Слабенький вариант пока наметился: заключить обычный договор аренды, а потом, ближе к концу, оформить доп.соглашение о выкупе с зачетом ранее выплаченных сумм.

Но все равно нужно как-то легализовать право продавца расторгнуть договор и удержать сумму или ее часть, если покупатель передумает или перестанет платить.

KotMatroskin 01.11.2018 11:49

Цитата:

Сообщение от Босс-О-Ножка (Сообщение 2597953)
Почему граждане не могут заключить договор аренды?

Вы законодательство откройте и почитайте, чтобы вопросами не задаваться.
В частности, специальную главу 35 ГК РФ, которая так и именуется "Наем жилого помещения".

А почему Вам необходим именно договор аренды?

Цитата:

Сообщение от Босс-О-Ножка (Сообщение 2597953)
Слабенький вариант пока наметился: заключить обычный договор аренды

Ваш вариант противоречит законодательству. С гражданином для проживания в жилом помещении оформляется договор найма, о чем и имеется отдельная глава в ГК РФ.
Нет здесь никаких арендодателя и арендатора, а имеются наймодатель и наниматель.

Босс-О-Ножка 01.11.2018 11:52

Мне казалось, что если на бумаге зафиксировать условия сделки и скрепить их подписями, то ситуация разруливается исходя из указанных в ДКП условий.

Но встретила мнение, что, например, согласовпнное удержание денег могут рассмотреть как неосновательное обогащение. Что, например, эти же самые условия могут быть двояко прочтены, а значит недобросовестная сторона при желании может и руку нагреть на этом.

Поэтому и ищу однозначный вариант.

В обиходе говорят "аренда", когда снимают жилье у граждан, а "найм" говорят, когда жилье муниципальное.
Поэтому и не рассматривала найм.

Почитала про найм. Там сложные условия расторжения - только через суд. А следовательно и выселение - через приставов.

KotMatroskin 01.11.2018 12:08

Цитата:

Сообщение от Босс-О-Ножка (Сообщение 2597958)
В обиходе говорят "аренда", когда снимают жилье у граждан, а "найм" говорят, когда жилье муниципальное.

Мы на правовом форуме общаемся и обсуждаем содержание юридически значимого документа - договора (который устанавливает, изменяет или прекращает гражданские права его сторон). А не обсуждаем то, как в обиходе кто-то и что-то именует.
В таком документе каждое слово имеет значение и несет в себе юридический смысл.

Апеллируя к выражениям в обиходе, Вы, между прочим, статьи из совсем другой главы ГК РФ преспокойно пытаетесь применять.

А для муниципального жилья существует договор социального найма жилого помещения.
В связи с чем, не следует смешивать различные юридические понятия и договоры.

Босс-О-Ножка 01.11.2018 12:28

Это я уже поняла, поэтому и обьяснила почему ранее говорила об аренде вместо найма. )))))))) Теперь все на своих местах.))))))

KotMatroskin 01.11.2018 12:33

Цитата:

Сообщение от Босс-О-Ножка (Сообщение 2597958)
Почитала про найм. Там сложные условия расторжения - только через суд. А следовательно и выселение - через приставов.

А Вы думаете, что достаточно договор назвать "договором аренды" и у Вас тут же сама собою "испарится" специальная глава ГК РФ?
Специальные нормы права имеют приоритет над общими.

К таким рассматриваемым правоотношениям всё равно будут применяться положения главы 35 ГК РФ, ибо любой договор, в силу предписаний пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, должен соответствовать обязательным требованиям законодательства.

шахматистка 01.11.2018 15:23

Причём здесь Договор аренды, если тема начиналась с Договора купли- продажи? :cool:

И соглашусь с участником, ВасЁк: условия для Покупателя прописаны - жесть! В плане рисков.
Ведь Договор заключается на определённый, как правило, длительный срок. За это время может не только Покупатель стать "гол, как сокол". Но и с Продавцом может всякое случиться.
С чем останется Покупатель? Без права собственности на недвижимость? Ведь объект недвижимости остаётся собственностью Продавца ДО полной выплаты стоимости имущества....
Плюс, риски, связанные с ценой за кв.м...
К тому же, подобный договор купли продажи где регистрировать?

Так что, сомневаюсь, что найдётся такой чудак- Покупатель.:D

Босс-О-Ножка 01.11.2018 16:15

Цитата:

Сообщение от KotMatroskin (Сообщение 2597964)
К таким рассматриваемым правоотношениям всё равно будут применяться положения главы 35 ГК РФ, ибо любой договор, в силу предписаний пункта 4 статьи 421 и статьи 422 ГК РФ, должен соответствовать обязательным требованиям законодательства.

Т.е. нет смысла придумывать свои условия, раз они все равно обрежутся рамками ГК?

А как же свобода договора? В каком случае она работает? Только когда купля-продажа день-в-день?

Так-то условия найма нормально в ГК прописаны до момента расторжения договора :)))))))))

KotMatroskin 01.11.2018 16:28

Цитата:

Сообщение от Босс-О-Ножка (Сообщение 2598006)
Т.е. нет смысла придумывать свои условия, раз они все равно обрежутся рамками ГК?

Свободу договора никто не отменял. Как и то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Между тем, в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ
Цитата:

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)

Босс-О-Ножка 01.11.2018 18:29

Получается, что в данном случае законны будут либо ДКП с ипотекой в силу закона, либо ДКП с наймом.

При этом обе схемы уже прописаны в ГК, поэтому порядок не изменишь.

Свой какой-то вариант не прокатит именно из-за наличия готовой схемы в ГК. Значит, можно на эту тему даже не заморачиваться. :(


Тогда остается продавцу какие-то дополнительные гарантии придумать. Какие возможно по закону?

minos66 01.11.2018 18:36

Дело в том, что вы пишите "если недвидимость уже в собственности". С момента подписания ДКП имущество переходит в собственность покупателя. И просто так "Если в какой-то момент Покупатель перестает платить, то ДКП расторгается" не получится. Т.е. заключив ДКП покупатель становится собственником вашего имущества. И при ренте, и при ипотеке. Юридически вы уже не собственник. Да, покупатель вам денег должен. Но то, что он вам не заплатил автоматом не отменяет ДКП, это всего лишь основание оспорить его в суде. так что ДКП вам не подходит, если вы хотите собственность сохранить за собой.

KotMatroskin 01.11.2018 18:42

minos66, если заключить договор найма с выкупом, то жилое помещения не перейдет сразу же в собственность нанимателя.

minos66 01.11.2018 18:49

Но это же не ДКП. А ТС говорит о каком то ДКП с наймом.
По поводу найма с выкупом. Найм придется заключать на весь срок выплат. А он не более 5 лет. Ну и потом, cвыше года это долгосрочный найм. Хрен выселишь, если платить перестанут. И долгосрочный найм это обременение в Росреестре. А если, например, квартира сгорит, то что там с выкупом то и выплаченными уже деньгами? И не понятно что будет делать наниматель, если найм окончится, а в собственность квартиру передавать не захотят.

Босс-О-Ножка 01.11.2018 18:59

КотМатроскин меня очень хорошо понял. С самого начала. Благодарю.

Теперь видна стала вся безперспективность изначального плана.))))))


Текущее время: 19:53. Часовой пояс GMT +3.

Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2020, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot