Главный форум потребителей России

Главный форум потребителей России (http://forum.ozpp.ru/index.php)
-   вторичка (http://forum.ozpp.ru/forumdisplay.php?f=44)
-   -   проверка чистоты квартиры (http://forum.ozpp.ru/showthread.php?t=100187)

валли 19.12.2010 20:10

проверка чистоты квартиры
 
Всем привет.
Какие есть способы проверить юридическую чистоту квартиры?
Хочу сделать всё сам, обращатся к риэлторам затратно, да и не факт что они действительно что-то проверят, скорее просто возьмут деньги.

araks 19.12.2010 21:15

Желание это замечательно.
Список действий зависит от документов на квартиру.Если есть каналы связи в регистрационной палате, дэзах.возможно в милиции , знакомый нотариус и вы представляете подводные камни для проверки то может быть и сможете.
Нет - так и не следует пытаться делать незнакомую работу.Риск велик получит большую головную боль. Лучше найдите приличного риэлтера и работайте с ним.
А для начала просто наберите в поиске "чистота квартиры" ( или проврека Ч. К. ) ,почитаете и сможете представит обеъм работы и оценить Ваши возможности.
Список пунктов проверки иногда бывает и более пары десятков,да и не все можно проверить.

цакар 20.12.2010 17:58

1. нужно смотреть какие документы на квартиру (договор к-п, приватизация, обмен) ?
2. тех.документы тоже должны соотвествовать (площадь , планировка)
3. отсутствие задолженности по ЖКУ, свет, телефон и т.д
4. справки ПНД и НД на собственников.
5. ЕГРП

Если перечисленное не знаете где и брать, то советую обратьися в АН просто за услугой юридическое сопровождение сделки. Сумма договорная!!!!!

валли 20.12.2010 18:39

Цитата:

Сообщение от цакар (Сообщение 969490)
Если перечисленное не знаете где и брать, то советую обратьися в АН просто за услугой юридическое сопровождение сделки. Сумма договорная!!!!!

так обратится не проблема, где гарантия что они проверят?
опыт общения с миэлем и неаном показывает что планктон который там сидит, специ только в тетрисе, пасьянсах и прочих офисных играх, шевелить ногами, а темболее мозгами у них не принято, зато деньги берут обеими руками.

цакар 20.12.2010 18:41

АН- агентство недвижимости

Николай Тюленев 21.12.2010 13:40

Цитата:

Сообщение от валли (Сообщение 969539)
так обратится не проблема, где гарантия что они проверят?
опыт общения с миэлем и неаном показывает что планктон который там сидит, специ только в тетрисе, пасьянсах и прочих офисных играх, шевелить ногами, а темболее мозгами у них не принято, зато деньги берут обеими руками.

Ищите не агентство, а конкретного профи-риэлтора.
Во-первых, дешевле.
Во-вторых, дорожат репутацией.

araks 21.12.2010 18:18

А к тому же в понятие юридическое сопровождение никогда не входила и не входит проверка чистоты.

А по поиску именно риэлтера полностью могу согласиться.
Он хотя бы объяснит про некоторые непроверяемые вещи при ,на первый взгляд привлекательных и хороших., дукументах не считая общегражданских.

валли 21.12.2010 21:34

Цитата:

Сообщение от araks (Сообщение 970426)
Он хотя бы объяснит про некоторые непроверяемые вещи при ,на первый взгляд привлекательных и хороших., дукументах не считая общегражданских.

можно подробней что это за такие вещи?

JokerSE 21.12.2010 22:57

Присоединюсь к мнению большинства. Если у Вас в принципе возник этот вопрос - качественно сделать это не сможете. Так что не жадничайте, а то единственный гешефт, который Вы с этого получите, это невозможность винить никого, кроме себя.

araks 22.12.2010 19:41

Цитата:

Сообщение от валли (Сообщение 970685)
можно подробней что это за такие вещи?

Таких вещей много. Но если вы сможете оценить факторы риска хотя бы в примерах ниже- то может что и получится. При этом следует учесть,что проверяется вся цепочка перехода прав ,начиная с приватизации и конечно документы на фальшак. В последние годы это стало слишком актуальным.

1)Приватизация. Пожилой человек.Помер. Наследство по закону (а может и по завещанию) оформлено на сына или дочь лет сорока.Прям не документы ,а конфетка.
Как можно выяснить и можно ли вообще есть ли другие наследники,имеющие право на наследство? Пол умершего также имеет значение при выяснении этого вопроса,как ни странно

2)Доверенность от отца к сыну на продажу квартиры в Москве,например. Отец живет в США,или Израиле а может в Магадане.
Как можно достоверно и независимо узнать ,что доверенность не фальшивая и действующая?

Ksana Oniks 22.12.2010 20:29

когда занималась продажей однушки и покупкой квартиры, в которой живу сейчас, просто отбивалась от предложений различных риэлтеров, которые "все сделают сами"... На вопрос, что именно, говорилось:
1. в рег.палату мне нужно будет подойти к 9.00 утра, т.к. очередь они для меня займут раньше.
Извините, не прокатит, за 20 тысяч (минимальная стоимость услуги по тем временам) я сама с коечки на час раньше встану и займу очередь, да и сейчас в нашем городе талонную систему вроде бы ввели.
2. мы вам подберем квартиру. Как??? Как вы за меня решите, где мне жить?
мне не нужно будет ездить смотреть все варианты? нужно.
мне не нужно будет договариваться о времени посещения для осмотра квартиры? нужно, потому что я могу только вечером, как и все остальные.
3. они проверят у паспортистки чистоту квартиры.
Вопросы: Как? А документ о "проверке чистоты" вы мне дадите?
Ответы: за коробку конфет, какой-такой документ???
как я узнаю, что они вообще были у паспортиста, я сама с коробкой конфет к ней подойду и она все расскажет, да и к соседям загляну...
4.все остальное они тоже сделают сами. Что? в органы опеки мне не надо будет идти? надо, причем лично. Ну так и сходила, ничего там страшного, никто не кусается, полчаса с книжкой в очереди подождала и через 2 недели спокойно получила разрешение.
5. А теперь мой вопрос: а давайте мы составим договор и пропишем в нем пункт про вашу ответственность за то, что вы что-то не досмотрите и вдруг я потеряю квартиру? со всех както сразу вся пыльца опадала...
P/S
после покупки квартиры и сделанного в ней ремонта была попытка теракта в соседнем подъезде, эвакуация и прочие неприятности, поэтому задумалась о полной страховке... Выяснилось, что стоить она будет около 8 тысяч в год, включая риски потери квартиры от действий любых третьих лиц (в т.ч. и бывших владельцев), залива, пожара и много чего другого.

валли 22.12.2010 21:34

Цитата:

Сообщение от araks (Сообщение 971683)
Таких вещей много. Но если вы сможете оценить факторы риска хотя бы в примерах ниже- то может что и получится. При этом следует учесть,что проверяется вся цепочка перехода прав ,начиная с приватизации и конечно документы на фальшак. В последние годы это стало слишком актуальным.

да ни вопрос я готов доверить это как вы говорите "профессионалам", вот только ответственности они за свою "работу" нести не хотят и договора о полном возмешении стоимости квартиры + моральный ущерб не горят желанием заключать, только "обещают" всё сделатьв лучшем виде при полной предоплате.

araks 22.12.2010 23:34

По поводу гарантий и прочего - Вам сюда http://forum.ozpp.ru/showthread.php?t=76255 в этой же ветке.

Договор связавший моральный ущерб и возмещение стоимости нереален в принципе. Гарантий в письменном виде вы не получите никогда в текущее время. Законодательная база не способствует этому.

Наибольшая страховка это приличный профессионал ( находится,но с трудом и работает все равно только при получении аванса) + страхование Титула ( 1- 4% в год от стоимости квартиры),что обещает дополнительную проверку / но только обещает/.

BlackNinja 23.12.2010 16:49

По вопросам аракса - с такими квартирами приличный покупатель связываться не будет НИКОГДА (приличный риэлтор тоже)...

Насчет "страховка титула - гарантия "чистоты" квартиры и спокойного сна на всю оставшуюся жЫздЪ" - нихрена подобного, погуглите "СК МАКС и семья Чалаевых"...

araks 23.12.2010 22:21

Цитата:

Сообщение от BlackNinja (Сообщение 972517)
По вопросам аракса - с такими квартирами приличный покупатель связываться не будет НИКОГДА (приличный риэлтор тоже)...

Насчет "страховка титула - гарантия "чистоты" квартиры и спокойного сна на всю оставшуюся жЫздЪ" - нихрена подобного, погуглите "СК МАКС и семья Чалаевых"...

С такими квартирами вопросы решаются и надежно.Так практика показывает Знать надо как , уметь читать и людей и документы и оценивать риски.
Но не во всех случаях. Скажем 50/50. Но не уверен - лучше отказаться.

Страховка ,как я писал ,может дать ,а может и нет. Зависит и от существа договора и фирмы. Я говорил о большей надежности ,а не о гаратиях на 100% ,как многие желают.

Попадание даже при супер профессионалах исключить нельзя. Выбор то все равно за покупателем при всех доводах и рекомендациях. А он иногда очень хочет и плюет на все. Иногда проскакивает,а риск есть всегда.
Такова юридическая база,которая делалась наспех и козлами не знающими вопроса. Поправки кое куда уже года 3 -4 лежат,но им недосуг.

msl 24.12.2010 00:59

Цитата:

Сообщение от Ksana Oniks (Сообщение 971707)
когда занималась продажей однушки и покупкой квартиры, в которой живу сейчас, просто отбивалась от предложений различных риэлтеров, которые "все сделают сами"... На вопрос, что именно, говорилось:
1. в рег.палату мне нужно будет подойти к 9.00 утра, т.к. очередь они для меня займут раньше.
Извините, не прокатит, за 20 тысяч (минимальная стоимость услуги по тем временам) я сама с коечки на час раньше встану и займу очередь, да и сейчас в нашем городе талонную систему вроде бы ввели.
2. мы вам подберем квартиру. Как??? Как вы за меня решите, где мне жить?
мне не нужно будет ездить смотреть все варианты? нужно.
мне не нужно будет договариваться о времени посещения для осмотра квартиры? нужно, потому что я могу только вечером, как и все остальные.
3. они проверят у паспортистки чистоту квартиры.
Вопросы: Как? А документ о "проверке чистоты" вы мне дадите?
Ответы: за коробку конфет, какой-такой документ???
как я узнаю, что они вообще были у паспортиста, я сама с коробкой конфет к ней подойду и она все расскажет, да и к соседям загляну...
4.все остальное они тоже сделают сами. Что? в органы опеки мне не надо будет идти? надо, причем лично. Ну так и сходила, ничего там страшного, никто не кусается, полчаса с книжкой в очереди подождала и через 2 недели спокойно получила разрешение.
5. А теперь мой вопрос: а давайте мы составим договор и пропишем в нем пункт про вашу ответственность за то, что вы что-то не досмотрите и вдруг я потеряю квартиру? со всех както сразу вся пыльца опадала...
P/S
после покупки квартиры и сделанного в ней ремонта была попытка теракта в соседнем подъезде, эвакуация и прочие неприятности, поэтому задумалась о полной страховке... Выяснилось, что стоить она будет около 8 тысяч в год, включая риски потери квартиры от действий любых третьих лиц (в т.ч. и бывших владельцев), залива, пожара и много чего другого.

...Это хорошо, это приятно удивляет, что с книжкой. В мегаполисах в очередях в основном слышатся беспрерывные, нередко беспардонные громкие бесцеремонные разговоры на разные( в том числе личные) темы по моб. телефонам, разговоры между людьми, часто на корявом,обезображенном русском, бюрократическом или криминальном жаргоне (или их смеси) и т.д. Ну, а если эту "книжку" написал, к примеру, Тургенев,Лесков или Тютчев,Фет и т.д. - остается только снять шляпу. Или это утопия?
Что касается страховки, то обратите внимение на формулировки, хотя бы сравните: "действия любых третьих лиц" и "любые действия третьих лиц". Потеря квартиры как физической субстанции - это одно. Утеря прав на недвижимость - другое. Например, доказали,что права на недвижимость были приобретены незаконно. Подумайте, будет ли страховая компания осуществлять выплаты по застрахованному Вами имуществу, если это имущество признано будет вам не принадлежащим?
Что касается сути дискуссии,то она, как и некоторые другие в этой рубрике, является частным случаем большой темы - уже упоминавшейся здесь "Есть ли альтернатива...". И не только с точки зрения" гарантий",
а с точки зрения возникновения, генезиса, роли и места риэлторской деятельности и риэлтера в современной жизни, его социально-психологического портрета, отношения общества к этому виду деятельности.
И глубоко симптоматично, что "технический" вопрос,стоящий в первом сообщении, перерос во все то же сакраментальное: "сам" или Он,"великий и могучий"(с такими же гражданскими правами,как и все остальные, с гарантиями "все сделать" (словесными),и с недурным аппетитом.
И крайне показательно: спросили , "как все сделать",у обычного гражданина, который сам все проверил и осуществил - он спокойно рассказал, где,как и что делал, сколько заплатил за выписки, сколько ждал, где какие очереди и т.д. и проч.
Спросили "риэлтора", что и как делать - ...

araks 24.12.2010 21:24

Умеющий читать - прочтет и поймет. А неумеющему читать - помогать бесполезно. Стояние в очереди ,выяснение кто сидел или нет ,были дети при приватизации не нуждается в квалификации.
Порадовался бы только если бы все покупатели, сталкивались только с такими вопросами.,а не вопросами поставленными выше.

Каждый плавает как умеет.Воды разные и каждый выбирает сам - нужен кораблик иль сам авось доплыву. И вопрос этот первый шаг ,который решает многое,если не все. И затраты времени совсем не определяющий фактор.

Bdfy1 24.12.2010 22:00

да в общем-то некоторые могут сами и кран поставить или батарею заменить. А кто-то бесплатно и компьютер починит ( а его ремонт = стоимости самого компьютера )... Продоложить ?

araks 24.12.2010 23:09

А смысл? Запорол все перечисленное. Затраты,но небольшие. Можно и дальше тренироваться до посинения.
А тут раз промахнулся и ку ку Вася.
Я думаю,что Вы досконально знаете ответы на мои вопросы выше,так что Вам этот все ни к чему. Глупые все те,по сравнению с вами,кто риэлтеров ищет.
К счастью таких умных у нас немного,а то без работы бы они остались.:rolleyes:

валли 27.12.2010 11:22

обзвонил конторы занимающихся проверкой, примерная стенография разговора
1контора
Вы занимаетесь юридической проверкой квартир
Да конечно
Сколько стоит эа услуга и сколько времени занимает
15000р, 2-3 дня
Что я получу в этоге
Мнение юриста
А какие-то документы на основании которых это мнене составлено?
Документы мы вам выдать не можем, вы же понимаете каким образом они будут получены.
А где гарантия что вы вообще будете осуществлять проверку
Ну мыже выдадим вам заключение юриста
2контора
Вы занимаетесь юридической проверкой квартир
Да конечно
Сколько стоит эа услуга и сколько времени занимает
от 20000р 1 месяц
Что я получу в этоге
Мы делаем запросы в разные инстанции, вы получите копии запросов
Ответственность за свою работу вы какую-то несёте в случае юридических проблем с квартирой ?
Каких именно?
Например появлении "умерших" роственников, неправильная приватизация и тд
Нет, мы только собираем для вас документы

Прозвонил порядка 10контор, везде примерно тоже самое.
Ну и кто тут предлагал обращатся к "професси-аналам"??

Bdfy1 27.12.2010 13:08

Цитата:

Например появлении "умерших" роственников
а как вы предлагаете это отследить ?

araks 27.12.2010 13:56

Большего чем обещала первая контора ( вам могут еще показать,но не отдать собранные докуметы и рекоментовать по каким основаниям не следует или следет покупать выбранную квартиру) вы не получите никогда в настоящее время. Так же как и писал ранее ответственность полную на себя никто не возьмет. Да это неправильно,но таковы условия работа и такова юридическая база.

Необходимые для проверки документы невозможно получить легально и законным образом ни фирмам ни кому другому. В этом вся и проблема.Будет такая возможность ,то тогда можно будет и спрашивать. А так и в суде предьявить нечего.

Но если вы сами знаете -что проверять, какие документы для этого необходимы,можете их получить и сможете на их основании сделать правильные выводы тогда никто вам не нужен.

Если не можете этого - то все равно придется обращаться к тем кто это знает.Сильно риск уменьшается.Иногда даже по первым документам видно ( если знаешь) что брать не следует или что еще покопать и в каком углу..А иногда даже без документов ,только пообщавшись с продавцом,ясно понимаешь что товар не нельзя брать.В этом и заключается профессионализм,что бы по этому поводу не говорили.

Та же ситуация и с судами. Адвокат проиграл или выиграл но деньги то все равно получает. Гарантий тоже не дождетесь.Но профессионалы выигрывает чаще.

Что поделаешь,если даже к нотариусам приходится ходить с ГК в портфеле.
На западе и история квартиры не скрывается, и документы получить можно ,а дело риэлтера всего то подобрать квартиру ,что б клиенту подошла и получить свои три процента. Все остальное делают юристы и банки,но им тоже приходится платить. Платит правда продавец квартиры.
А у нас это рынок дикий.
Так что главная задача не попасть в 2% . Именно такое число или чуть больше сделок попадает в суды.

araks 27.12.2010 14:15

Цитата:

Сообщение от Bdfy1 (Сообщение 975663)
а как вы предлагаете это отследить ?

Если имеется свидетельство о смерти и могилка в этом городе,то появление умершего практически исключено. Но вот если признан умершим по суду,тогда большой вопрос. Появится может в любой нужный момент при наличии сговора,а наш суд ,даже подтвердив сговор, может квартирку отобрать.а деньги будут до морковкиного заговенья возвращать.
Вот и неси здесь ответственность.
Редко,но иногда что то об этом можно узнать у разговорчивых соседей. Также как и о неправильной приватизации ( хотя в документах все будет чисто,но может оказаться что человек ее и не получал ,там и не жил,а прописали его именно для приватизации взамен умершего настоящего владельца.Чаще бывает в ведомственных домах. и приватизации с 91 по 94 год.Тот еще бардак был.

Bdfy1 27.12.2010 15:08

Цитата:

сли имеется свидетельство о смерти и могилка в этом городе,то появление умершего практически исключено. Но вот если признан умершим по суду,тогда большой вопрос. Появится может в любой нужный момент при наличии сговора,а наш суд ,даже подтвердив сговор, может квартирку отобрать.а деньги будут до морковкиного заговенья возвращать.
Да это еще цветочки. Вот например если 2 завещания: у нас нет единой базы завещаний - соотв тут любая проверка не поможет. Только страховка титула.

BlackNinja 30.12.2010 15:24

Цитата:

Сообщение от Bdfy1 (Сообщение 975835)
Только страховка титула.

Спасибо, поржал от душИ :D

протк нетрудовых доходов 15.02.2011 15:44

И опять тоже самое. Прочитал - им задают вопросы - в ответ ни одного конкретного ответа, риторика, умничаньние.
Молодец валли, что записал свои разговоры в риэл. конторах. Пусть все люди слышат этот бред зарвавшихся дельцов.
Еще раз спрашиваю: чем права гражданина-риэлтора отличаются от права обычного гражданина по сбору инфы про квартиру,
в чем заключается гарантии, и т.д.

Igor_moscow 07.03.2011 23:38

Обязательно страховать титул
 
Самая лучшая проверка может дать сбой, от неприятностей прикроет сраховка итула собственности. В Москве несколько ведущих компаний страхуют по тарифу от 0.3% до 0.5% от оценочной стоимости квартиры.

А если проверять самому, то имхо делать это надо так:
1. Проверяем, не идиоты ли собственники - просим их представить справки из ПНД и НД, при этом желательно присутствовать в каждом диспансере при получении справок. Собственники могут отказаться дать такие справки (они вправе, могут сказать сто лениво ездить по диспансерам), тогда купите эту информацию через интернет. В поисковике можно найти много объявлений про предоставление справок из ПНД и НД по примерно 3500 руб. за пару.
2. Устанавливаем длину цепочки переходов прав собственности. В свидетельстве о регистрации должно быть написано основание собственности (купля-продажа, дарение, наследство, приватизация и т.д.). Можно запросить у собственников оригинал этого документа (если он сохранился), в этом документе есть ссылка на предыдущий документ. И так раскрутить цепочку до приватизации. Кстати, если цепочка очень длинная - больше 3-4 сделок, то надо очччень подумать, а не отказаться ли от такой квартиры. Особенно если несколько переходов прав было за короткий промежуток времени.
3. Если оригиналы старых правоустанавливающих документов получить у собственников не удалось, то заказываем распечатку из ЕГРП через интернет (можно у тех же, кто дал ПНД-НД), по цене примерно 3000-4000 руб.
4. Смотрим внимательно на все переходы прав собственности и читаем соответствующий блок статей ГК РФ. Например, если есть наследство, то читаем все про наследство. При достаточной энергии, энтузиазме и уме можно понять какие есть подводные камни вообще и по конкретной квартире в частности. (Вообще этот раздел - раздел оценки уже полученной информации - самый интересный и значимый, его бы надо расписать подробно и на пол-ст раницы. Но лучше смотреть по конкретной квартире - какие там переходы права были.)
5. Получаем информацию обо всех прописанных лицах с момента постройки дома, для чего через интернет получаем расширенную выписку из домовой книги, стоит примерно 4000 рублей. Особо интересны лица, выписанные перед приватизацией, в места лишения свободы, в армию и другие интересные моменты. При наличии таких моментов надо трижды подумать перед покупкой такой квартиры.
6. Со всех пользователей квартиры, которые не будут иметь новой собственности по альтернативной сделке, нужно обязательно взять нотариальные обязательства выписаться в течение хх дней после гос.регистрации договора. Если пользователи - пенсионеры или насовершеннолетние дети, то может лучше и не связываится с такой квартирой, а то потом будет проблема выписать таких польхователей.
7. Отдельно про несовершеннолетних собственников. Лично встречал ситуацию, когда органы опеки разрешили продать долю несовершеннолетнего с последующей покупкой ему доли в новостройке, которая пока еще не построена, и временным проживанием данного несовершеннолетнего в квартире второго из родителей. Опасность такой ситуации в том, что если в последствии ребенку не купят долю в новостройке, есть риск что ребенку вернуб его долю в ВАШЕЙ квартире, которой данный ребенок был лишен. Такие вот бывают решения опеки.

Вобщем, соберите информацию, тщательно проанализируйте. И ОБЯЗАТЕЛЬНО застрахуйтесь по титульному страхованию. Только внимательно изучите правила страхования, некоторые компании покрывают не все риски. Нужно выбрать компанию, которая покрывает все.
Желаю удачи! При достаточной энергии все получится хорошо.

Kiki63 31.03.2011 22:46

Значит у вас АН нет нормальных!! Или вы просто по новичкам звонили! В любом стоящем и с большим опытом работы такое вам говорить не станут! И консультацию как сделать это самоу датт бесплатно! Здесь все просто. Никаких месяцев ждать не нужно. Прежде чем вносить аванс за квартиру которую планируете преобрести, узнайте что у них по документам, по ситуаии. Придя вносить аванс просмотрите внимательно документы, справку о составе семьи, сколько собственников, сколько прописанных имеются ли несовершенолетние дети, и .т.д. Вносите аванс без штрафных санкций чтоб вслучае чего его можно было без труда забрать! И закзываете в ЕГРП (Регистрационной палате) выписку на объект. В ней будет указано сколько и кто на данной квартире собственник!

PS Это же ваша безопасность, лучше на этом деле не экономить и нанять опытного риэлтора! Вы же если пойдете в суд наймете адвокта!

Andrey255 28.04.2011 02:15

Мой совет, В риелторы идут все кому устроиться опыт не позволил, агентства их набирает и увольняет пачками, при этом не отвечая за их косяки. Конечно никто вам ничего глубоко проверять не станет, глубже архивной выписки из домовой книги. Поэтому совет, найдите квартиру с чистой историей (без доверенностей, завещаний и перепродаж) и спокойно выходите на сделку. Вся история - это домовая книга + соседи. И не парьтесь. В Москве экономия составит до 200 000р. Агентство, продающее квартиру, вам оформит документы в должном порядке, это их обязанность по договору. Ищите, осматривайте всё сами, в этом и состоят приятные хлопоты. По крайней мере будете знать наверняка, что лучшего варианта в этом городе на момент покупки точно не было.
И добавлю, общайтесь с хозяевами, если вам показывают пустую квартиру и не дают связи с владельцем, это должно насторожить.

Легенда 28.04.2011 09:06

Покупка недвижимости большой риск, вот сегодня предстоит это дело, хорошая тема, кое какие советы взяли на вооружение.

Igor_moscow 01.05.2011 23:06

Цитата:

Сообщение от araks (Сообщение 971683)
Таких вещей много. Но если вы сможете оценить факторы риска хотя бы в примерах ниже- то может что и получится. При этом следует учесть,что проверяется вся цепочка перехода прав ,начиная с приватизации и конечно документы на фальшак. В последние годы это стало слишком актуальным.

1)Приватизация. Пожилой человек.Помер. Наследство по закону (а может и по завещанию) оформлено на сына или дочь лет сорока.Прям не документы ,а конфетка.
Как можно выяснить и можно ли вообще есть ли другие наследники,имеющие право на наследство? Пол умершего также имеет значение при выяснении этого вопроса,как ни странно

2)Доверенность от отца к сыну на продажу квартиры в Москве,например. Отец живет в США,или Израиле а может в Магадане.
Как можно достоверно и независимо узнать ,что доверенность не фальшивая и действующая?

К большому сожелению покупателей, НИКТО не будет выяснять, есть ли другие наследники - ни одно агентство, ни один риэлтор этим заниматься не будет.
Также никто не будет заниматься проверкой документов и подписей в них на фальшивость - все это красивые ПУСТЫЕ слова, очень опасные для покупателей, т.к. напрасно обнадеживают, вроде если риэлтор взялся, то он все проверит. Ничего риэлтор/агентство проверять не будет.
Риэлторы купят за деньги покупателя распечатку по переходам права собственности и расширенную выписку из домовой книги по квартире, справки из диспансеров на продавцов. Юрист агентства потратит 10-15 минут на юридическую оценку рисков покупки, основываясь на названных документах. Это все. Ничего больше никакой риэлтор делать не будет.
ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно страховаться! Выбрать страховую компанию с полным покрытием страховых рисков - для этого внимательно изучить правила страхования. Плюс страховщик сам задаст ряд вопросов по юридической чистоте и попросит направить документы - из числа выше названных, т.к. сам страховщик заинтересован деньгами, чтобы квартира была юридически чистой - это еще одна доп.проверка.
Вцелом я считаю, для покупателя лучше будет сочетать все три элемента проверки:
1) Стрхование титула - 0.3 - 0.5% от цены квартиры.
2) Самостоятельный анализ документов.
3) Агентство недвижимости - только проверка юр.чистоты квартиры - в качестве дополнительной проверки, лишней не будет.

Vasilly 26.05.2011 02:48

Цитата:

Сообщение от Николай Тюленев (Сообщение 970232)
Ищите не агентство, а конкретного профи-риэлтора.
Во-первых, дешевле.
Во-вторых, дорожат репутацией.

Я думаю, тут сложно судить о репутации.
Если никто не сталкивался с такой ситуацией и нет знакомых - как оценить, стоящий ли спциалист?

Центр_Личных_Финансов 27.05.2011 13:22

попробую и я вставить своё скромное слово. вроде за 6 лет проверок квартир что-то знаю, умею.

И самое главное: всё проверить нельзя!!!! Хотя, в редких случаях удаётся...

Три пути по проверке квартир:
1. Самостоятельно.
2. Агентство недвижимости или юридическая фирма.
3. Страхование Титула.

Чуть подробнее:
1. Самостоятельно.
Перед началом проверки определитесь:
1.1. что надо проверять?
1.2. какими путями это можно проверить?
1.3. какой документ в итоге получите по каждому пункту проверки (то, что можно потом принести в суд).

По п.1.1. ликбез устраивать не буду (очень много букфф получиться).
Общие рекомендации:
- Смотрим ст.166-181 ГК РФ (лучше с комментариями) и выписываем ссылки на другие статьи, которые к нам относятся.
- читаем книжки Шабалина, особенно про защиту от криминала.
- ковыряем интернет.

по 1.2. основной источник информации - ваш продавец.
"дрючим" его по полной, что принёс все бумаги, какие Вам надо.
При этом, ходим с ним вместе, собираем эти бумаги.
- официальную инфу смотрим на сайтах гос.органов (УФМС и Росресстр).
- заказываем официальные документы там же.
- то, что нельзя получить официально - ищем в инете "каналы".
- встречаемся с лицами, которые могут что-то поддвердить.
- по острым моментам обкладываемся заявлениями продавца и других потенциальных истцов.

по п.1.3. всё доки в папочку.

2. Агентство недвижимости или юридическая фирма.

2.1.: никто из проверяющих не будет нести ответственность в размере цены квартиры!!! Конечно, если он не мошенник! :)
иначе цена этой услуги была бы сопоставима со стоимостью квартиры.

2.2.: для себя решите, что Вы хотите получить от АН?
по большому счёту, большинство клиентов хотят просто "утешения, что всё будет хорошо". и они это получают...
Если Вы хотите получить какие-то документы, то Вы должны разбираться в п.1.1. Иначе как Вы оцените качество работы АН?????

2.3.: если вы не разбираетесь по п.1.1., то тогда Вам нужен специалист. Вот только не идите к первому попавшемуся... Горе-дельцов больше, чем настоящих специалистов.

3. Страхование титула.

3.1. Вещь полезная, но не панацея. Страховать надо, особенно если есть "не проверяемые риски". Но надо помнить, что заключая договор с Вами, страховая компания допускает, что квартиру отнимут у Вас. И вам надо это допускать. Простая аналогия с КАСКО: страховая заключает договор предполагая, что Вы попадёте в аварию. И Вы это тоже имеете в виду. Иначе нафиг Вам КАСКО?

3.2. Страховая не будет страховать откровенную лажу, т.е. там, где явный криминал и суд на горизонте. Поэтому можете сдавать комплект документов в страховую компанию для "проверки", а потом не страховаться :)))) Типа, если страхуют, всё и так хорошо. Если не страхуют, то и я покупать не буду :))))

как-то так.

Вопросы?

валли 29.05.2011 16:45

Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1125716)
Вопросы?

про страховку титула мона поподробней, она предполагает полное возмещение стоимости недвижимости в случае проблем, с учётом всех финансовых перетурбаций (к примеру подение курса денег, или подорожание недвижимости на момент расторжения), или просто некий утешительный приз??

Центр_Личных_Финансов 30.05.2011 14:34

Цитата:

Сообщение от валли (Сообщение 1127537)
про страховку титула мона поподробней, она предполагает полное возмещение стоимости недвижимости в случае проблем, с учётом всех финансовых перетурбаций (к примеру подение курса денег, или подорожание недвижимости на момент расторжения), или просто некий утешительный приз??

См. выдержки из правил одной из страховых:
"5.1. Сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение при наступлении страхового случая (страховая сумма), устанавливается по соглашению Сторон и указывается в страховом полисе (двухстороннем документе).
5.2. Страховая сумма не может превышать страховую стоимость имущества на дату заключения договора страхования или на дату увеличения страховой суммы."

Отсюда - сумма выплаты (она же страховая сумма) определяется сторонами, т.е. не зависит от курса рубля, повышения цен и т.д., просто фиксированная сумма.
Её увеличение возможно - по соглашению сторон, с доплатой страховой премии.

Igor_moscow 01.06.2011 00:22

Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1125716)
- читаем книжки Шабалина, особенно про защиту от криминала.

Чушь полная этот Шабалин. Его книги в стиле: "По темному-темному лесу ехала черная-черная машина, а в ней черные-черные риэлторы". И в таком ключе - одни страшилки с нулевой реальной пользой. Его советы: проверяйте паспорт продавца на предмет подделки, проверяйте на достоверность свидетельство о собственности, проверяйте не подделано ли завещание. А где проверять? Вот об этом (самом интересном) автор молчит. Вперемешку со страшилками следуют завуалированные советы обращаться к риэлторам. При этом совершенно понятно, что ничего из вышеназванного риэлторы не проверяют. Вобщем, лажа полная. Не то чтоб бесполезно,а вредно.

Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1125716)
по 1.2. основной источник информации - ваш продавец.
"дрючим" его по полной, что принёс все бумаги, какие Вам надо.
При этом, ходим с ним вместе, собираем эти бумаги.

Прогибать продавца надо по цене, а насчет бумаг не прогибать, а просить, причем вежливо. Потому что может и отказать - т.к. все бумаги покупаются через интернет самостоятельно: ПНД-НД, архивка, документ по переходу прав. Запись о детях и супруге д.б. в паспорте, это он обязан показать. Что еще возьмешь с продавца? Ничего.

Центр_Личных_Финансов 01.06.2011 17:40

Цитата:

Сообщение от Igor_moscow (Сообщение 1129885)
Его советы: проверяйте паспорт продавца на предмет подделки, проверяйте на достоверность свидетельство о собственности, проверяйте не подделано ли завещание. А где проверять? Вот об этом (самом интересном) автор молчит.

А кто сказал, что будет легко? ;)
Там написано много правильных вещей, но использовать его книги как инструкцию по проверке квартир - нельзя!

Цитата:

Сообщение от Igor_moscow (Сообщение 1129885)
Прогибать продавца надо по цене, а насчет бумаг не прогибать, а просить, причем вежливо. Потому что может и отказать - т.к. все бумаги покупаются через интернет самостоятельно: ПНД-НД, архивка, документ по переходу прав. Запись о детях и супруге д.б. в паспорте, это он обязан показать. Что еще возьмешь с продавца? Ничего.

Прогибать и просить продавца можно по любым условиям. Можно просить по цене и погибать по бумагам :) в чём разница?
А на сколько Вы уверены в справках, купленных в интернете???
Интересно, как Вы в интернете купите текст завещания, на основании которого продавец унаследовал квартиру? Как Вы сможете купить бумаги, подтверждающие родство наследника? Или бумаги по исполнения предыдущей сделки?

Последнее время у меня складывается ощущение, что когда человек узнаёт про существование "священной троицы" (ПНД,НД; архивка;документ о переходе прав) - он думает, что уже стал настоящим римским папой в юр.проверке недвижимости. :)))

Удачи Вам, друг мой.

Igor_moscow 01.06.2011 23:26

Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1130511)
А кто сказал, что будет легко? ;)
Там написано много правильных вещей, но использовать его книги как инструкцию по проверке квартир - нельзя!

Эти "правильные" вещи известны и без его страшилок. Суть - как эти вещт проверить. Если нет идей - незачем книжки писать. Для людей с опытом бесполезно. Для новичков - страшилки могут и напугать так что сделки делать не захочется. Результат его книг от нулевого до отрицательного. (Это сугубо мое мнение. Кто-то может ему дифирамбы петь, а портрет на стену вешать. Вкусы у всех свои, в т.ч. и на авторов книг.)



Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1130511)
Прогибать и просить продавца можно по любым условиям. Можно просить по цене и погибать по бумагам :) в чём разница?

В чем разница? Раньше была такая поговорка: "Одна разрешает, вторая только дразнится. В этом и разница."
Каждый ведет переговоры по-своему. Я считаю, что здесь нет аксиом, у каждого свой подход. Мой (фрагментно) изложен выше.



Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1130511)
А на сколько Вы уверены в справках, купленных в интернете???
Интересно, как Вы в интернете купите текст завещания, на основании которого продавец унаследовал квартиру? Как Вы сможете купить бумаги, подтверждающие родство наследника? Или бумаги по исполнения предыдущей сделки?

Сомневаетесь в интернет поставщиках? Купите у двоих и сравните. А еще лучше, при таких сомнениях, обратиться в агентство сопровождения (они правда денег возьмут как купить у трех интернет-поставщиков, но у них юрист есть, уделит 10-15 мин. своего времени). И обязательно страхуйтесь! В надежной страховой компании. Чтобы спалось спокойно, и кошмары-сомнения не мучили. Для этого и страхуются.

Подлинность завещания и прочие тонкости, опять же подлинность паспорта продавца, и т.д. и т.п. не проверит никто и никак. И наследников всех возможных никто искать не будет, а они теоретически могут быть. Может не стоит так сильно заморачиваться тем, что нельзя проверить? Советую застраховаться и спать спокойно. (Есть сомнения - перестрахуйте риски в другой компании.)



Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1130511)
Последнее время у меня складывается ощущение, что когда человек узнаёт про существование "священной троицы" (ПНД,НД; архивка;документ о переходе прав) - он думает, что уже стал настоящим римским папой в юр.проверке недвижимости. :)))

Мое мнение о проверке изложено в этой теме выше, 07.03.2011, 23:38. Есть и другие посты других авторов здесть же, в этой теме. Повторяться не буду. Основа проверки - справки из диспансеров, архивка, документ по переходам прав. А если был криминал - то только психологически или интуитивно это вычисляется, юридически - здесь повторюсь, НИКАК.
Еще я бы добавил про психологическую проверку. Если например дверь в покупаемой квартире содержит следы взлома, а с молчаливым продавцом везде ходит джигит-кавказец, то даже при самых чистых документах от такой квартиры лучше отказаться (да не осерчают на меня кавказцы).



Цитата:

Сообщение от Центр_Личных_Финансов (Сообщение 1130511)
Удачи Вам, друг мой.

Я вас в друзья не приглашал, молодой человек. Не надо фантазировать. А пожелания удачи никогда не лишни. Возвращаю и вам.

валли 02.06.2011 18:17

ну если уж заговорили про конкретику, адресами инетпоставщиков не поделитесь?

а насчёт обращения в агенство сопровождения я писал в начале темы, они ничем не лучше АН и точно так же никакой ответственности за свою работу не несут, только баблс в обе руки берут

Igor_moscow 03.06.2011 21:58

От конкретных рекомендаций воздержусь. Все легко ищется в Яндексе, по поисковой фразе "купить ПНД НД", "купить архивную выписку", или просто "архивка", или аналогичные фразы. В числе найденных объявлений можно ожидать много искомых.

Но все же нельзя сбрасывать со счетов кого-то, кто будет сопровождать. Объясню почему. Во-первых, у них наработанные связи по получению интересующих документов. Во-вторых, их юрист может уделить 10-15 мин. своего времени, а если с ним пообщаться-пораспрашивать поподробней, то 10-15 превратятся в 30-40 мин. обсуждения. А это уже кое-что. Все сказанное юристом можно проанализировать, и на основе его оценки "приобретать/не приобретать" сформировать свою оценку.
Если все ОК, то, поскольку ни агентство, ни юр.фирма ни за что не отвечают, то потом обязательно страховаться. Страховая компания (если она страхует ВСЕ риски по титулу), берет всю ответственность (т.е. головную боль) на себя.

Возникает вопрос: для чего тогда нужно агентство/юр.фирма, если все равно они не несут ответственности, а им еще платить придется? Они полезны тем, что ситуацию по квартире проанализирует профессиональный юрист, и это поможет самому принять решение "брать/не брать". А плату они берут умеренную, по москве от 25 тыс.руб. в небольшом агентстве или юр.фирме до 65 тыс.руб. в очень крупном агентстве (есть кто берет и больше, но это просто сверх всяких границ). И вполне достаточно небольшого агентства или юр.фирмы.
Вобщем это дополнительный проверочный инструмент для покупателя, предваряющий страховку и собственно покупку.
Но если все деньги вложены в квартиру, все кредиты получены, все дружественные займы привлечены, деньги на проведение сделки и переезд зарезервированы, а на оплату юр.фирмы не остается, тогда... это как раз тот случай когда реально нечем оплатить юристов, хоть и хотелось бы.
Хорошо бы не попадать в такие ситуации, и чтобы денег всегда было с запасом.

валли 03.06.2011 23:38

Igor_moscow, вполне допускаю что проверки много не бывает, что юристы АН могут что-то найти и посоветовать воздержатся, но всё таки лучше платить деньги страховщикам, они всётаки хоть за что-то твечают поскольку рискуют деньгами, а агенствам главное деньги получить а дальше хоть трава не расти.
Извиняюсь если кого из агенств незаслуженно обидел.
Повторюсь страховщик единственный кто заинтересован в тчательной проверке и правильном совете. Совет конечно может выразится в отказе в страховании, но это уже что-то.
Лично для меня если 10 АН скажут что всё ок, и 1 страховщик откажет в страховке , то именно этот 1 и перевесит. Вполне возможно что лакомый кварик уплывёт из под носа, но лучше спокойно жить чем ждать "гостей"

Igor_moscow 05.06.2011 16:29

Проверка чистоты квартиры и гарантия возмещения в непредвиденных случаях конечно различны. Только страховая компания может разделить риски с покупателем, а при правильном выборе страховой компании, когда компания страхует ВСЕ возможные риски потери титула собственности, тогда все риски фактически несет только страховая компания, а покупатель, заплатив страховую премию, может чувствовать себя спокойно.

Легенда 26.06.2011 14:58

Покупаю квартиру, как обезопасить себя, какой срок дается на выписку всех прописанных? Что надо потребовать от продавца, чтобы он дал гарантии что на момент сделки все жильцы данной квартиры должны быть выписаны?

Igor_moscow 26.06.2011 16:18

Цитата:

Сообщение от Легенда (Сообщение 1154885)
Покупаю квартиру, как обезопасить себя, какой срок дается на выписку всех прописанных? Что надо потребовать от продавца, чтобы он дал гарантии что на момент сделки все жильцы данной квартиры должны быть выписаны?

По выписке продавцов и пользователей продаваемой квартиры важно задаться вопросом: а выпишутся ли они после сделки?
Прежде всего, интересны категории прописанных лиц. Если есть несовершеннолетние, пенсионеры, лица состоящие на учете в ПНД или НД, инвалиды, алкоголики (хоть и не состоящие на учете) - то с этими категориями пользователей, которых иногда относят к группе риска, может возникнуть проблема - если сами они потом не выпишутся, то суд может и не выписать.
Здоровых и молодых людей можно будет выписать по суду, если сами они почему-то не захотят. Хотя на время суда они смогут пользоваться квартирой, что затруднит пользование покупателям.

В любом случае лучше убедиться, что все пользователи изъявляют готовность выписаться. А также что у всех пользователей есть куда выписаться, или будет куда - если сделка альтернативная.
На мой взгляд, важно смотреть, обладают ли пользователи собственной недвижимостью, кроме продаваемой квартиры, или будет ли пользователям отведена доля в праве в альтернативно приобретаемой квартире. Если доля будет, то выписать пользователей будет более или менее легко даже по суду. Если же после продажи квартиры пользователи останутся без собственности, то могут возникнуть трудности с выпиской, потому что из единственного жилья вроде как не могут выгнать (здесь надо еще уточнить, но в любом случае лучше когда есть куда выписаться).

Если пользователей предполагается прописать в новую квартиру без права собственности, то перед сделкой желательно заручиться нотариальными обязательствами всех собственников этой квартиры (куда будут прописывать), что они согласны прописать к себе данных пользователей.
И конечно со всех пользователей, остающихся прописанными после сделки неплохо бы взять нотариальное обязательство выписаться, возможно с указанием - куда именно выписаться.

Легенда 26.06.2011 22:59

Спасибо.
Квартира сложная.
Прописано 6 человек, среди них малолетний ребенок и пенсионерка(узница).
Собственники, то есть те кто участвовали в приватизации-пенсионерка и 1 малолетний ребенок по1/2 доли, по наследству от умершего супруга досталась квартира.
Выписаться должны в дом, который покупают взамен продаваемой квартиры.
Завтра подниму вопрос по поводу нотариального обязательства.

araks 27.06.2011 00:14

Квартира по приватизации. Сделок не было. Собственников двое. Часть досталась по наследству.
Для проверки: Взять архивку . Проверить не было ли еще кого до приватизации.( имевших право на приватизацию но не использовавших)
Обещания по выписке хорошо., но слова или записи хоть и с нотариусом. В договоре штрафные по поводу выписки в определенный срок (две недели после сделки,край месяц) и часть суммы (если получится по их покупке) оставить до выписки. Если депозитарий то условия записать просто. Да расписку от них можно в сейф положить.
Делается одновременно купля продажа двух объектов. В их квартире (или доме) опека и покупка собственности на ребенка в нужном объеме ( обязательно)

Легенда 27.06.2011 00:45

Приватизация только что произошла после полгода как дед собственник умер.
Где взять архивку?
Опеку обещают все одобренно, так как покупают дом в черте города большЕй площади чем квартира.
И еще вопрос по передаче денег..

Когда мне их отдавать?
До оформления в Юстиции или когда Свидетельство уже выдадут на руки?
Оформление обещают как бы одновременно..мои деньги идут на покупку им дома.
Я приобретаю недвижимость для дальнейшего перевода под нежилое. Квартирка проблемная, но самый центр города, угловая...всех что то стопарило, одна я рискнула.

Прописаны:
Хозяйка 1938 года
Ее сын
Внучка(разведена)
Внук
Сын внучки малолетний
еще один ребенок внучки не прописан, но проживает вместе с мамой.

Никто нигде не работает, все живут на пенсию бабушки.

araks 27.06.2011 22:53

Никто нигде не работает, все живут на пенсию бабушки.
Так дед был собственником или нет?
Если приватизация прошла только после его смерти то он не был собственником.
Архивка это выписка из домовой книги на всех проживающих сейчас и бывших жильцов с адресами их убытия. Берется в Жилконторе ( ЖЭК и т.п ,) На приватизацию они были должны ее представить.
Деньги. Отдаются в обмен на расписки в момент сдачи на регистрацию либо после забираются из сейфовых ячеек после регистрации( что надежнее). Как у вас происходит расчет непонятно .Первый способ зачастую используется Подмосковье ,второй москва( всегда). Это зависит что можно написать в договоре ( позволяет регистрационная палата)) - после регистрации или до нее. В вашем случае ваши продавцы квартиры и денег могут не подержать в руках,а расписку дать обязаны.
У вас основная головная боль не выписка а оплата их дома и те жильцы.

Легенда 28.06.2011 00:09

Квартира была оформлена на мужа (деда) , но не приватизированна до этого месяца. Сейчас бабка вступила в наследство и приватизировала по 1/2 квартиры с малолетним правнуком. Кроме бабки там прописаны еще 3 взрослых человека -ее сын, внучка и внук (взрослые) и один правнук.

Я уже дала залог и составили предварительный договор купли-продажи. Кредит получаю после завтра. Вот и подстраховываюсь заранее как быть. У них есть риэлтор, но мутный какой то пацанчег.
Деньги хотят получить до передачи документов в Регпалату.
Мотивируя, что 2 сделки будут происходить одновременно. С опекой якобы они договорились, так как ребенка переселяют в дом большей площади. Как там оформить чтоб не ущемили права ребенка?
Головняк, конечно, огромный с квартиркой, но место супер.

В выписке они никто никуда не двигались, кроме как дед умер. Рождались и там прописывались, все выросли в этой квартире. Дети, внуки и правнуки. Внучка с 2-мя детьми малолетними, младший самый не прописан, но я то понимаю, что у него автоматом прописка по маме. С папой в разводе.

Так что у меня сплошная головная боль- передача денег, расписки, выписка всего этого "табара".

Igor_moscow 28.06.2011 00:10

Архивку при таком числе прописанных обязательно смотреть - кто-то из них мог быть прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников (прописано шестеро, собственников двое...)
Еще могут быть трудности с заключенной - как убедиться, что она согласна выписаться? Если доверенность дала на выписку, то могла и отозвать, или дать под давлением - в тюрьме этого не проверить.
Квартира непростая, лучше бы заручиться поддержкой крупного агентства или юр.фирмы. При невыписке пользователей даже страховка не поможет.
Я бы не рискнул иметь дело с заключенным, тем более без юриста... но отсоветывать не буду, каждый сам решает.


Текущее время: 01:27. Часовой пояс GMT +3.

Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2018, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot